X

在新加坡买房,继续等待还是现在入场?

    

      新加坡房地产连续15个季度下滑

和2013年相比,目前已经跌了12%左右

买家心里有一个疑问:

是否还会继续下滑,还是有回暖迹象

我们从三个方面分析下

  1. 新加坡土地出售情况

  2. 房地产界大佬的看法

  3. 销售情况如何

2017年政府土地出售情况

火爆的整体收购市场(Enbloc)

任何一个发展商都会想办法拿地,新加坡拿地主要有两个途径。

一是通过政府售地计划

(Government land sale)

另外一个是通过整体收购(Enboc)

直白的说就是从私人屋主买地,收购整体项目,然后给每个私人屋主相对应的赔偿金.

那么,哪些土地在出售呢?

1. 24家发展商“争购”道德路私宅地段

于道德路(Toh Tuck Road)的一幅私宅地段吸引24方激烈竞标,竞标者数目和出价都远高于预期,马来西亚一发展商以800元每平方英尺的价格拿下这块99年地契的私宅用地

                                                                            —–引用联合早报11/04/2017


2. 淡滨尼10道私宅地段竞标 

九方出手城市发展出价最高

该地段最终被城市发展标到,每平方英尺565元,本轮最高竞标价比两年前高出17.2%,显示发展商对市场的信心

                                                                               —–引用联合早报26/04/2017

3. 15方竞标兀里巷地段 最高价超过7亿

比达达利兀里巷(Woodleigh Lane)私宅地段昨天招标截止,共吸引15方竞标,竞标结果异常激烈,最高竞标价7亿零70万元,相当于容积率每平方英尺1110元,与第二高竞标价相差仅0.8%

分析师认为,竞标结果激烈,除了反映发展商对地皮的强劲需求,也显示它们看好该地段位置优越,具有强大发展潜能。

兀里巷地段是第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段。此前,该地区推出的一幅综合发展项目地段,吸引共12方人马进场,最后由新加坡报业控股和日本鹿岛建设合资的公司以11亿3200万元标中,相当于容积率每平方英尺1181元。

                                                                               —–引用联合早报12/07/2017

以兀里巷(Woodleigh Lane)第一幅地段预计成本价在每平方英尺1800元。第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段预计成本价在每平方英尺1900元, 琳达以购买1076平方英尺/100平方米,就按照成本价每平方英尺1900元计算,价格约204.4万。

在紫线兀里地铁站的地段居然标价达到每平方英尺1110-1191元,个人觉得主要是由于是属于商场加住宅的综合项目,吸引很多发展商有兴趣参与竞标,市场反应热烈也在意料之中,发展商敢于出高价参与竞标.

4. 实龙岗北1道私宅地段招标截止 

吉宝与永泰携手 

出价4亿4628万元最高

标价最高的联营公司由吉宝置业旗下的Corson和永泰控股旗下的Wingjoy控股组成,标价相等于每平方英尺容积率约965元。星狮地产(FCL)以4亿1870万元排在第二位,比最高标价低6.2%。

 戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳认为,该地段附近的比达达利组屋区(Bidadari Estate)相信能带动该区的发展。

“从组屋提升到公寓的附近居民

会对新项目很感兴趣

尤其是年轻家庭

因为该地段离乐赛学校不到一公里。”

他预计新项目的售价为每平方英尺1500元至1600元

这么多的竞标者买土地

无疑是对未来新加坡房地产市场的信心

看涨新加坡房地产

由于政府目前减少土地出售计划

但开发商还是会需要购买土地

就会转向收购市场

也就是国内说的拆迁


拆迁的热潮

如果成功整体收购整个项目,发展商会补偿每位业主相对应的赔偿款/拆迁款


比如这几个例子

靠近友诺士的Eunosville以7.65亿整体出售成功,预计打造1399个单位,土地成本约每平方英尺909元。

后港一带的Rio casa中等入息公寓以5.75亿整体出售成功

靠近淡滨尼的Tampines Courts中等入息公寓整体出售成功,以价格9.7亿售出,由本地开发商森联集团成功标到,预计土地成本为每平方英尺665元.

      我来举个例子说明下

   如果一块住宅用地的成本为

每平方英尺$1000元

一般公寓的建筑成本在

每平方英尺400~500元

这样的话,

土地成本加建筑成本最低1400元

如果想购买

100平方米/1076平方英尺的房子

成本价格为150万新币

还没包括银行融资成本

项目推广费,发展商的盈利部分等

土地成本很大一部分决定发展商项目开盘后定价,如果碰上行情不好时候,发展商拿地成本低,等该地放出来销售时定价自然就会相对低。

反之,碰上发展商以高于市场价格标地时,项目开盘时价格自然就高。就如面粉价格决定面包的价格,现在市面还有一些项目在发展商以前拿地时价格是相对合理的,个人觉得是值得购买的

那么,现在是买房的时机吗?

新加坡最大的发展商凯德置地/CapitaLand首席执行官林明彦说:

新加坡住宅市场可能已经走出谷底,很多投资客觉得新加坡房产价格相比香港,伦敦,和澳洲城市如悉尼,墨尔本很有优势

房产销售交易量明显提高和

近几个月来价格下跌幅度明显放缓

(引用自海峡时报)

新加坡大型发展商城市发展CDL执行主席郭令明说:

市场明显好转,公司旗下项目销量增加

连高端项目销售不错

如格美华庭(Gramercy Park)热销

(引用自海峡时报)

根据市区重建局URA数据显示,从2017年前7个月交易量数据可以看出,

发展商和转售市场在前7个月共计卖出10565个住宅单位,相比2016年同时期的销量6785个住宅单位,增幅高达56%,可见市场明显好转,买家纷纷进场购买自己需要的房子,大家好奇的是,到底是哪些人在购买房子呢?


从下图可以看出,72%购买者为新加坡人,15%为新加坡PR持有者,6%为外国人,还有6%购买者是以公司名义.

      来分析下外国买家部分,请参考下图,主要是中国人,马来西亚人和印度尼西亚人。

其中中国买家在过去几年(2013-2017)比例保持稳定在29-30%,马来西亚从2013年的26%降低到2017年上半年21%,印度尼西亚人购买比例有所减少,从2013年的17%降低到2017年上半年的11%

分析总结

由于政府的几轮的房地产降温措施,自从2013年连续15个季度价格下跌以来,房价下跌12%左右

现在房地产市场明显好转, 2017年有可能是个转折点。

在今年政府售地计划中,由于发展商疯狂参与土地竞标,土地标价节节升高,有块地甚至有24家发展商同时参与竞标,项目整体收购市场也进入热潮,可以显示出发展商对市场好转有强大信心,希望标地以增加土地库存。房地产界的大佬都表示市场明显好转,通过上文各方面数据分析和专家的判断

预计明年的房价很大可能会涨价,现在是2017年下半年最后几个月是进入市场的好时机

还在观望的朋友是可以联系我,我会跟您分享更多资讯,为什么要现在进场

如果您喜欢这边文章,请分享在你的朋友圈或转发您需要的朋友,谢谢!

微信号:zhangqiong046456  电话:93397258

 

作者介绍 张琼(Linda),新加坡最大房产经纪公司Huttons市场部高级董事,公司代理全岛各地项目,拥有丰富的房产行业经验,已经加入热爱的房地产行业6年多.全心全意为客户考虑,以客户利益为出发点,诚信待人,服务过包括新移民,企业家,商人等,广泛获得客户好评。不跟买家收取中介费,专车接送看房,公司代理全岛各地项目。一个电话过来就了解全岛各地段的项目,总有一款适合您!

 

协助您办理银行贷款(外国人可贷款),房屋推荐,律师咨询等,值得客户信赖的房屋经纪人。

总以专业的眼光推荐适合客户需求的房屋项目,始终客户优先.

欢迎需要买房或者卖房的朋友添加我的微信号(扫描以下二维码)

推 荐 阅 读

极简新加坡史  |  毕业季必看  |  新加坡房价

新加坡居然这么大  |  新加坡23个区攻略  |  新加坡第一家庭决裂

点咖啡必备技能  |  租房别踩这些雷  |  装甲车被扣之后。。。

新加坡生活到底有多贵  |  揭秘芽笼红灯区  |  移民难不难

让人懵逼的新加坡华语  |  公民/PR/外籍的区别

新加坡就医指南  |  周末去哪儿  |  详扒各大公司工资水平

为什么新加坡人不爱生娃  |  新加坡银行卡哪家强

超级魔性的Singlish   |  CPF深度解析  |  又双叒叕偶遇明星

离开新加坡过得如何  |  装逼指南  |  新加坡VS国内生活

有多少钱才能过上有房有车有娃有女佣的生活

富豪都爱新加坡 |  罚款之国  |  一带一路与新加坡

新加坡就是个P  |  新加坡单身狗VS有对象

新加坡教育体系全解析  |  组屋or公寓  |  买房之前必看