“对商业的进步永葆好奇心”
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✒️Lori & CHI
久违的「中国商业志」系列终于回归，这一次是来自新加坡的知名企业——凯德集团，我们将集中梳理其入华25年来，在中国市场布局的商业项目情况。
>>关于凯德集团
凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。截至2019年3月31日，凯德集团管理资产超过1030亿新元。
凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。
凯德集团的房地产投资管理业务规模也在全球领先。旗下共管理8支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托，以及20多支私募基金。
早在上个世纪90年代，凯德就正式进军中国市场，并以上海为中心的长三角地区作为在华布局的起点。至今，凯德进入中国已经25周年，在中国42座城市拥有/管理200多个项目。目前，凯德在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产近2600亿人民币。
毫无疑问，中国是凯德在海外最大的一个市场，没有之一。这也是我们决定通过此文来梳理凯德集团中国商业项目的重要原因。
从官网信息来看，凯德集团多元业务中主要有6大核心业务——住宅，办公楼，购物中心，商业综合体，服务公寓、酒店及长租公寓，以及房地产投资信托和基金。
而此文既为“商业志”，那么会主要将购物中心、商业综合体为主要梳理对象，另同时鉴于凯德在房地产投资信托和基金领域的行业领先性，因此也会适当对这部分内容进行整理分析。
「购物中心」
适时优化资产
形成多元物业结构
根据官方信息，我们首先梳理了一张凯德集团在中国现有购物中心项目（包括来福士商业综合体）的布局地图：
△点击查看大图
从地图上可以清楚看到，目前，凯德在中国拥有/管理51个购物中心（含部分尚未开业项目），其中，数量排在前三的城市分别是上海、北京和成都。
从目前公开的信息来看，2019年开业的项目则主要集中在西部地区，包括两个轻资产项目——位于西安浐灞的凯德广场·御锦城（2019.6.21），位于成都郫都区的凯德广场·乐视界（2019年底），以及位于重庆朝天门的亚洲最大来福士项目——重庆来福士（购物中心部分2019.9.6）。
△凯德广场·御锦城 | 图据项目方
△凯德广场·乐视界 | 图据项目方
上面地图中，除了管理输出项目（轻资产项目）之外，也有部分项目是通过收购而来。比如今年2月斥资8亿完成收购的呼和浩特玉泉项目，以及去年11月凯德联合体收购星港国际中心，耗资约200亿，创史上最大宗外资地产投资交易，并带来了北外滩来福士项目（也是上海第三座来福士广场）。
此外还可以看出，凯德目前的绝大部分购物中心，都集中在一线、新一线以及重点省会城市/直辖市。而这样的现状，是2018年初进行“大瘦身”之后的结果。
2018年1月5日，凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用出售在中国20家购物中心项目的100%股权及相应负债，交易价格为83.65亿人民币，所涉及的20家购物中心，分布于中国19个城市，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。
凯德出售的20个购物中心名单
在凯德去年出售的20个购物中心里，近八成的项目都位于三四线城市，即便是地处北京、成都、重庆的项目，实则也并非位于城市的重点区域，且实际经营情况也不甚亮眼。
很明显，通过出售部分非核心城市/地段的项目，并适时购买重点城市地段的优质物业，实现资产的不断优化。在资产买卖层面凯德一直游刃有余，这一点，可以说国内绝大多数企业都难以望其项背。
当然，另一方面也说明，凯德商业曾在中国市场经历过一番大肆扩张，甚至下沉到了诸多二三线城市。但其实，凯德进入中国市场的首个项目，便是以来福士为代表的商业综合体产品，并且多年来，来福士在华的拓展一直稳步且谨慎。
「商业综合体」
10座来福士，9座在中国
重庆最大、上海最多
关于凯德的商业综合体，旗下涵盖了旗舰品牌来福士、地铁上盖项目、旧城改造项目以及城镇开发项目等。其中，来福士无疑是最具典范性的综合性项目。因此，我们也主将重点梳理凯德在华的来福士项目情况。
凯德集团的“来福士”品牌发源于1986年的新加坡。2004年，中国首座来福士广场开业，即定位“摩登之城”的上海来福士。
2014年和2016年，上海来福士先后进行了一系列调改，撤出NOVO百货、运动100等主力品牌，重新调整业态，并针对具体楼层引入更合适的新品牌，继续保持了项目潮流态度和消费新鲜感。
△上海来福士广场 | 图据官网
截至目前，凯德在全球共有10座来福士，其中9座都在中国，这也再次说明了中国市场之于凯德的重要战略意义。关于中国目前的9座来福士项目，基础信息如下表：
凯德在华来福士项目概况
△点击查看大图
2017年，来福士的开业节奏明显加快，有三座项目都在这一年亮相，包括杭州来福士中心、深圳来福士广场和上海长宁来福士广场。
从布局频率来看，25年左右，9座项目，来福士在中国市场的扩张仍以“稳”为主；从选址来看，9座来福士位于国内7个重点城市，且都位于城市的核心商圈和地段。
并且，不难发现来福士对华东地区的偏爱，分别进入了上海、杭州和宁波三座城市。尤其是上海，不仅是来福士品牌在华的首站，更是目前唯一一个独拥3座来福士的城市。其中第三座来福士——北外滩来福士项目，则将出现在凯德联合体收购而来的上海星港国际中心，预计2020年全面开业。
每一座来福士都有自己的专属“标签”，每一座来福士都是一座“城”。
即将于今年9月开出购物中心的重庆来福士，其标签则为“未来之城”。带着“亚洲最大来福士”、“新加坡在华投资最大的商业项目”等标签，重庆来福士自立项之初便备受关注，CRR此前也对其做过一次更为详尽的观察：重庆来福士近焦观察。至于其能否经受住市场和消费者的检验，待其开业之后，时间自会慢慢给出答案。
△重庆来福士 | 图据项目方
另外，观点地产网在2017年11月的公开报道中披露：
武汉首座凯德来福士广场正式签约落定武昌滨江商务区，拟投资总额达100亿元，将建为大型综合体。并称，项目规划建筑面积59万平方米，其中包括11万平方米的购物中心，8万平方米的高端写字楼，7万平方米的雅诗阁服务公寓，以及创意办公、高端住宅等。也即是说，武汉乃至华中地区的首个来福士项目也已经在来的路上。
当然，除了来福士之外，有必要单独提及一下位于苏州金鸡湖西侧的苏州中心项目。作为城镇开发项目，苏州中心为凯德商用与苏州恒泰控股集团有限公司合作开发建设，项目包含了公寓、办公楼、酒店及商场等，其中商场部分30万方的商业体量，也使其成为目前凯德在华最大的购物中心。
「房地产投资信托和基金」
一边卖一边买
实现资本循环利用
实际上，除了行业领先的商业运营管理经验之外，更为人称道的还有凯德的房地产投资管理业务。
早期的凯德集团其实和中国的大多数头部房企一样，是重资产运营的开发商，也因此，发展早期曾面临高负债率及低收益率等问题。2002年开始，凯德选择轻资产发展战略，先后发行多只公募REITs及私募基金，同时开启大规模物业收购，降低负债率的同时凯德也实现了资产规模的3倍增长。
发展至今，凯德集团旗下共管理8支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托，以及20多支私募基金。房地产投资信托基金和商业信托扩展到包括：
凯德商用新加坡信托、腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托、 凯德商用马来西亚信托和腾飞酒店信托。
“REITs+PE Funds”是凯德模式的核心，凯德将项目分为I类项目（低收益或较不稳定，通常指开发物业及早期的商业物业）和II类项目（高收益或较稳定，通常指现金流稳定的成熟商业物业）两类。用房地产私募基金投资I类项目，用REITs投资II类项目，通常REITs对成熟运营后的I类项目具有优先投资权。通过这样的闭环，凯德就形成“私募基金培育后打包给REITs”的双基金配对运作模式。
2019年6月11日，凯德集团宣布其旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托（CRCT）达成协议，向其出售持有中国三家购物中心的公司股权，三家购物中心包括哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿，以及长沙的凯德广场·雨花亭，就是一个典型培训后打包给REITs（凯德置地中国信托CRCT）退出的资产管理案例。
除此之外，我们从凯德集团的公司公告中，也整理了其近两年部分出售和购买大动作：
2018年初，与印力、万科和Triwater达成协议，将以83.65亿元的价格出售国内20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，退出安阳、茂名及德阳等14个非核心城市；
2018年11月12日，以8.82亿元拍得位于广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地；
2018年底，以接近200亿收购上海星外滩双子塔项目；
2019年1月7日，宣布以27.52亿收购上海浦发大厦70%面积；
2019年1月14日，与淡马锡达成交易，以110亿新元（约552亿人民币）收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份（新增在华560万平方米的项目储备、三支上市信托基金）；
2019年1月，凯德商用中国信托（CRCT）以8.083亿人民币（1.596亿新元）收购位于内蒙自治区古呼和浩特市玉泉区已建成的一座商场，并以4.6亿人民币的商定价格转让持有凯德MALL·赛罕公司的全部权益给新业主；
2019年7月，建业地产（主营地产主要分布于河南）发布公告称，凯德将出售其所持有的全部建业地产股份予恩辉，合计658,116,228股股份，总现金代价为28.31亿港元（约24.91亿人民币）。
负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓表示：“资本循环利用是凯德集团提高回报率、优化资产组合的核心战略。凯德将继续审慎地进行资本循环利用并用于再投资，2019年度目标是剥离至少30亿新元（约151.65亿人民币）的非核心资产。”
凯德资产管理是一个不断优化资产配置及资产管理的过程，对于国内众多商业开发商、运营商而言，凯德无疑是一个值得研究与学习的榜样角色。而需要向凯德学习的，也许远不止于独到的投资眼光和稳定的商业运营能力，更多元化的融资方式也将是一个非常重要的内容。
不得不说，关于凯德，可以学习的东西不少，值得期待的内容也很多。所以，CRR对于这种优质企业的关注也将持续。
●下期预告万达集团的中国商业志
●往期回顾新世界的中国商业志 | 瑞安集团的中国商业志 | 恒隆地产的中国商业志 | 新鸿基地产的中国商业志 | 九龙仓集团的中国商业志 | 太古地产的中国商业志 | 华润置地的中国商业志 | 大悦城地产的中国商业志 | 龙湖集团的中国商业志 | 苏宁置业的中国商业志
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。