撰文/ 甘心怡

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随着居民消费水平的提升和城市新中产的崛起，传统底商已不能满足商业升级的需求，现代化综合型的社区商业开始成为开发商突围的关键和新的发力点。

社区商业作为一种便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

有专家把构建社区商业网络形象的称为“51015”，即居民出门步行5分钟即可到达便利店，10分钟就可以到达超市或者是餐饮店，骑车15分钟就可以到达购物中心，像一根根“毛细血管”，更直接的深入到千家万户。

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“因住而商”的社区商业 服务消费进入万亿级市场

随着交通基础设施建设愈加完善，人们生活和思维方式改变，商业业态从城市中心商业转变为社区商业。商业竞争格局加剧，在城市商业风险的升级中，社区商业利用与人无缝对接的优势反潮流发展。

国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种自然形成的商业形式，在后期随着商业房地产的逐渐成熟，社区商业的发展也得到了显著提升。国内开始出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲街区”等形式的社区商业项目。

图片来源：视觉中国

而且，大多社区商业的规划也朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造拥挤热闹的场所的方向发展。

有调查表明，2017年房地产开发企业住宅施工面积达53.6亿㎡，按照住宅商业配套最低比例10%计算，未来社区商业施工量至少达5.36亿㎡，这个体量换算为具体数目，预计到2030年，全国住宅面积将超300亿㎡，将形成至少2万个新社区商业，中国社区服务也将进入万亿级市场。

各城市区域级购物中心开发趋于饱和，未来几年国内社区商业体量庞大，人们的消费趋势亦更倾向于就近购物，预示着社区商业即将迎来黄金发展的十年,也当仁不让的成为了当下实体商业竞争的新蓝海。

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聚焦最后一公里 抓住这四大趋势是关键

社区商业由于紧邻居民生活区，作为“生活的最后一公里”，拥有庞大且稳定的消费客群，营业收入稳定。随着居民消费水平提高，社区商业的潜力价值也得到不断发掘。

• 集多功能、综合化、细分化于一体

为满足不同消费层次和消费结构，社区商业也会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业，逐步细分化，以适应不同类型和层次的居民需求。因此，在国内社区商业的发展中，未来也将向更加规模化、多样化及完善化发展的方向发展。

从房产企业开始发展的保利商业，建立项目长线运营机制、与周边社区形成可持续良性发展，是保利商业正在践行的准则。

图片来源：保利商业

以差异化产品矩阵打造定制化购物中心，构筑的时光里和保利广场两大产品系列，通过多业态有机结合，满足消费者多元的消费需求，也带来全新生活方式艺术体验。

• 业态向便利店、生鲜超市发展

当下，“小而美”的社区化零售业态更符合新形势下消费市场的客观需求。越来越多的大型超市开始向着社区便利店转型，传统的菜市场也开始被连锁经营生鲜超市取代。

在这样调整下，不仅优化了整个社区商业的生态体系，还带动了周边商业形态的提档升级，在保持原有消费基础上还带动了更多年轻消费力。因此，在未来的发展趋势中，社区生鲜与便利店业态将是不可或缺的组成部分。

图片来源：视觉中国

例如2018年新城控股与盒马鲜生签订了战略合作协议，提供优质的门店资源及个性化服务，同时也助力盒马在全国市场的扩张。

• 社交体验塑造个性化场景

社区商业不仅承载了周边居民的生活需求，还需要满足消费者的娱乐、休闲、社交等情感消费需求。尤其是在未来的社区商业发展中，体验感塑造的场景个性化，也更有利于吸引周边消费者的注意。

比如金科商业在打造美邻汇时，是以成为邻里之间的“兴趣社交中心”。

图片来源：视觉中国

• 有温度的社区商业更吸引注意

社区商业除了能为消费者提供好的环境外，还应当在光线、气味、服务等方面照顾人的五感，打造更贴心的商业环境，给消费者新的体验。因此，未来的社区商业也应该更加像是一个社区，提供社交、休闲、玩耍、聚会、充电及心灵交流的空间，为社区居民营造一个“情感公共空间”。

关于这一点，印力则提出创建有温度、可交互的美好生活场景，打造日趋丰富的商业场景、空间内容。

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摸索中创新 这些项目打造了社区商业新生态

据了解，社区商业兴起于20世纪50年代的美国，当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

之后英国、日本、法国等国家在60年代，由于居民的郊区化也开始出现社区商业，而后到了70年代，新加坡的社区商业也开始了大规模发展。

当社区商业进入中国后，根据不同的地区的地域风貌和风土人情打造形态不一的社区商业，起步中的中国社区商业规划借鉴国外成熟商业社区的经验，在发展中学习，在摸索中创新，打造富有中国特色的社区商业模式。

• 美国——社区商业发展的“鼻祖”

当前，美国的街区式社区商业和邻里型购物中心，其网点总数和出租面积分别占到了城市整体商业的95%和70%。这样的发展基数也让美国街区式社区商业和邻里型购物中心的零售额占到美国商业总零售额的1/3以上。

图片来源：RUNWAY官方微信

在美国有大量优质的社区商业代表，但值得一提的是RUNWAY PLAYA VISTA，该项目是一个服务于高收入群体的社区商业项目，位于科技帝国硅谷临近的区域，服务于Facebook、google等互联网总部员工，集合工作、商业与居住功能为一体。

这里是洛杉矶西部50年来第一个全新的社区，所以大概区别于美国传统社区的概念，在这样高技术、高收入群体聚集的区域内，社区商业的配套升级也可以成为新生活方式打造的借鉴。

• 新加坡——“邻里中心”

“邻里中心”社区商业模式这一概念在美国率先提出，后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了国情，建造出富有新加坡特色的社区商业模式。经过近半世纪的发展与探索，日趋成熟的商业模式已然成为新加坡城市名片的写照。

图片来源：青岛规划研究

新加坡“邻里中心”主要分布于政府组屋区内，为当地居民提供生活配套服务，其主要功能为完善的商业、服务、娱乐等生活配套，其实质是购物中心。

体现了“小而精”和“高净值”的特色，所有商铺由专业的运营商集中经营和管理。同时，新加坡“邻里中心”是新加坡政府根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的精神内核，既充满东方哲学与智慧又与西方人文精神相融合的规划指导思想，使得“邻里中心”体现现鲜明的地域和民族特色。

图片来源：第一乐广场

新加坡比较有代表性的第一乐广场，成功之处是亲民设施增加社区商业粘度。这是一个家庭消费为主题的社区购物中心，营业面积仅有2万多平方米，却有150多家零售商家。

• 区域消费新热点——NTP新城广场

事实上，这种“舶来品”商业模式在进入国内后，根据区域属性的不同，也发展了多种模式的社区商业。

在北京的NTP新城广场，是新鸿基地产在北京落下的第二子，项目的落成也标志着其在内地的布局扩张更进一步。

图片来源：NTP新城广场

NTP新城广场的打造专注以方庄商圈为中心的周边区域，旨在打造南城超级家庭娱乐购物中心及一站式休闲生活场所。此外，NTP新城广场还拥有齐全业态、丰富品牌和多样化购物体验，在定位上也更侧重于生活化、品质化。

• 国内高端社区商业——浦东嘉里城

浦东嘉里城不断引入新兴品牌，加强儿童业态品牌与个性化、小众的零售品牌，让商业环境常换常新，既能顺应商场战略定位的调整与升级，又可以通过品牌的高更迭来实现租金的快速增长。此外，项目还整个社区联结在一起，用活动丰富居民生活，持续点燃人气。

图片来源：浦东嘉里城

• 低调创纪录的社区商业——武汉保利广场

在武汉的社区商业市场中，最容易让人记住的当属2016年开业的武汉保利广场，因其业态品牌的新鲜度对应了商场体验与家庭娱乐定位，填补了武汉光谷商圈商业市场家庭生活体验式购物中心版图的空白。

此后，武汉保利广场也开启了其在区域内发展的高光时代。

图片来源：武汉保利广场

开业首年项目盈利便已超2000万、客流销售突破3位数增长，且营运期一直保持双位数高速增长，招商率、开业率一直保持100%，快速度过成长期，进入成熟期。

开业第二年，项目开始引进的网红年轻品牌和自身孵化的品牌，及时满足了周边消费者的需求。

如今，在项目开业即将满三周年之际，项目在品牌调整上，同样大刀阔斧的进行自我升级，引进了6大光谷首店品牌，包括西西弗书店、ROSE CROWN、YES I AM、NOME、杨梅红等。

这样连续进行大动作的调整在社区商业中实属少见，但也正是由于保利广场坚持自身的优化提升，为提升周边居民的消费生活大有裨益。

在开业运营的三年以来，保利广场始终积极引进时下年轻的潮牌以及全新体验业态，同时融入潮流元素与生活美学，强塑购物中心的场景化与主题化，在提升消费环境的基础上提高消费黏性，逐渐发展成为武汉社区商业的佼佼者。

还有项目打造专属的原创IP形象——小保小利，以场景、主题、互动作为基底，并在此基础上进行不断的丰富和拓展，打造多元业态。而且武汉保利广场在IP的设计、使用、周边衍生品的开发上，未来还将会延伸至每个产品线，打造成专属保利的商业文化特色。

图为“小保小利”IP衍生品 图片来源：武汉保利广场

此外，武汉保利广场在这三年的时间里，坚持通过多种丰富的活动内容，精准定位客群及消费需求，有针对性的展开宣传和营销，加强消费者对购物中心的印象，刺激消费力。

在武汉保利广场三周年即将到来之际，项目特意提供了武汉首场热带雨林自然生态展，带给消费者一种新鲜体验，还将通过创意营销IP活动双管齐下，不断让焕发愈加“时尚”的魅力。

图片来源：武汉保利广场

• 玩转多元商业空间——深圳花园城

作为招商蛇口旗下首个社区型购物中心，深圳花园城于2006年5月诞生于蛇口前海自贸区中心腹地。

12年来，花园城致力打造“家庭场景式社交生活中心”，聚集全业态品牌，举办多样性活动，注重会员互动并不断增强消费者的粘性，实现日均客流量8万人，被深圳商报评为最受深圳家庭喜爱的购物中心之一。

图片来源：深圳花园城

社区商业的发展状况不仅影响着社区内居民的消费满足体验感，也关系到城市商业的整体结构和布局，甚至影响整个城市的综合商业能力。而且在当下的商业大环境中，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，社区型购物中心将成为商业地产的主流。

总结

近年来，越来越多的开发商们也看准这一风向，纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们“最后一公里”的需求。

对于未来的商业竞争，社区商业将成为一个提供更加美好的生活空间、提升居民幸福感的空间，消费者可在此获取一站式生活服务、享受社交休闲乐趣、体味高品位精神文化的交流中心。

商业很美 无去来处

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