文/东南偏北

海外置业，首次迎来了“断崖式”下跌。

近日，《2019年中国境外地产投资意向调查》报告。报告显示，2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元，下降幅度高达63%，堪称“腰斩”。

与此同时，2018年大量国内投资者开始疯狂出售境外资产， 去年全年境外有超过120亿美元的物业资产被国内投资者出售，境外处置资产占境外收购的比重达到了历年之最。

数据来源: RCA, 戴德梁行研究部

从上面的图表数据也可以看出，2015年到2017年是国内企业境外收购的高峰时段，但到2018年，数据开始格外异常。

要是大家还有印象，估计就不会忘记去年国内的万达、海航等企业频繁抛售境外资产的消息。就拿万达来说，万达商管在去年的时间里陆续处置境外资产高达2158亿，公司海外项目卖的只剩下芝加哥万达大厦，境外地产员工不足10人。

近日，还有消息称，海航集团有意出售位于伦敦金丝雀码头30 South Colonnade的汤森路透前英国总部大楼，出价客户给出的价格较海航此前购入时减少约1亿英镑，虽说该消息并未得到海航证实，但不少企业忙着收缩海外战线，早已是不争的事实。

过去疯狂抢购外国的房子，到现在忙着出手，大家到底都在怕什么？

正所谓，春节水暖鸭先知，只能说这些广泛涉及到境外资产收购的大企业，早早就嗅到了“危险”的味道。

事实也是这样，从去年以来，不仅国内银行收紧了地产行业的信贷政策，同时，还陆续出台了一系列政策限制国内资产外流。

目前，让那些热衷收购境外的企业和个人所“闻风丧胆”的政策，最主要有以下几个：

1、金融账户涉税信息自动交换标准（俗称：CRS金融信息交换）

自去年9月1日起，CRS如期落地，我国开启全球征税，将与香港、澳门、澳大利亚、新西兰等地进行金融账户涉税信息第一次交换。

大陆高净值人群在上述地区和国家的海外财富及纳税情况将会通过CRS自动交换机制，传递给国内税务机关，也就是说，无论是个人还是机构在海外的财富，通过该渠道，都将统统得以“曝光”。

截至目前，已经有55个国家和地区已经加入到了CRS体系。

我们知道，警察在破案的时候，通常时候会用到一个叫“天眼”的东西。

而CRS体系其实就是一个变相的“天眼”，它让中国富人在国外的财产无处遁形，也让某些在国内犯了法，想着把境内资产转移出去，然后在国外过美滋滋生活日子的人彻底慌了，因为哪怕你把资金存在其他国家的商业银行，你的钱也有可能被冻结。

比如去年的时候，新西兰、澳洲的各大商业银行冻结了数千账户，其中包括大量中国居民，中国居民被要求确认开户人是否属于中国纳税人。

2、高法院和最高检察院放“大招”，给非法买卖外汇行为定性

今年2月份的时候，最高法院和最高检察院就下发了一份文件给“非法买卖外汇行为”进行定性。

该文件，不仅明确了“倒买倒卖外汇”和“变相买卖外汇”均属于非法买卖外汇行为，并对非法买卖外汇行为的判罚也做出强调：

“非法经营数额在五百万元以上的”、“违法所得数额在十万元以上的”均算非法买卖外汇行为，可以“处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金”

这个力度，可以说是十分强悍了。

我们知道，我国有严格的外汇管制，如果有人想要把国内的房子直接卖了，然后通过汇款的到美国的账户，然后去买美国的房子，这是行不通的，我们在做每笔汇出汇款时，都要填写一个叫“境外汇款申请书”的国际收支申报，本质上就是在对从国内流出的资金做审核，对外汇进行严格管理。

既然，这样的方法行不通，那么在过往，就只能通过“地下钱庄”再把钱给汇出去，需要美元的人在境内把人民币转账给钱庄开设的境内人民币账户。然后钱庄在把相对应的美元转到购房者在美国的账户。

现在这种方式已经被明确定义为了“非法买卖行为”，我们知道，地下钱庄主要是靠“利差”赚钱，涉及到金额往往会比较大，按照最新的法律，一旦查出，大概率是被刑拘，而且罚得估计爹妈都不认识，而之所以要如此严厉的打击“地下钱庄”，本质上就是为了防止国内的资产外流。

可能有的人会问，这些企业用自己的钱去收购境外的资产都不行吗？

事实上，还真不行，这样的模式就相当于用人民币来负债，持有的却是美元资产或者其他国家的资产，这显然不是国家想要看到的。

过去的国内的许多企业，就是采用的这种方式，用境内的资产做担保向银行借钱，然后拿大笔钱去收购境外资产，甚至有可能直接把境外的资产注入到上市公司中，这样公司规模就更大了，甚至可以找银行贷到更多钱。

但这样做，风险是很大的，不仅相当于相当于变相加了杠杆，同样也不同程度上的动摇了汇率的稳定，因为美元储备就那么多，都换成美元去购买美国的房子，那么人民币就有可能出现剧烈贬值，所以近两年我们才看到了高层的一系列动作：海外的巨额投资，必须撤回到国内。

无疑，现在无论是机构还是个人，购买境外房子的难度要大多，对于以前有购买了海外房产的人来说，要减小了一大批“接盘者”，相当于被“釜底抽薪”了。

数据显示，中国海外购房占比的国家地区，主要集中在美国、英国、澳大利亚、新加坡等国家，现在对机构与个人进行海外购房进行了政策性收紧，那么对这些国家的“头牌”城市，诸如纽约、旧金山、伦敦、温哥华等，都是一巨大利空。

数据来源：2018中国境外地产投资意向调查，戴德梁行研究部

这么说，并不是开玩笑。我们知道，中国已经全世界房地产价格最高的国家，“中国人受传统农耕文化影响很深，对土地和房子有浓厚的情结。”使得中国人比其他国家的人更热衷于买房，不仅喜欢买国内的房子，国外的许多房子，在国人眼中更是“白菜价”。

以前政策没这么严的时候，一大批富豪们就开始漂洋过海，大胆“走出去”，到美国、欧洲一掷千金去购房，甚至有当地居民吐槽，是中国人哄抬了当地的房价。

现在这些想要继续在海外购房的富豪们，很明显，这条路已经不再行得通了，而且，或许他们怎么着也没想到，以前买到的境外资产，现在快成了他们手上的“烫手山芋”，有趣吧。