新加坡经常见到面对面的两栋楼，一个是组屋，一个是公寓，房子大小年代都差不多，价钱却差了一倍。组屋卖60万，公寓卖120万。
更有意思的是，大家都不觉得奇怪。该买组屋的还是买组屋，该买公寓的还是买公寓。
为啥会这样？
因为这面对面的两个房子，根本就不属于同一个市场。
之前的萝卜点评系列，我写过一篇【萝卜点评】: 解读新加坡的双轨制房产市场，详细介绍过新加坡的私宅市场和组屋市场的区别。
简单来说，私宅是自由市场经济，组屋不是。
两个市场的定价系统，从根子里就不一样。
组屋，公寓，有地住宅这三大类里，公寓的定价是最直观的。我们就先从公寓讲起。
至少4000平米土地，拥有多个住宅单位和小区设施的私宅，这就是公寓了。
发展商想要盖一个公寓新盘，先想办法拿地。
公寓的地皮有两个来源，一是政府售地计划，二是从私人屋主手里买地。主要还是从政府那里竞标。
新加坡这里的建筑成本比较固定，地价一出来，就有专业人士可以估出预计成本价和预计销售价位了。
我们举个非常粗略的例子，仅供说明参考。
比如说地价成本是每尺1000新币，那么公寓的建造成本价加上每尺500左右，销售价再加上每尺150-250左右，这是发展商的利润区间。
如果发展商的成本控制的非常好，他的利润率会高一点。或者这家发展商一拍脑袋请了个国际建筑大师，败了一大笔设计费，通常定价就会高一点。
但是高高低低，比起1000的地价成本来说，也没差多少。
公寓的定价，主要是跟着地价来。
那么，第二个问题来了。
什么因素决定了公寓的地价？
有句话大家都听熟了，房产最关键的三个词，地点，地点，地点。
一块乌节路黄金地段的地皮，和一块郊区的地皮，地价当然能差个好几倍。
新加坡的核心地带在哪里，传统的第九，十，十一邮区：多美歌，乌节路，东陵，武吉知马，纽顿，这些地带。
最近二十年再加上第一邮区和第二邮区：珊顿道金融区，滨海湾金融新区和圣淘沙岛。
这些地名，在房产市场就代表一个字：贵
地点决定地价这个理论没错，但一联系到实际，问题来了。
今年到现在，核心区域的地皮，政府一块都没有卖。卖的地都是非核心区的地皮。
分布在全岛，东一块西一块的地皮，都不是中央核心区，又有什么因素决定价格的高低？
我们理论联系实际，看看今年的售地新闻。
今年二月，位于西部道德路的一幅99年私宅地皮招标，得标价每尺939新币。
三月，位于东部勿洛蓄水池畔的一幅地皮招标。得标价每尺565新币。
四月，位于女皇镇地铁站附近的史德林路地皮，最高标价每尺1050元。
七月八月，位于兀里巷和实龙岗地区的两幅地皮，得标价分别为每尺1110元和965元。
这就是今年上半年政府售地计划卖出的所有公寓地皮了。
大家可以看到出价差别很大。
勿洛蓄水池边的地皮离地铁站远，交通不方便， 地价仅565新币。
女皇镇是热门居住区，毗邻市区，房子从来就不便宜，地价每尺过千，不奇怪。
兀里地铁站旁边的地皮竟然标出了1110的尺价，就很惊人了。
主要原因，第一这是个商场住宅地铁项目，市场大热门，发展商敢于标高价。
第二，兀里附近的比达达利区，是政府最近大力发展的热点区域，就像是前两年的裕廊西一样。
所以综合一下，决定公寓地价的，除了地点这个绝对因素以外，还有，交通（近地铁），传统居住区的影响力（情怀），项目类型(纯住宅还是商住混合)，追逐热点（跟风），市场情绪（发展商抢地抢High了）。
当然，也曾经有发展商不了解行情出价多了，当了冤大头的。
纯粹的自由市场竞争，什么情况都有。
今年的地价很有代表性。
勿洛蓄水池边的地皮，位于东部居民区，不靠近市区，不靠近地铁，地价500多，开盘尺价预计在1150-1200之间。
这个价钱算是新加坡公寓市场的入门价位。
注意这是一个楼盘所有户型平均下来的尺价，小户型的尺价肯定超过平均数，大户型会低过平均数。
入门价位的一室一厅一卫公寓，通常在40-45平米左右，新加坡没有公摊面积。
算下来差不多就是60万起步。
两室一厅公寓，通常面积在55-80平米之间.算下来差不多80万起步。
三室一厅公寓，通常面积在80-110平米之间，算下来差不多100万起步。
女皇镇地皮和兀里巷地皮，一个是靠近市区的热门居住地，一个是蓝图规划的楼市热点，地价过千，预计开盘的平均尺价会到1700。
这个价钱算是新加坡公寓市场的中高端价位了。
中高端楼盘的一室一厅小公寓，尺价有可能会冲到1900，超高楼单位甚至能到2000，总价80万90万的都有可能，但很少超过100万。
中高端楼盘的两室一厅公寓，总价120-130万的比较多见。
中高端楼盘的三室一厅公寓，160万-180万的价位很常见。具体的要看户型面积大小。
中高端楼盘的整体设计，大理石地面和卧室地板用料，厨具电器，普遍会更优质一些。
以上列出的，算是非豪宅类公寓的价位区间。
价钱再往上去，楼盘的平均尺价过了2000，就可以找核心区的公寓了。
就算是乌节路商业区的豪宅，如果不挑楼层，尺价2500也可以买到手了。
今年到现在，新加坡核心区只有一处新公寓开盘，位置在乌节路边上，正好拿来做个参考。
两室一厅+书房单位200万上下，普通三室一厅单位230万上下，带私人电梯的优质三卧单位300万上下，平均尺价2200新币。
这算是核心区高档公寓的代表性价位。
还有一部分走高端大气路线的核心区大户型豪宅，针对不差钱的买家，用料设计都用顶级的，价格也惊人。
去年拿了新加坡最豪华公寓奖的一处乌节路精品豪宅，两卧+书房户型380万新币起，三卧户型530万起，四卧户型690万起。顶层复式豪宅今年七月刚卖了一间，1700万新币。
说完了公寓价位，我们回过头来看看组屋价位。
刚才说过了，新加坡的组屋市场不属于自由经济市场。新组屋(BTO) 的定价权牢牢把握在政府手里。
一句话形容：我说它是什么价，它就是什么价。
不要误会，为了社会和谐，新组屋的价钱都是往低了开的。
贴几个往年新闻，大家感受一下血淋淋的赤字。
一边是自由经济市场，发展商折腾好几年买地拉人盖公寓，总得赚点儿吧。
一边是政府福利当先，地价都黑盒了，盖房子还年年倒贴钱。
组屋和公寓的价位差距就这么拉出来了。
针对低收入国人的一房式两房式新组屋，价钱简直低得令人发指。
今年榜鹅区的两房式新组屋预购，最低8万新币起。扣除各种房补津贴以后，只要掏一万两万的就能买个房子了。
不过，福利虽然好，大部分人蹭不到。条条框框的限制太多了。
只要公民夫妻两个都有正当工作，想申请两房式组屋，基本没戏。收入超了。
针对普通收入国人的新组屋，看地段的热门程度不同，一个五房式新组屋（三个卧室+大客厅）一般在30万到70万新币之间。
兀兰，三巴望，榜鹅，这样的非市区地段，30万起。
大巴窑，金文泰，荷兰村，这样的市区成熟地段，靠近地铁的高楼，70万封顶。
转售组屋的价位，基本都在一手价上添个至少10万。
对于公民来说，如果符合条件，买新组屋很划算。
对于永久居民来说，不能买新组屋，不能留组屋出租，只能买转售组屋自住，实在也不算什么福利了。
组屋除了面向低收入人士的福利房，也有高端的，下面我们来看看组屋里的战斗机。
获奖无数的达士岭摩天组屋。
五房式转售价过百万新币。
还有下面这种已经绝版的双层组屋(maisonette) ，也是动辄百万，霸气测漏。
最后来说说有地住宅（Landed House）的价位，就是我们常说的洋房，别墅。
中国的别墅，大家看中的都是地面上的房子建得如何气派。
而新加坡的有地住宅，最贵重的是下面的地。
新加坡只有七百多平方公里面积，对土地极为看重，有地住宅只有公民有资格买。一旦屋主脱离了新加坡国籍，他名下的有地住宅必须卖掉。
虽然市场上出现了一些99年地契的有地住宅，但大部分人还是只考虑永久地契。
在新加坡拥有一间有地住宅，意义已经不在房子本身了，而是身份象征，‘壕’的代名词。
一个新加坡人轻描淡写的说，我住在武吉知马的有地住宅。
就好像一个北京人轻描淡写的说，我在三环有套四合院。
有地住宅的交易也是纯粹自由经济市场，但是这类交易牵扯到土地地契文件，比公寓复杂的多，价钱差异也非常的大。
大家想像中的有地住宅都是这样的。
但实际上，很多有地住宅是这样的。
愿意买的人还不少。
很多人花三五百万新币买下一间破旧的有地住宅，再花七八十万把房子全扒掉，自己找工程队重新盖一间。
还是那句话，有地住宅贵重的不是房子，是地。
有地住宅里比较便宜的是联排别墅。就是很多家挨在一起的。
非市区地段，比较旧的联排别墅，两百多万也能买到了。
比较贵的独栋别墅，看地段大小和新旧程度，三百万，五百万，七百万，都有。
最贵的是优质洋房(GCB)。
新加坡的优质洋房有严格的定义，只有在39个优质洋房地段内，占地大过1400平米，并且不超过两层的别墅，才能被称为优质洋房。
优质洋房的买家非富即贵，交易价位普遍在2000万新币以上。
