入华27年，凯德集团在中国市场的掘金之路，一直持续着。

重组大戏刚刚落幕的凯德集团，又在中国市场入手了一个新项目。

36.6亿元收购了其在中国的第一个数据中心项目

昨天，凯德集团从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方收购收购了其在中国的第一个数据中心项目：位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，价值36.6亿元人民币。该交易须满足某些先决条件，预计将于2021年三季度完成。

通过此次收购，凯德集团旗下的数据中心投资组合的总资产规模超过25亿新元。公开资料显示，凯德集团目前在新加坡拥有4个数据中心， 在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。

图：上海闵行区超大规模数据中心园区

上海闵行区超大规模数据中心园区，由四栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达75,000平方米，IT供电容量可达55兆瓦。园区目前已经投入运营，所服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司——电信、移动。

据凯德高层表示，“在中国进入数据中心市场，让我们的资产类别更加多元化，同时得以发展多领域的运营能力。这也符合集团在中国加大新经济资产投资的战略。我们看好在上海、北京、深圳等城市扩大数据中心业务规模的潜力，新经济资产规模扩大的同时也将带动我们的基金管理业务增长。我们或将寻求对数据中心运营平台的战略投资机会，以在中国市场加速扩张数据中心业务。”

凯德集团在中国的发展：愈发轻盈

凯德集团是一家亚洲知名的房地产集团，总部在新加坡，旗下物业包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。

1994年，凯德集团（当时为 嘉德置地）进入中国内地，收购主要集中在写字楼和购物中心项目。上海百腾大厦就是凯德集团在中国内地收购的第一个项目。由此，凯德集团也开启了其在中国市场的掘金之旅。

2001年，原本从事传统房地产开发和投资业务、负债沉重的凯德，提出轻资产转型战略。借着新加坡政府的REITs政策“东风”，凯德相继发行了多支信托基金，形成“地产开发+资本运作”模式。

其在中国市场上的投资策略逐渐轻资产化。

2005年，凯德收购凯德MALL•望京正式进入北京零售市场。2006年，望京作为凯德在北京第一个商业项目开业纳客，并于12月被凯德商用中国信托（CRCT现已更名为CLCT凯德中国信托）买下，收购对价为11.02亿元。

2006 年12月8日，CRCT以嘉茂购物中心·望京、九龙商厦、嘉茂购物中心·七宝等7个底层资产在新交所上市，成为首个投资于中国购物中心的房产信托基金。

据CRCT公告，截至2019年底，凯德商用中国信托旗下共纳入了14个中国项目，分布在北京、哈尔滨、成都、长沙、上海、武汉、广州等9座城市。

2017年-2019年间，凯德在上海、广州、重庆就收购4个项目，投资3个项目，斥资约300亿。其中，2018年10月，以180亿总价完成收购上海星外滩项目，刷新了凯德在华单个项目交易金额纪录。

表：凯德近年来在五大城市群的部分收获

尤为值得一提的是：

2019年凯德以4.6亿元转让呼和浩特市凯德MALL·赛罕全部权益后，花了近8亿元购入玉泉一座已建成商场。6个月后，再将凯德旗下哈尔滨凯德广场·学府、凯德广场·埃德蒙顿及长沙凯德广场·雨花亭收入囊中。

通过这一系列稳、准、狠地资产腾挪动作，凯德深化了其“REITs+PE”双基金模式的护城河。

在凯德的策略里，PE、REITs，缺一不可。只有PE没有REITs，私募基金就会缺乏良好退出通道；只有REITs没有PE，缺少成熟物业的孵化过程和渠道，REITs吸收成熟项目的作用减少风险提高。

此外，此前甚少涉及物流、产业园区的凯德，于 2019年以110亿新元的价格收购星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，新增产业园区、工业及物流地产等资产类别。星桥腾飞旗下子公司在中国上海、苏州、北京、大连、西安、杭州和广州等11个核心城市，拥有并运营管理门类齐全的商务地产空间。

此后，凯德通过凯德商用中国信托（CRCT）收购关联公司位于苏州、西安和杭州的五个产业园区和乐峰广场剩余49%股权，这也是CRCT首次进军产业园区项目，也是其迄今为止最大的一笔收购。

地产和金融双轮驱动

一系列操作下来，我们可以看出，凯德已从原有的“开发商+运营商+资管人”的多重身份转变为“运营商+资管人”，业务范围也以轻资产和费用收益为主。

截至目前，凯德旗下共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。

图片截取自：凯德集团中国官网

（6支信托基金分别为：凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德中国信托、腾飞印度信托、凯德商用马来西亚信托）

当中的CRCT，是凯德基金模式的核心信托基金之一。此外，凯德还设立了两支专注于中国商业项目的私募基金——凯德商用中国发展基金（CRCDF）和凯德商用中国收入基金(CRCIF)，作为CRCT的储备基金来实现资产收购。

借助 REITs 募集的资金，凯德在中国市场开启大规模物业收购，并通过开发和自持混合经营，实现房地产和金融双轮驱动。

目前，据凯德中国官网，凯德在中国40多个城市拥有或管理200多个项目，管理资产规模约2700亿元，业务聚焦五大核心城市群，分别为上海、杭州、苏州、宁波；北京、天津；广州、深圳；成都、重庆、西安；武汉。

已经是一个具有基金和资产管理能力的综合型房地产投资管理公司的凯德集团，还将会带来怎样的资管变化呢？