第三节 城镇住房制度概述
一、城镇住房制度改革
改革开放前的城镇住房制度：国家无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。
弊端：不满足城镇居民的住房需求、政府投资、维修费用过高。
（一）房改的探索和试点阶段
1978年，邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年，他更明确的提出房改的总体构想，提出要走住房商品化的道路。
同年，《全国基本建设工作会议汇报提纲》，官宣住宅商品化的政策。
1979～1981，居民全价售房的试点，从四市扩大到50个城市，再至全国60多个城市及部分县镇。
1982年开始实施补贴出售住房的试点。1984～1985年，试点进一步扩大，全国有160个城市和300个县实行了补贴售房。
自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
（二）房改的全面推行和配套改革阶段
1991年11月，国务院办公厅《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
1992年5月，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。借鉴新加坡，在全国率先建立了住房公积金制度。
（三）房改的深化和全面实施阶段
1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改的基本内容可以概括为“三改四建”；《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设；标志着改革已进入深化和全面实施阶段。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。十八大提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
二、住房保障制度
住房保障制度是国家通过行政手段保障人民基本居住需求的各种政策措施，是对市场化住房分配机制的必要补充，也是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。
保障性住房是享受政策支持用于保障人民基本居住需求的住房统称，包括公共租赁住房、保障性租赁住房以及共有产权住房等。
经过实践和探索，我国加快并不断完善住房保障体系，突出住房的民生属性，通过棚户区改造等方式，积极改善住房困难群体的居住条件，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。
（一）保障性住房种类
1.公共租赁住房
供应对象：主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭；
房源：通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集；
租金水平：由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。
公租房可以采用实物保障，也可以实行货币补贴。其中，实物的公租房，一般就是60m2以下。
【2019】公共租赁住房适用收入对象？
根据《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。
【注意】廉租住房、经济适用住房考点，都是曾经的王者
【廉租住房】
供应对象：低收入家庭；
房源：通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；
新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。
廉租住房单套建筑面积控制在50平米以内，保证基本居住功能。
【2019】廉租住房面积为？
廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
廉租住房保障资金来源：
（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况适当提高比例。
（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
2.保障性租赁住房
供应对象：符合条件的新市民、青年人等群体；
建筑面积不超过70平米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。
【本质】政府支持，社会资源融入
房源：主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
建设：利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
建成：取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
3.共有产权住房
是指住房所有权由政府（单位）与个人共同持有的住房。个人按照所持有的所有权比例支付房款，即可获得住房的使用权。
供应对象：在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次；
当居住一定年限后交易时，需按政府（或单位）与个人的产权比例分享收益。政府（或单位）与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。
包括经济适用住房、限价商品住房等。
【经济适用住房】
由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。
经济适用住房单套建筑面积控制在60平米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
（二）支持保障性住房政策措施
1.财政政策
市县财政将公共住房保障资金纳入年度预算安排。中央财政对中西部地区廉租住房、对各地公共租赁住房及棚户区改造住房建设给予资金支持。对保障性住房建设，减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。通过税率调整，鼓励合理住房消费。
2.税收政策
综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
3.金融政策
允许利用住房公积金贷款支持保障性住房建设（试点）。金融机构对廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，执行优惠利率并适当延长贷款期限。
支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
4.土地政策
不同与商品住房用地采取“招拍挂”方式出让，保障性住房用地采取划拨等多种方式供应，并优先保证。
人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
三、住房公积金制度
（一）住房公积金制度概述
我国住房公积金制度，最早于1991年在上海市建立。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），要求全面推行住房公积金制度。
1999年，国务院颁布施行了《住房公积金管理条例》。
2002年，国务院修改了《条例》。住房公积金制度进一步完善。
2019年3月24日，根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，对《条例》进行了修订。
【拓展】
1.单位应当向住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。
2.单位录用职工的，应当自录用之日起30日内向住房公积金管理中心办理缴存登记，并办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。
3.单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内向住房公积金管理中心办理变更登记，并办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
（二）住房公积金缴存、提取和使用
1.住房公积金缴存
国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。
有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。
城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
【总结】原则上只要是劳动者，都可以申请缴存
缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。
缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。
单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。
2.住房公积金提取
（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（2）偿还购建自住住房贷款本息的；
（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；
（4）离休、退休和出境定居的；
（5）职工死亡、被宣告死亡的；
（6）享受城镇最低生活保障的；
（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（8）管委会依据相关法规规定的其他情形。
3.住房公积金使用
（1）发放个人住房贷款
设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
（2）购买国债
在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。
（3）贷款支持保障性住房建设试点
2009年，国家开展，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
【本质】用住房公积金，放贷给保障性住房项目，获得利息，利率在个人公贷基础上浮10%，一方面支持保障性住房建设，一方面使资金运作实现增值