前言

从2017年开始全国排名前20的品牌房企均在台州拿地，并持续扩张积极布局。台州已经成为各大房企近几年最关注的区域之一，市场热度也是稳中有升。

能成为房企的新宠，台州确实有自己过硬资本：

1、杭州、宁波、温州三大核心城市竞争激烈，取地难度和成本都较高，台州成为市场下沉首选。

2、常驻人口615万，省内第四。

3、近四年的经济增速高于全省平均水平。

4、民营经济发源地，藏富于民。

5、正在新一轮的城市更新，城改力度大。

6、定位浙江湾区试验区，重大项目投资额仅次杭甬。

1st

台州不仅城市发展日新月异，房地产市场也是蒸蒸日上：市三区成交量稳步上升，成交价格由2016年的不足1.1万/平，到2019年已经接近1.6万/平。

那么，已经站在发展风口下的台州，哪些板块已成争抢热土？哪些板块极具潜力蓄势待发呢？在众多的热门板块中，笔者梳理了三个最典型的板块。

当前投拓热门板块

开发区板块：老城繁华，价值高峰

开发区不仅是台州市府所在地，也是台州商业/商务中心，学院路一带更是汇聚了高教园区、体育中心、学院路小学、和合公园、台州中心医院等顶级资源，可以说是尽揽台州老城繁华，是台州人认可对最高的板块之一。

板块内大库存不足5万方，去化周期不足4个月。当前峰顶售价达3.2万/平，未来价格预期更是高达4万+，可以说是奇货可居。

该板块对于需要在台州树立标杆形象的房企来说是一个很好的选择，但土拍竞争异常激烈，拿地成本较高，例如天盛南侧地块（商住）经过364轮才被摘得，折算楼面价约26000元/平。

洪家板块：新城发展，势头强劲

洪家作为台州三区融合的桥头堡和城市核心商贸区，其战略地位可见一斑，板块内银泰城、万达广场等大型商业已经营业，去年还引进了镇海中学等名校资源，随着S1号线、心海绿廊等重大配套的逐步落地，新区蓝图逐渐展开，预计未来几年仍会保有发展红利，板块价值也将再上台阶。

房地产表现同样势头强劲，市场容量由18年的30万方上升至19年的近40万方，成交量占比由13.4%上升至18%。客户吸附能力也在逐渐变强，温岭为主的下级县市客户占比也在逐步上升，2019年整体占比约10-15%左右。

该板块土拍竞争强度不高，拿地成本相对可控，但是地块出让条件中有较大比例的拆迁回购部分，非常考验开发商的盈利能力。

集聚区板块（市区部分）：产业高地，投资热土

台州是中国重要的工业生产出口基地，而台州湾集聚区是整个台州制造业引擎和最大的生产基地，拥有规上企业超400家，3大国家级产业基地，规划产业人口高达140万。

夯实的产业基础也使得板块房地产市场迎来了爆发期，方远悦海城5个月内共推出813套房源，开盘当日去化约650套，当日去化率近80%，在高热的市场背景下，更是吸引了全台州的投资客涌入，成交客户中投资客比例高达6成。

该板块拿地成本相对较低，但房地产市场仍处于较为初级阶段，市场容量仍有待验证。目前大库存约65万方，按最优的去化速度计算，去化周期仍需要30-40个月，如果产业发展速度和配套落地情况持续良好，预计市场容量也将有所上升，客户信心更强，去化周期也将缩短。

2nd

未来蓄势待发板块：头门港

如果说上文三个热门板块是各大房企的“绩优股”，那么头门港板块则是台州房地产的“蓝筹股”同样值得长期关注。

头门港的价值，兼备产业高地和新城发展势能两大优势

一、产业高地

首先是头门港的头衔：1、省级经济开发区，正在申报国家级经济开发区与综合保税区。2、国务院批复的《浙江海洋经济发展示范区规划》中重点建设的港口物流岛和重要能源资源储运基地。如果成功获批国家级经济开发区与综合保税区，那么头门港未来极有可能成为台州乃至长三角又一个重要的经济增长引擎，战略地位有望迎来质的突破。

其次是头门港当前实力：1、入园企业234家，投产企业178家，其中上市企业10家，国家级高新技术企业19家，其中吉利汽车、华海药业、海翔川南药业等知名企业早已运营生产。2、产业人口约8万人，辐射人口约40万人。板块内产业数量、产业质量和人口均有较为夯实的基础。

第三是头门港的发展速度：1、2014年年底首座2万吨兼靠3万吨的码头建成投运，头门港正式开港。2017年9月底两座5万吨兼靠7万吨级码头开工建设，未来计划建设20万吨级的大型深水泊位，将打造成为台州中心枢纽港、产业港和重要战略物资储备、加工、贸易基地，近期建设30个1—5万吨泊位，年吞吐量为3000万吨，二期为头门北港区，建设54个5—20万吨泊位，年吞吐量为1.31亿吨，三期依托田岙岛、雀儿岙岛建港。建成后的头门港距国际主航道13.5海里，成为浙江连接世界的重要港航枢纽。2、2019年已引进新加坡丰树集团、南京古田化工等16家企业，2020年谋划落实千万元以上工业性投资项目50个，计划投资31亿元。头门港的发展既有速度又有质量，也是为其升级为国家级经济开发区和保税区投下了重重的砝码。

二、新城发展

在头门港的整体定位，并不是单一产业型园区，而是建设成山海相依、城水相宜、人水相亲城市综合型新区，在定位的引导下头门港的整体设计构思和目前已经落实的配套也正朝着这个方向发展。

首先是规划的涵盖了：国际社区、国际学校、医院、康养酒店、度假酒店、风情商街、生活美学街、会展中心、艺术长廊、商务办公、高端会所等集旅游、商业、居住功能于一体的城市功能体系，整个金沙湾将形成一个15分钟生活圈的“海天一色处诗意小镇”。

其次，在已经落在实处的配套方面更是肉眼可见的真实：

1、哲商小学头门港分校，已投入使用。

2、北大培文实验学校（小+初），预计2020年年内完成引进。

3、台州学院头门港产业学院也正在全力建设当中。

4、浙江工业大学药学院研究生实习基地，预计2020年年内完成引进。

5、台州第四家三甲医院即将建成落地。

6、头门港首家五星级酒店即将建成落地。

7、客运中心、火车站等交通枢纽也即将建成落地。

8、白沙湾标准海塘，海岸公园一期、二期建成。

在众多的配套中，哲商小学和培文实验学校的学区资源在整个临海乃至整个台州都是最顶尖的，未来的学区价值对整个台州主城和临海都具有极强的吸引力。另外，各大配套的快速落地也会让头门港将成为城市新城区更具实际意义和说服力，板块价值再度升级。

3rd

头门港投资价值如何？

前文提到头门港兼具了产业高地的夯实产业基础和新城的发展势能，那么在房地产角度上看，头门是否具备投资价值呢？

从需求度看：

由于员工福利房影响了头门港的供求关系和价格体系，所以选取在售和待售两个个案从房地产市场角度进行剖析。

三泰白沙湾：首批房源于2019年10月开盘推出398套房源，2个月售出300套（5.5万方），均价8850元/平。二批次房源于2020年1月推出234套，开盘当天实际去化约100套，均价9265元/平，价格上涨10%。

君泰中央学府：周均来访150-200组。客户比例，投资50%（椒江主城+临海主城），另外50%来自周边乡镇和厂区，置业目的以自住+学区为主。

君泰中央学府现场图：

从以上两个项目可以看出头门港的价值已经得到客户认可，学区的价值已经开始显现，客户辐射范围已经覆盖到台州主城和临海主城，投资客已经准备进场。

获地成本和竞争看：

对比一桥这隔着椒江区各板块，头门港地价不及椒江主城的一半，甚至是三分之一，对比售价接近的集聚区板块，头门港的性价比更加凸显。

与临海主城对比，头门港在获地成本方面依然是性价比之王。从以往的土拍记录看，头门港板块获地也相对容易。

综合来看头门港是非常值得持续关注并投资的，主要原因有以下6点：

1、产业基础夯实，产业人口有支撑。

2、正向国家级经济开发区和保税区发展，价值有望迎来质的飞越。

3、规划落地性高，顶级学区的吸附效应已经显现。

4、存在实际需求，投资客和自住客并重。

5、获地成本低，性价比高。

6、周边板块地价/房价高，客户购买力殷实。

附：头门港地块推荐

地块名称：头门港经济开发区港区产业城中央大道与平波路交叉口东南角地块

地块指标：

用地范围

用地性质

占地

容积率

总建

限高

东至北洋河，南至双屿路，西至平波路，北至中央大道

住宅

70249平

≤2.2

≤154548平

30米≤高度≤60米

该地块自身素质如何？头门港适合做什么面积？低密度产品有没有需求？客户有哪些特质？

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◎相关视频：

《头门港新区宣传片》

《头门港金沙湾城市设计视频》◎相关阅读：1、头门港金沙湾展示中心项目“乘风踏浪”而来！2、蓝图绘就、未来可期 ——浙江头门港产业城金沙湾区块控制性详细规划—D区块调整获批3、错过杭州湾？台州湾来了！