新加坡邻里的天价隐忧，是“锚定效应”作祟？楼市疯涨，是福是祸？

toutiao

2年之前

新加坡邻里的天价隐忧，是“锚定效应”作祟？楼市疯涨，是福是祸？

从组屋的增值中获利，是这个承诺衍生出的副产品，是福是祸还未可知。（档案照）

阳关道

坐德士听电台在讨论某私人公寓开盘首日卖出超过98%单位的新闻，司机突然伸手把广播给关了，摇头直叹“太疯狂了”。

报道的新楼盘平均尺价2100元，虽是私宅项目，却引发市井小民的强烈反应。德士司机担心，以新加坡楼市的升温之势，他的孩子再过几年可能就买不起房子了。

组屋转售市场则暗流涌动。一些中介为趁势赚取更多佣金，建议组屋屋主抬高屋价。一个淡滨尼霸级组屋单位，几年前开价70万元都无法脱售，如今却在中介的建议下抬高到90万元。

另一股暗流涉及首次购屋者。我认识两对30多岁的情侣都有意买房，但条件好点的转售组屋都太昂贵，预购组屋又得等四五年。他们不约而同转向剩余组屋。但剩余组屋因等候时间较短，同样竞争激烈，他们申请的大巴窑和芽笼四房式组屋，首次购屋者申购率分别达到8.5和11.7。

人们过去说，申购到黄金地段组屋就像中彩票，但如今能申购到任何新组屋项目，都像是买彩票中了安慰奖。刚达到五年最低居住年限的武吉巴督Skyline I，有四房式单位2022年2月卖出72万元。这项目推出时不含津贴售价从30万1000元起跳。这意味着一些屋主有可能在五年内获得超过100%的利润。

2011年全国大选，住屋课题是其中一个烫手山芋。当年轻人感觉买屋很难或很贵时，其他社会问题会接踵而来，如人们延后结婚生子、围绕财富不平等的紧张关系加剧、多代同堂引发家庭矛盾等。这都危及“新加坡携手前进”运动中所谈的社会契约。

但要出手为楼市降温，又似乎没有十全十美的方案。尽管政府去年底调高额外买方印花税，但有财力者仍通过联名屋主“脱钩”等方式走漏洞。连总偿债率顶限都有人在钻空子，通过显示资金或质押资产的方式取得更高房贷。

居者有其屋，是政府的承诺。从组屋的增值中获利，是这个承诺衍生出的副产品，是福是祸还未可知。那天坐同事的顺风车，他提到自己虽然有组屋，但不介意组屋不再升值，只希望孩子未来还买得起房子。

如何确保组屋不是赚钱工具？我想到了黄金地段组屋模式的津贴回收机制。建在黄金地段的组屋获得了额外津贴，以确保屋价可负担得起。因此，屋主出售单位时理应“归还”津贴，而不是从中获利。

但大家都知道，在地价高企的新加坡，即使屋主没有获得额外津贴，所有新组屋已是“打折”出售。那么，是否应考虑在所有新组屋首次转售时，都得把部分收益归还政府？

我清楚这个建议可能引发众怒，且执行不易。我也不鼓励草率实施。然而，黄金地段组屋模式既已试行6%津贴回收率，何不研究全面推广的可行性。黄金地段组屋模式的一些项目之前被批评不够“黄金”，如今反而能用来观察补贴回收机制的效果。

住屋涉及切身利益，很难做到冷静、以大局为重。但如果允许房价无止境攀升，下一代人的生活空间和选择会被不断压缩。就这个课题展开对话刻不容缓，以了解人们愿意为一个更可持续的楼市做出什么样的权衡和牺牲，并让所有人对公共住屋所应发挥的作用，重新凝聚共识。

邻里的天价隐忧

杜生阁（SkyTerrace@Dawson）五房式高楼的阁楼单位卖出141.8万，刷新新加坡组屋转售价纪录。（档案照片）

如果任由组屋转售价攀升，会不会成为未来组屋的“参考价”而水涨船高，进而带动周边与其他类型组屋价居高不下?

到时转售组屋还会是人们心目中“负担得起”的公共住屋吗？

宏茂桥新私宅AMO Residence尺价卖到2000元以上，仍吸引大批人排队抢购。

女皇镇杜生阁（SkyTerrace@Dawson）一个五房式高楼层组屋单位则以141.8万元天价转售，令人咋舌。

两个分别位于义顺和淡滨尼的邻里咖啡店各以超过4000万元的天价易手，引发全城热议。

朋友笑称，天价“入侵”邻里房地产的浪潮已到来，接下来这些“天价”势必成了区内甚至全国同类房地产定价的基准，价格恐怕还会再创新高，随之而来的是令人担忧的涨价潮连锁效应。

这使我想起诺贝尔经济奖得主丹尼尔·卡尼曼（Daniel Kahneman）提出的“锚定效应”（anchoring effect）。所谓锚定效应，是指人们在做出判断时容易受第一个印象或第一个信息的支配、作为参照。

“锚定效应”影响深远

懂得市场学的人都知道什么叫“锚定效应”。现实生活中，募捐的人都知道，第一个捐款者要设下高标准，如果第一个捐1000元，接下来大家通常就会捐500元、1000元。如果捐款单上一开始就填写捐款200元，那么接下来大家多数只捐100元、200元。

同样的，只要郊区私宅有个单位以超过2000元尺价成交，这个天价交易势必会影响周围，甚至其他郊区的房价。150万元的天价组屋、4000万元的天价咖啡店，效应都一样。虽然大家都知道只是一两个交易，但一经媒体报道，心理层面所受到的影响却是深远而迅速的。

锚一抛出后，水面马上泛起阵阵涟漪。房地产业主自然会拿自己的房子作比较，无形中拉高心目中的期望。

现有屋主或许会想，如果35楼高的组屋单位，可以近150万元售出，那我这个38楼的单位岂不是可以卖到160万元？

现有屋主或许也会想，如果五房式组屋单位可以卖到150万元，我的四房式组屋或许可以卖到120万元了？

别小看百万元转售组屋在市场激起的涟漪。10年来，新加坡百万元转售组屋的量价迅速上升，去年就有259个单位成交，最高交易价139万元。今年首六个月，已有166个组屋以逾百万元转售，包括上述直逼142万元转售价的杜生阁单位。

宏茂桥属于郊区住宅区，新私宅尺价超过2000元，算不算贵？这问题已不重要，关键是有人愿意买，而且是排队抢着买，买家的疯狂让发展商赚得更加理直气壮。

这个项目势必成为其他发展商的一个“指标盘”，接下来郊区私宅的开盘定价会参照这个尺价。现在很多发展商的普遍做法是紧盯同行的开盘价，然后跟风涨价。

所谓水涨船高，房地产市场出现这种“一人成道，鸡犬升天”的例子层出不穷，尤其在楼市旺热时更是如此。

私宅作为商业项目，市场供需决定价格的高低，房价堪比天高也没什么好非议的。然而，组屋既然是公共住屋，屋龄也有期限，屋价还直逼150万元，合理吗？

这些天价转售组屋大多是“非一般”组屋。它们只限于户型较大的私人组屋（DBSS）、特别设计的组屋（如拥有双层天花板的阁楼式组屋）或一些特选组屋（如达士岭、杜生阁）等项目中的四和五房式组屋单位。

也许有人认为物以稀为贵，这些特别组屋类型的供应确实稀有，因此在转售市场中赚取较高溢价也是必然的。至于售价直逼150万元合不合理，买家心中自然有数。

但更令人关注的是，如果任由组屋转售价攀升，会不会成为未来组屋的“参考价”而水涨船高，进而带动周边与其他类型组屋价居高不下，到时转售组屋还会是人们心目中“负担得起”的公共住屋吗？

另一方面，两个邻里组屋区咖啡店接连以破4000万元大关的天价转手，也引发关注。公众担心邻里熟食价格可能跟着大涨，咖啡店的摊贩则担心新业主会因此提高租金，加剧成本压力。

咖啡店是贴近民生的食肆，除了提供组屋居民的三餐便利，也是大家感情的交流站。从商业角度看，一般坐落于人口稠密地区的咖啡店，服务社区人口，只要食物美味，价格合理，经营难度不算高，因此称得上是具有吸引力的房地产投资类别。

财团进军邻里炒店

转售价不断攀高

近十几年来，有不少财团把触角伸入组屋区咖啡店和店铺，媒体也不时报道邻里咖啡店高价转手的消息，千万元的咖啡店不再稀奇。就如上述义顺天价咖啡店，据知尺价就高达9361元，远超乌节路一些商场6000多元的尺价。

一些咖啡店易主，随后必定提高摊位的租金，摊主也只能把增加的成本转嫁给食客。我们报馆附近咖啡店的鸡饭摊，两个月前在业主宣布加租2000元后，马上宣布鸡饭价4.50元起跳，不再卖3.50元的。说好听是只卖大碟的鸡饭，实际上是变相涨价。

鸡饭摊主加价都加得如此理直气壮，你还会相信咖啡店以远超过乌节路的尺价转手，食客不必承受熟食起价的后果？消费者更担心天价咖啡店的高租金产生连锁效应，推高周边邻里熟食中心和其他咖啡店租金和熟食价格。

在通货膨胀的“阴霾”笼罩下，市民早已感受到加价潮一浪接一浪，食物价格涨幅尤其明显。面对天价咖啡店的“入侵”，摊贩担忧租金成本压力，消费者担忧熟食不再“价廉”，他们希望当局关注邻里“天价”现象也是无可厚非。

一名邻里商家受访时透露，几年前一些财团进入邻里“扫”店铺后转租牟利，炒高整体店铺价格和租金。他无奈地说：“只有财团和投机买家在炒作，那些真正想做生意的商家，怎么会花天价去买店铺呢？”

大家都在关心咖啡店摊位会加租、店铺租金会涨、熟食价格会调高，但似乎没人去深入探讨、关注、了解或质疑咖啡店、店铺的转售价为何会不断攀高？“天价”是根据哪些经济环境与条件而逐步形成？幕后是否有无形的推手？

如果咖啡店、店铺的成交价，高到租户每月的收入都不足以支付租金，大家是不是应该认真思考，这些交易还具代表性吗？