2006年年初，在你即将空降到金边国际机场，透过舷仓窗口窥探柬埔寨这片平坦的湄公河下游腹地时，可见几乎整齐划一的低矮的红瓦砖墙平房，密布着首都的闹市区，边缘地带则是一块块的空旷处女地，其中也散落着一些工厂、仓库建筑群。只有三、五条主干道路贯穿市区，清晰可见。这样简单地，就完整描述了首都金边当时的天际线。
柬埔寨作为独立王国后，房地产业发展的历程并不长。我们把时光轴倒移30年，基本就能概括出柬埔寨房地产业形成和发展的轨迹，它大致经历了4个阶段。
时光倒转回已故国父西哈努克亲王当政时期，政府的以社会进步和消除社会不公为政纲，极力发展首都金边的城市建设，推进文化教育事业。十年间首都发展了大量有划时代的城市设施，如善存至今的真腊剧院、柬埔寨科技学院、皇家大学等等。
六十年代建筑设计的超前革新，在当时的亚洲独占鳌头，65年李光耀首度出任新加坡总理后，感慨地表示要借鉴金边的成功经验。这一时期的经济以国有企业把持主脉，除却农业、贸易和进出口，其他经济实业尚未成型。
然而好景不长，自二十世纪六十年代中期，柬埔寨开始陷入动荡飘摇的多事之秋，长达30年之久。经历过左右翼冲突引发的内战、越战炮火的牵连、70年军事政变、红高棉政权、1978年柬越战争、1979年红高棉垮台，1991年“巴黎协议”的签订结束长达10年的柬越战争，柬埔寨终于迎来了相对平静的政局。
柬埔寨房地产业的发展轨迹
第一阶段
1978年越南入侵柬埔寨到1991年10月“巴黎协定”前的“孵化期”
1979年红高棉政权被颠覆，金边幸存的私人物业在居民蜂拥返潮中，纷纷被无序抢占，全然不需要合法的市场行为。
1979年越南占据柬埔寨，但是并没有从持续多年的柬越战事中得到什么好处，而且面临中越战争和国际社会的压力，1982年开始从柬埔寨撤军。1985初年洪森当选总理，柬埔寨开始了漫长的多边和谈。
然而此时，金边乃至柬全境的局势日趋稳定，首都开始有房屋买卖，买者多为金边市效区或是其它城市的华人，很多是战乱前原来的业主。卖家的房产往往是抢占而来的，出售自然有利可图，不过价格很便宜，几两甚至几钱黄金便可买到一间房屋。
第二阶段
1992年至1997年7月柬埔寨国内武装冲突事件前的“生长期”
伟大的“巴黎协议”签订后，1992年3月联合国驻柬过渡政权的共 2.2万联合国维和人员，包括22个国家组成的维和部队、6,000名官员、3,500名警察和1,700雇员及志愿者进驻柬埔寨。随后，房地产价格伴随着房屋租金一起飞涨，而各式各样新别墅和排屋也应运而生。
1993年上半年的柬埔寨首届大选期间，由于政局的不明朗，造成了房地产价格和市场的波动，但在大选成功完成后，房地产业又很快又得到了恢复。（2018年大选时的行市与此同出一辙。）
1994年8月，柬埔寨政府颁布《投资法》，开始以大量优惠政策吸引国内外私人领域的投资。此外，柬埔寨开始享受28个欧美国家给予的“普惠制”（GSP）待遇。大量外资涌入，用于购地、租地，来料加工工厂如雨后春笋般建立起来，使土地市场在1995年和1996年间达到了量价齐升的高潮。
土地交易热潮由金边市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。郊区的路况好的地段既工厂区，大块的土地早已大幅度涨价，房地产行业产值连续数年以20%以上的速度增长。此时，为适应旅游业发展的需要，大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建，也大大促进了这一时期房地产业的发展。
可以说，柬埔寨的房地产业在这一阶段已是初具产业规模。
*1994年 柬埔寨
第三阶段
1997年7月2011上半年峰回路转的“徘徊期”
1997年7月柬埔寨国内发生武装冲突事件，而后在1998年第二届全国大选期间的国内局势也出现不稳。
从2004年到2007年，柬埔寨的房地产市场价格也曾出现过前所未有的上涨，房地产价格每年上涨约25％至40％。土地价格上涨从金边、暹粒和西哈努克港开始后，繁荣蔓延到柬埔寨其他与越南和泰国的边境的热点地区，甚至是邻国老挝。
2007年金边的住宅地价从2006年的每平方米600美元飙升至每平方米1,600美元。根据联合国开发计划署（UNDP）的一项研究，2007年建筑项目投资额从2003年的5亿美元飙升至超过32亿美元。政府积极支持发展下，城市中大量违章建筑和其他丑陋破旧的建筑被拆除后地块卖予开发商。
*2007年 金边
来到2008年中期，泡沫破灭了。柬埔寨房地产业应声而落，大幅降温。相当一部分囤积的土地并未得到充分开发，房地产业已不被市场看好。无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区，房地产业均进入“有行无市”的全面萧条时期。
全球经济和金融危机对柬埔寨当时最大的投资来源国之一的韩国带来了致命打击。因此，韩国投资者要么回撤，要么搁置项目。
根据土地管理城市规划和建设部的数据，房地产开发投资从2008年的31.9亿美元下降到2009年的19.9亿美元，而后2010年仅为8.4亿美元。截至2010年底，首都金边的土地价格比2008年中期的峰值低约40％至50％。
*2008年 金边
第四阶段
2011年至今，外国所有权法促进了需求的“突破上升期”
根据2010年4月通过的柬埔寨“外国人所有权物业法”，外国人可以拥有公寓和公寓单位，但不能拥有土地，也就是不包括一楼的建筑物。此外，允许外国投资者可直接按最高比例70％拥有共管公寓项目，也可以注册由本地人控股的合资公司来拥有土地。
其实早在2005年柬埔寨政府就修改了投资法，允许外国人拥有不动产。然而，法律因为没有对土地所有权做出符合宪法的规范，所以无法实施。
*2010年 金边
柬埔寨的律师认为现行的外国人物权法，比任何其他绝对禁止外国人拥有土地所有权的东南亚国家的法律，更可行和更安全。
从2011年到2018年，由于旅游业，服装制造业和农业的强劲推动，经济平均每年增长7.1％。受强劲的经济增长和新的外国所有权法引用的双重刺激，房地产市场在2011年开始复苏。
柬埔寨土地的价格目前区域间差幅仍然较大。举例来说，金边中央市场周围的地段，平均地价达每平米1万美元，称为金边之最；皇宫和河边的平均地价为6000美元。而柬埔寨金边郊区稻田的平均地价仅10美元左右。
金边的房价近10年基本保持在10%–20%的增长，平均公寓销售价格从2012年到2017年翻了一倍多，从每平方米1,460美元到3,212美元不等。
*2016年 金边钻石岛
柬埔寨房地产业的总体特征
近30多年以来的发展轨迹来看,柬埔寨的房地产和政治的联系非常紧密，政局稳定与否，与房地产的价格直接相关。由于国内的贫富的差距非常大，其国内的消费力严重不足的，地产行情的波动基本都是由外资或是外国人购买力起决定作用，因此投资风险性相对比较高，相反这也是资本运作逐鹿的方式类型。
柬埔寨的房地产业态呈现动态发展变化，发展初期以土地买卖和加工制造也相关的物业开发为主；随后出现小有规模的排屋园区，以华裔富商主导，同时来自日本、韩国、法国、东南亚等外资也带来了不少中端公寓住宅、商用楼盘（包括大量酒店、中低端写字楼）；
最近若干年，各类不动产在柬埔寨全面开花，以中资作为主力军，住宅层高纪录不断刷新，高端公寓、酒店式公寓、城市综合体占绝对比重，零售商业、高端写字楼、度假村等品类也非常惹眼。
关于抵押贷款市场
柬埔寨的住房按揭贷款的规模依然很小。抵押贷款和住房贷款业务在2008年才开始被引入房地产行业。抵押贷款市场的规模从2010年占比GDP的1％增长到2017年的约7％。
根据柬埔寨国家银行（NBC）的数据，截至2018年7月，未偿还抵押贷款总额（仅限自住房）为18.2亿美元，比2017年同期增长30％。抵押贷款的持续上升的原因，部分归因于借贷利率下降。2018年7月，柬埔寨瑞尔贷款的12个月加权平均贷款利率为11.37％，低于2017年同期的14.53％。
但是住房按揭的可操作性大大限制了它的发展，和房地产公寓市场的繁荣很不匹配。因为银行只会考虑接受连带土地的不动产作为抵押物，外国人希望以按揭方式购买一层以上的公寓、商用办公间或商铺是基本无法操作的。
房地产新趋势
在需求方面，共管公寓的需求在增长，尤其是来自柬埔寨本地居民方面。虽然目前大多数买家仍然来自中国，香港，马来西亚和新加坡，但由于生活水平的提高，市场也吸引了更多的当地人。本地新兴中产阶层的壮大，也刺激着联排别墅等项目的快速增长。
据房地产业内人士称，柬埔寨现在出现了转向商业项目的新发展趋势。这是因为柬埔寨房地产市场在经历周期动态变化，因此住宅开发速度有所放慢，但相反商业市场的开发却在提速。更多的零售物业，如大型购物商城、批发市场，更多的酒店会带动房地产市场的持续发展。