来源：刘晓博说财经

今天（9月27日），香港楼市传来两个大消息：

消息一：香港地政总署发布公告称，政府将以“特惠补偿”的方式，收回784幅私人土地（大约68公顷）以及被9个坟墓所占用的土地（大约752.8平方米）。此次收回的土地里，有七分之一属于李兆基家族。

消息二：网易、新浪、观察者网等媒体，都转发了香港文汇报的一则报道，由前特首董建华牵头的智库“团结香港基金”向政府建议，参考新加坡组屋模式，建立“港人组屋”计划。其核心内容是，以平均2.5折的价格向市民出售公屋，最终让70%到80%的市民拥有自己的房子。

种种迹象显示，香港楼市的一场重大变革即将来临。这场变革不仅将影响香港楼市的走向，也将影响到内地各大城市。

我们先看消息一。

此前我在专栏里介绍过，香港房价特别贵的重要原因，不是香港土地不够用，而是一直采取饥饿疗法，75.7%的土地上没有任何建筑物，真正高密度修建住宅的土地，只占香港陆地面积的3.8%（见下图）。

香港有复杂的制度和议事程序，让新增建设用地非常困难，耗时也很长。最近香港民建联建议，政府可以援引《收回土地条例》，把开发商拥有的、位于新界的部分“闲置农地”收回。

上图是香港“四大家族”拥有的“农地”情况。回收闲置农地，需要四大家族配合。

对此，新鸿基地产的“郭氏家族”已经表态，愿意配合。而新世界发展的“郑氏家族”已经宣布，将捐出300万平方英尺的农地，占其持有量的大约5分之一。

据今天的“南方都市报”报道，此次港府收回784幅私人土地，其中七分之一（面积）属于李兆基家族。

报道还说：恒基兆业地产表示，港府此次收地涉及恒地所有的近10公顷农地储备。“政府说要收地来建公营房屋，我们是乐意配合的。”

有媒体算了一笔账：此次恒基地产被政府收回约100万平方英尺（约合9.3万平方米）的土地，若以政府收地特惠补偿金1124港元/平方英尺计算，恒基地产可获11.2亿港元（约合10亿人民币）补偿。

而在历史上，李兆基家族也有多次“捐地”记录，比如曾捐地兴建安老院舍、青年宿舍，以及提供单位作过渡性房屋。

至于李嘉诚家族（长实地产），目前尚未见到公开表态。南方都市报的报道说——长实地产相关人士告诉记者，关于此次政府收地一事，尚待集团总部消息确认是否有所涉及。

也就是说，“四大家族”目前在收回闲置农地上，“遍插茱萸少一人”。

其实说到底，收回开发商闲置的“农地”，并不能从根本上解决香港的住房问题，只是缓解土地压力而已。

更大的思路是两个方面：第一，调整香港土地规划，大幅增加住房建设用地，增加公屋供应量；第二，降低公屋出售价格，让更多的人能买得起。

董建华领导的“团结香港基金”的2.5折市价出售公屋建议，显得更有价值。

其实早在1998年，香港就推出过“租者置其屋计划”，简称“租置计划”，让租户以合理价钱购买现时居住的住宅。后来，这个计划不但没有得到充分实施，反而逐步搁置。

最新提出的“港人租屋计划”，参考了新加坡的租屋方案，提出新建公屋可租可买、租金津贴、锁定补价、首次置业免息贷款，可以惠及现有公屋租户，以及公屋轮候家庭、劏房租户和首次置业青年等多个群体。

其中最诱人的，是以市场价2.5折的价格购买公屋，以及“首次置业免息贷款”。

在深圳新一轮房改中，推出了“安居型商品房”和“人才房”。前者，可以让低收入阶层按照市场价5折购房；后者，则6折出售给人才。在武汉，提出过大学生8折买房。

如果香港能实现“中低收入市民2.5折购房”，并最终让70%到80%的市民拥有自己的房子，那将是一个非常值得赞赏的伟业。不仅可以让香港社会更稳定和谐，也可以大幅增加香港的城市竞争力。

上图是香港“差饷物业估价署”公布的各区域、各类型最新平均房价，单位为港元/每平米。

以九龙地区“70至99.9平方米”的房型为例，单价大概是19万港币，如果25折，则相当于人民币4.3万元。这个价格，显然比深圳同类地区便宜不少。就连深圳位置较远的龙岗大运核心片区和光明核心区，房价都超过4.8万元的水平了。

如果2.5折购买公屋计划可以实现，而且每年新增公屋持续超过3.5万套，香港将发生巨大变化，竞争力会全面提升、社会将相当和谐。

此前香港财政司长陈茂波接受“环球时报”采访的时候曾透露，10月中旬，行政长官的施政报告会就土地房屋政策提出更具体的方案。

由此可见，香港楼市的新变局即将到来。这个变局不仅会重塑香港，也会影响到内地楼市。