新加坡从杂草丛生
棚户区林立的小渔港
转变成高度现代化
的花园城市
那么新加坡是怎么做到的呢？
城市规划的作用功不可没
今天就带大家来探秘
新加坡城市概况
新加坡总面积为721.5平方千米
仅相当于北京市总面积的4.4%
国家总人口约为560万人
人口密度约为
7700人/平方公里
是北京的5.8倍
尽管人口密度这么高
新加坡却少有交通拥堵等城市病
基础设施齐全
这到底是怎么做到的？
新加坡整体规划策略
尽管新加坡是个小国
国土面积有限
城市规划者还是
根据人口规模和布局
设置了相应的等级
整个国家划分为5个大区
▲全国分为5个大区
5个大区再分为25个卫星镇
卫星城分散了对市中心的交通压力
每个次级中心单独设计了
相应等级和规模的
交通转换中心
大型商场超市
学校以及医疗机构
来满足生活的各种需要
这样就不需要每个人都要
去CBD来购物或消费
大大缓解了交通压力
以及对市中心的人口压力
城市规划的奥秘
要说新加坡城市规划
那是有名的高瞻远瞩
新加坡从以前的小渔村能发展成
现在的国际金融中心地位
和它的为才是贤
重用有才能的专业人士
有很大的关系
在这边生活18年多
新加坡政府提前说的
每一件事情都在一一实现；
它也非常开明，政府每5年
做一个提前规划
把这个掘金机会摊开给你看
未来5年要重点发展区域和重点
都在MasterPlan
Master Plan 的5年规划
也会出一个Concept Plan
对未来10年发展有个
大致的蓝图和概念
要说MasterPlan
是有细节的细线条规划
比较细分详细
那Concept Plan就是粗线条规划
比较大致简约
能了解Master Plan
你就会掌握下一个
发展规划，掌握先机
洞悉未来房产发展潜力最大的区域
不仅于此，会读Master Plan 的图
新加坡的城市规划悉数摊开给你看
在投资房产时掌握得好
会看到不少赚钱或房产增值机会
一贴带你看懂房产增值的契机
2003年计划发展的淡滨尼区域中心
和2008年计划发展的
裕廊东西部区域中心
都由不怎么发达的几片草坪
分别在2008年及2013年发展成
商场及办公楼林立的
繁华的区域中心
记得2013年6月
裕廊东地铁旁的新项目
JGateway 成了新加坡
非常少见的日光盘，一天卖完
那时$1350/方尺的均价
在西部地区算非常高的
且2013年房价在高位
照理说2013买房的人
很多现在还没有持平
但猜猜看现在J Gateway的
转售价卖多少？
J Gateway
J Gateway为什么这么火？
J Gateway这么火，和裕廊的发展2008Master Plan有很大的关系。2008年之前，裕廊东还只是一个有两个商场的西部地铁转换站。之后Master Plan公布，几年后，裕廊东有了5个商场，办公楼林立，人气非常旺。而且相邻的湖区有发展第二个金融中心的规划。
答案揭晓，J Gateway最近的转售记录，今年2月一间2房公寓高楼单位成交价$1872/方尺，最近成交的5间也不低于$1800/方尺的价位。就算以$1350的买价来算，这些卖家赚了差不多30%，而这还是在高位买入的。$1800/方尺这个价位可以和靠近女皇镇地铁（相当于国内3环左右的位置）的近期新楼盘媲美，而裕廊东的地理位置只相当于大城市5环的位置。
如果你相信政府且熟知
Master Plan2008
也许这次的赚钱机会
就是属于你的
最近一期的Master Plan是
Master Plan2014
重点发展区域是乌兰
所以乌兰会是下一个
有潜力的发展区域
由于项目规划更大型
汤申地铁，南北高速公路的
工期会到2021年
乌兰中心发展成熟还需要2-3年
这恰恰是乘低位可以投资的原因
最近乌兰中心的
一片综合性地皮开始招标
一旦地价出来
势必带高整个乌兰中心附近
被低估的公寓转售价格
每5年一次的Master Plan
算算快到了新规划出来的时候了
新 Plan出来的时候到时
我会详细解析
Master Plan 有5年规划
却又不止如此
它还有城市土地总规划
土地总规划
包括用途 -住宅，商用办公楼，商住两用，轻工业，重工业，教育用地，公益用地等，也包括容积率，限高，有地住宅区域划分等。就等于一张藏宝图，读懂了它就会有宝藏等你挖掘
而这个系统的分析依据就是MASTER PLAN
https://www.ura.gov.sg/maps/ -》base map -》 master plan 2014
这花花绿绿的颜色
代表不同用途用地
之前提到的woodlands 11 这个项目是沿着乌兰12道上的轻工业带的几片地的第一片地，我们通常叫做第一片地优势，也就是它会最便宜最有先机，而投资人看到的就是比较增值潜力了
图中是乌兰12道沿着大路的轻工业带（浅紫色），一共好几片地，但一直只是规划还没有开始实行。当2011年woodlands 11推出后，这个轻工业带项目相当于被启动，恰逢住宅的额外税开始征收，投资者寻找好的没有额外税的投资项目。Woodlands 11当时是最便宜的第1片地，随后的第2块地 Primz Bizhub,第3块地 woodlands Horizon 和 第4片地 Mega @woodland, 地价一块比一块高，所以之前买woodland 11的人比较容易有利润。
2011年工业房产热，乌兰轻工业区将要出来一条几片轻工业用地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺，项目规划又好，又是First MoverAdvantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势)，$50万新币就可以买一间厂房，门槛极低。我做了系统的分析，让投资的客户都赚到了钱。这个系统的分析就是Master Plan
几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至，价格变成300多每方尺，差价20%多。那时工业地产可以投机，到2013，2014年的顶峰，它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%，15万新币头期，3年收益1.6倍，年回报率55%
这也从事实证明
看明白Master Plan
就能找到较好的投资依据
是稳步投资的根基
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孙倩
孙倩，微信公众号 新加坡狮城房地产(账号：sghouse65)创办人，定居狮城18年，房地产行业任职8年，现任新加坡上市房地产经纪公司ERA的高级执行董事。为人热情真诚，通晓中英双语，有丰富的房地产知识与见解。帮助很多中国同胞在新加坡置业，安家及投资，成交总金额过亿新币。业绩一直名列前茅，坚信以诚待人，始终客户优先，做事认真负责，深获好评，获奖无数。
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