如果明源君告诉你，有一个万亿级的覆盖一二三线城市的地产市场，出租回报率远高于住宅地产和商业地产，在此后的15年里都将呈井喷式的发展。你会有什么想法？你想建议自己的老板进入这个市场？很不幸的是，现在这个市场的80%都被外企抢去了。

出现这样的悲剧，主要是两个原因：

一、 在所谓的黄金10年，中国房企都太注重盖房子卖房子，根本就看不起靠出租、服务赚钱的地产市场，让外企占了先机； 二、 存量房时代逐渐来临，中国房企想开始赚“70年的钱”的时候，才发现：赚“长期的钱”的逻辑与卖房子赚钱的逻辑并不完全一样，资本运作成了关键。没有特殊的金融手段，你和别人操作得一样好也会亏本。资本运作做的好，看似10年的回报周期，可以变成3年，不会玩这个的人根本搞不懂。

也许有人已经猜到了，明源君今天想说的是物流地产。

如果国内的房企们还不检讨自己，完成转型。类似于物流地产这样万亿产业地产市场被强占的事情，还将不断涌现，悲剧还将继续……

而搞懂了物流地产的玩法，也就搞懂了别的产业地产的玩法。 万科等国内企业已开始进军物流地产市场，万科还把进军物流地产作为自己的关键战略之一。未来会怎样？我们拭目以待……

存量房时代，物流地产等细分市场将拥有未来

明源君认为，过去国内地产商之所以看不上物流地产，是因为他们盖一个房子卖掉以后，利润可以高达20%、30%乃至更高。

但是现在，去化没那么容易了，利润也没那么高了，8%的行业利润其实和物流地产的租金回报率都差不多了。

而且以后一些年，存量房会逐渐取代新房成为市场主流，国家已经为此出台了专门政策。这个时候，租金回报率将成为判断一个细分市场好坏的关键。 因此，包括物流地产在内的众多细分产业地产，将成为最好的地产市场。

一物流地产租金回报率已远高于商业和住宅

从租金回报率角度来说，物流地产已经逐渐占据了绝对优势。 根据统计，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。 在过去5年，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。 整个一线城市的物流地产年投资净回报率远高于商业地产和住宅地产，具体如下图：

二租金回报率提升主要是因为空置率下降

全国来看，整个长三角市场是最大的市场，渤海湾和珠三角这两个是次级市场，中部（武汉）和西南（成渝）地区是迅速崛起的市场。而让物流地产租金回报率迅速提升的，是其空置率的持续下降。在国外，一个物流设施在5%的空置率下就能保持10%的回报，而如果空置率达到15%，利润则会被淹没。

2015年的中国，北上广深保持了强劲的物流需求势头，除了租金继续上扬以外，空置率都保持在10%以内；深圳仍然是目前高端物流仓库租金最贵的城市，仍处于一地难求的状态。接近人民币40元/月/平方米；重庆和南京这两个城市的高端物流空置率只有2%，意味着市场处于爆仓状态。上海在全国市场中，租金排第二，而空置率大约在8.8%。

下面是2015年末，全国各地的仓库空置率。

三电商和第三方物流持续增长，传统和自建物流地产无法满足需求

客户需求增长，空置率就会下降。物流地产市场的客户可以分为4类：传统零售业、传统制造业、电商、第三方物流。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们已经没有大的增长潜力。

近10年来，物流地产市场增长，主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。2015年，我国电子商务交易额预计为20.8万亿元，同比增长约27%。全国网络零售实物商品网上零售额为32424亿元，同比增长31.6%。全国快递服务企业业务量累计完成206.7亿件，同比增长48%，其中约有70%是由于国内电子商务产生的快递量。下面这张图是万科大举进军物流地产的依据：

传统物流地产，根本没办法满足新的需求（具体原因见后面分析）。而电商企业自建仓储，也远远跟不上他们的发展，现在电商有一半的仓储设施来自外部租赁。根据理论，电商企业如果自己搞开发，需要4年的经验积累，才能搞出真正符合标准的现代物流地产。这个时候，专业的物流地产商就赢了。而在中国，赢得绝大多数市场的是外企。

四外企占去了80%的物流地产市场

大家可以和明源君一起看下图，这是2015年中国物流地产市场的分布图，外企抢去近80%。少有的几家中国企业，其创始人也是外企背景的，有两家中国企业的创始人出自普洛斯。

下面，明源君就重点来讨论下，普洛斯为什么这么牛，普洛斯为什么赢？

普洛斯为什么赢？

普洛斯这么牛，有普洛斯本身的原因，也有中国市场的特殊原因。 一普洛斯模式聚焦，金融能力强大，布局早而且快

普洛斯在中国的总土地储备据说已经高达2000万平方米，让人望尘莫及，它是如何实现这些奇迹的？

1、 选择做主导型的地产商，回报周期长，避开大量想赚快钱的对手

一般来说，物流地产从业者可以选择四种不同的定位：主导型的地产商、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。各有利弊。

而普洛斯从一开始就找到了适合自己的定位：主导型的地产商。 这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而自己又无需参与物流业务经营。

但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。 明源君前面已经提到，空置率到15%就有可能亏损。 但也恰恰是这样的选择，让普洛斯避开了大量的竞争者。

比如在中国市场的成功，就是因为2003年普洛斯进入时，大多数地产商还在赚快钱。

2、 以客户为中心，降低空置率 上面已经说到，普洛斯最大的风险来自于空置率，于是他们就想出了降低空置率的办法，那就是“以客户为中心”。普洛斯的稳定组合中的物流对产出租率2006年达到95.27%，而其所有物流地产总的出租率也达到了92.46%。普洛斯的客户回头率很高，其CDFS业务（公司物流配送设施服务和其他房地产开发业务）中2006年有52.4%的地产租给了回头客。 普洛斯的主要服务大致如下图，他们还有专门的资讯服务：

3、 地产基金管理部门成为核心的赢利部门

上面已经说到，普洛斯选择的模式回报周期长，这是一种看似重资产的事情。但普洛斯通过房地产投资信拖模式，成功化解了这个问题，而且缩短了回报周期。

普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行货款所得，普洛斯五年内在欧洲投资了50亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。这个投资规模已经可以吓走很多对手了。

在普洛斯，地产基金管理部门、地产开发部门、地产运营管理部门同等重要，各司其职，具体如下图：

就对利润的贡献来说，地产运营管理部门不可或缺。有消息称，普洛斯是把项目打包成资产包，一个资产包中有8—10个项目，资产包形成良性状态之后，就到海外市场直接把包转卖给海外基金迅速套现。

按照一般的算法，物流地产每年8%的租金回报率，要12年才能回本。可实际上，普洛斯回本的时间可能只有3年，而其撬动的资金杠杆达到实际自有资金的10倍。 4、 布局早，在危机面前断臂求生 普洛斯中国成立于2003年，那时候国内企业都在修住宅卖住宅，迎接“黄金十年”，谁会想到要做什么物流地产啊。2009美国次贷危机的爆发，普洛斯“断臂求生”出售了涉及中国的全部资产。原来的美国普洛斯与安博集团合并。目前，在中国的是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。死而复生的普洛斯开始激进扩张：收购了多家竞争对手的股份，而且与几十家产业链上的企业战略结盟。

二中国之前就没有现代化物流地产

普洛斯自己的优秀当然只是一个方面，更重要的在于，中国之前几乎没有现代化高端物流地产。即使到了2015年，中国人均物流面积也仅为0.43平米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到0.015 平方米。也就是说，普洛斯2003年进入中国的时候，中国的物流地产不足，现代化物流地产更是完全空白的。

而传统的旧仓库无法改造成现代物流地产，其建设标准和安保管理等很不规范，只有重来。物流形态总体来说分三种：（1）仓储物流；（2）公路港物流；（3）配送物流。普通消费者一般接触的是第三种。而代理商一般使用第一种，经销商则使用第二种。之前，国内这三种物流几乎都是彼此分离的，毫无关系。而一旦建立了现代化的物流地产后，三者融合，与传统物流地产相比有很多好处。举例来说：

1、 企业之前进货要找一个公司，存货要找一个仓库，送货要找一个物流，要做很多的上下游沟通，而现在找到一个地方就能解决所有问题。

2、 之前很多小物流企业的仓库很偏远。现代物流选址都很合理，项目基本都在高速公路进出口，货物到达和发出都很便利。

3、 之前找客户很难，可能要从同市的甲地、乙地、丙地分别收集货物，再发往别的城市，甲地来回10公里，乙地来回20公里，都要付出大量成本，现在所有客户在同一个地产项目里，节省大量成本。

4、 小型的物流公司，或者自办物流的商贸公司，之前的办公楼、仓库、停车场是分散的。每个地点的停车场等不能充分利用，大多数时间空置。而现代化的物流地产，大家的办公、仓库、停车场都在一地，资源可以循环利用，不会浪费。

5、 现代化的物联网技术，可以实时监控货物，仓储也能智能化操作，通过对货物状态进行监控，还可以把货物本身抵押贷款，实现动产金融。

万科等加入混战，且看鹿死谁手

2015年在物流地产市场上出现了新的面孔，其中最代表性的三个是：万科，平安和菜鸟。2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作，在2015年年报和董事会报告里，万科把物流作为一块很重要的单独的内容来论述。

平安在2015年的年初就在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，据说这个事业部将独立为一家物流地产投资公司。实际上，平安银行可能有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的想法，让综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

菜鸟网络背靠阿里巴巴，走的是快递+货栈的网络化布局路线。

目前，要想成为物流地产巨头，需要突破的困境有以下几个：

一土地困境我国目前物流土地供应缺口在1.8亿平方米左右，长期的供需不平衡。 我国的高端物流设施有超过60%集中在一线城市，拿地难的问题已经完全显现出来。一方面，政府积极推行集约用地同时逐年下调城市工业用地指标。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，因此政府为了把土地换成更多的财政收入，在项目审批的时候不大可能单独批准大片土地建物流基础设施。

现在一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象。而对其他一些城市来说，又存在着空置率高和回报周期缓慢等多种问题。

二管理困境为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务成为未来竞争的关键，未来的物流地产市场也会进一步细分，对管理提出的要求将越来越高。三资本运作困境明源君上面已经反复强调过，包括物流地产在内的产业地产，最终的竞争还是在资本运作上。有一个很好的专业的资产运营团队，运营资产，产生稳定的现金流，之后通过资本化的途径把产业地产变现：或持股进入IPO，或通过房地产

信托投资基金退出。这才是成功的最佳路径。而这个目标会倒逼你进行极致化运营。而普洛斯土地储备那么多，原团队人员相对较少，扩张中也存在风险，那也是其他人的机会。

作者：王恒嘉，来源：明源地产研究院。