19世纪后期，第二次产业革命带来了工业的大发展，工业发展推动了城市的大发展，人口和产业向城市快速集聚，大城市中心区域开始出现人口和经济压力，城市再造思潮也逐步兴起。在这样的背景下，出于对城市空间结构调整的需求，客观上也使中心城市的部分功能向外溢出。从最早的新城建立思路来看，其根本出发点是缓解日益膨胀的城市人口压力，疏解大城市内部部分产业职能及其相应的人口。进入20世纪后，西方各国均开启了城市疏解的新时期。以英国1946年制定的《新城市法》为标志，在中心城市周围建立中小城市成为西方发达国家的典型城镇化模式。在城市进行疏解过程中，中心城市产业功能的外溢形成了产业新城的最初雏形——产业园区。
图：20世纪世界代表产业园区分布图
资料来源：中国指数研究院综合整理
产业园区实践最早起源于1870年的工业化国家，由于产业革命带来的工业大发展，产业园区有了初步的概念。“二战”后，随着西方的战后重建和经济发展“黄金时期”的到来，产业园区在世界范围内迅速发展，从最初的工业园区发展到20世纪80年代的产业新城，从最初为疏解大城市以及应对新增人口而建立新城，到后来产业新城被赋予发展知识经济、提高城市综合竞争力的新使命。经过一百多年的发展，在区域经济发展乃至宏观经济的舞台上，产业新城发挥了巨大的推动作用。
英国作为现代新城运动的发源地，率先提出了区域范围内构建“反磁力吸引”(Anti-magnetic attraction)体系。以伦敦为例，其新城的规划可以分为三个阶段：第一阶段（1946年-1955年）、第二阶段（1955年-1966年）分别以哈罗（Harlow）新城和坎伯诺尔德（Cumbernauld）新城为代表，其建设主要以疏散大城市（伦敦）人口为目的，不足之处主要表现为新城在空间上过于依赖新城的中心区域，人口规模小，密度低，经济活力不足，难以提供充足的文娱或其他服务设施。而以米顿·凯恩斯（Milton Keynes）为代表的第三阶段的产业新城（20世纪60年代开始至今）则不仅仅是大城市过剩人口的疏解点，也是区域经济发展的子中心。
图：产业园区及产业新城发展阶段
资料来源：中国指数研究院综合整理
一、起步阶段：工业革命推动园区萌芽
20世纪40年代，第三次工业革命兴起，原子能、航天、计算机技术等高新技术部门不断发展，对工业用地的需求迅速增加。1951年，被喻为“硅谷之父”的斯坦福大学工学院院长弗雷德·特曼（FrederickTerman）教授建立了美国首个科技工业园——斯坦福工业园区（Stanford Industrial Park），通过出让土地给工业企业取得租金收入，这是硅谷的早期雏形。
此后，斯坦福工业园入驻企业不断增多，为硅谷的成型和电子产业的发展奠定了基础。硅谷的成功源于以下几个方面的因素：一是风险资本的推动，1972年第一家风险投资机构落户硅谷，此后，风险资本对硅谷公司的推动作用越来越显著。1980年苹果公司的上市吸引了更多风险资本来到硅谷。目前，风险资本的支持是硅谷新企业不断形成、新技术的开发应用等方面不可缺少的保障。二是大学和研究机构的技术及人才输送，除风险资本外，硅谷内大学、研究机构的作用也不可忽视。斯坦福大学除了为硅谷企业输送源源不断的技术和管理人才外，通过与硅谷企业建立合作机制，也促进了大学与企业间的技术转换；三是重视研发和创新，硅谷企业的研发部门以基础研究为主，以市场需求为导向，重视产品从研发到市场的转换过程。
二、发展阶段：政府主导，技术创新推动
20世纪60年末，美国硅谷的成功使其他国家纷纷效仿，发达国家的政府主导建设了以基础科学研究为核心的产业园和科技园，比较成功的案例有：法国索菲亚科学园（Sophia Antipolis,1969）、新加坡裕廊工业园（JurongIndustrial Park）、英国剑桥科学园（Cambridge Science Park,1970）、法国格勒诺布尔科学园（Inovallée,1972）、日本筑波科学城（Tsukuba ScienceCity,20世纪60年代）等。这些园区的建立，不仅促进了当地的就业，而且对所在地区的经济发展，特别是通过技术创新推动经济增长发挥了关键作用。与硅谷相比，这些园区也存在一些相似和不同的特点。
表：发展阶段代表园区与美国硅谷的区别
资料来源：中国指数研究院综合整理
位于“立体花园城市”新加坡的裕廊工业园（Jurong Industrial Park）成立于1961年。20世纪60年代前，新加坡只是一个港口货物集散地，其经济来源主要依靠国际转口贸易，工业基本一片空白，与现代化都市经济相距甚远。通过裕廊工业园50多年的发展，新加坡经济脱胎换骨，不仅形成了完整的工业体系，取得了非凡的经济成就，新加坡政府还逐步摸索出一整套的现代化经济管理经验，主要包括积极吸引外资引进国际龙头企业、实行自负盈亏的企业化园区管理、贯彻“亲商”理念建立“一站式”服务体系、培训高素质工人、注重现代化城市规划等。新加坡政府以裕廊工业区的管理经验为基础，并进一步充实，形成裕廊模式，强力推动新加坡国民经济建设和发展，之后也将这一模式成功推广到中国等其他国家。
表：新加坡各历史发展阶段的宏观政策
资料来源：高洪深《区域经济学》，中国指数研究院综合整理
裕廊工业园主要有以下六大特色：
第一，科学规划促进产城融合发展。裕廊集团(JTC)的一大优势在于其科学的规划，在科学规划园区产业发展的基础上，综合考虑人的工作、生活、学习、休闲娱乐等各种需求，进行适度超前的基础设施建设。裕廊工业园现已建成多层次工业区兼风景优美的旅游区，园区工业基础设施和生活基础设施齐备，轻、重工业兼备，还设有自贸区，园区建有10多个公园，成为名副其实的“花园工业镇”。
第二，政府主导开发。新加坡裕廊工业园初期的开发主要是由政府主导。1961年新加坡政府在裕廊地区划定6480公顷土地拟发展裕廊工业园，并拨出1亿新元作为开发资金。1961到1968年这一开发阶段，新加坡经济发展局负责经营裕廊工业园，为其制定发展规划，并大规模开展拓荒填土工程，进行工业基础设施建设。1968年6月，新加坡政府成立裕廊镇管理局，将本国工业园区开发和营运工作全盘授权给裕廊集团，由其负责裕廊工业园的经营管理，由此，园区进入了全新发展时期。在开发初期，政府主导开发使园区建设初期以快速且较低成本方式获得土地，得以有效保证项目快速启动而后达到规模经济。
第三，全球范围内集中招商。新加坡政府一开始就明确外资对新加坡经济发展的重要性，招商引资不仅作为国家经济管理部门的基本职能，更将其上升至每个国民需要积极履行经济发展的职责的高度。裕廊工业园的招商工作由新加坡经济发展局统一负责，打造了一支招商精英团队，在世界各地均设有招商分支机构，并根据本国经济发展实际，选择适宜客户群。经济发展局重点引进三类客户群体：战略性公司的市场、财务等重要部门，技术创新型公司的研发部门，生产型企业的先进生产技术部门。现在，有7000多家跨国公司在新加坡设立机构，部分将其总部设在新加坡，“总部经济”蔚然成风。
第四，“政联公司”化经营管理。新加坡政府虽然是裕廊工业园最初的开发者，却并未直接参与工业区的具体管理。裕廊集团是企业与政府的结合，具有很高自主权，是自负盈亏的“政联公司”，但又是政府投资和规划的法定机构。裕廊集团本质上是一个房地产开发商，但是园区管理委员会的很多服务都涉及政府公共管理领域，裕廊集团作为园区的开发者和推广者，还提供治安维护、税收、海关、社会保障、教育、计划生育、全民体育运动、劳工等多项公共服务，打造周全的“一站式”服务体系，有效降低了企业与政府相关的交易成本。
第五，注重科技、知识等创新要素带动。新加坡特别注重科技对经济的带动作用，制定了符合自身发展的科技战略。裕廊集团在南洋理工大学(NTU)、新加坡国立大学(NUS)和新加坡科技与设计大学(SUTD)建立三个JTC－I3研究中心，加强研究机构和裕廊集团之间的研究合作。2014年裕廊集团还推出开放式创新号召(JTC’s Open InnovationCall)，通过进行测试和试验推出创新解决方案，以促进可持续发展的JTC－I3合作计划。
第六，服务品牌推动工业区对外扩张。新加坡作为一个岛国，国内资源匮乏，发展空间狭小。为此，裕廊集团成立了裕廊国际和腾飞公司专事在全球输出其卓越的园区服务管理品牌和资本，实现其全球布局。特别是90年代以来，为进一步推进经济增长，新加坡大力推行“区域化经济发展战略”，加速海外投资的发展。50多年来，裕廊集团在新加坡开发了45个工业园区，并接着在全球116个城市拓展了750多个项目，总面积近12万平方公里，相当于再造171个新加坡，被誉为亚洲“工业园区孵化器”。这一扩张模式突破国家界限，在多个国家复制新加坡裕廊工业园发展模式，寻求到更多资源和市场，破解本土发展的物理空间瓶颈，赢得更多利益，并将“裕廊品牌”推广到其他国家，打造出“裕廊管理”这一核心竞争力。
三、成熟阶段：企业带动、配套超前、生态优越
后工业革命时代，老牌资本主义国家逐渐走向成熟，出现了人口老龄化、逆城市化、中心城区空心化等现象，受此影响，核心城市周边形成了一些产城融合、宜居宜业的新城。例如英国的米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）新城，位于伦敦与伯明翰之间，东南距伦敦80公里，西北距伯明翰100公里，最初是作为接纳从伦敦地区疏散出来的过剩人口和工业的卫星城镇，在当地政府全面科学的规划和有序开发下，已发展成为英国新城镇建设的成功典范。
米尔顿·凯恩斯新城在建设之初就充分考虑了城镇建设和居民生活诸如居住、环境、消费、教育、发展、交通等各个方面，并在建设伊始就按照市场规律来运作，并充分利用地理位置、交通的优势以及完善的基础设施建设，大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业，吸引大型跨国公司前来投资。米尔顿·凯恩斯在建镇之初就非常重视环保，各种花园、自然公园、人造湖泊、环城森林的布局不仅为当地增加绿色空间，而且为居民提供了重要的娱乐休闲场所；小镇建设的购物中心，至今仍然可以有效利用，便捷的公共交通系统使其成为商业中心，市政厅、图书馆、电影院、餐厅、健身房等配套设施一应俱全，且布局合理，而且至今仍能满足人们的日常生活休闲娱乐的需求。