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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百期（NO.400）

专栏内容提要：

认知提升，从这几个具有代表的城市里面，发现中国房地产和房价真正的未来。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

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这是熊猫贝贝第400篇原创文章：

中国的房价问题和房地产未来发展，不仅关系到每一个中国“居者有其屋”，实现安居乐业，成家立业的生存和发展现实需求，更是关联着中国的货币和经济环境，所以，未来中国的房地产发展模式和方向还有中国的房价趋势变化，是一个牵动中国由上至下，所有经济关联群体和个人的一件大事。

值得进行有深度，有态度，有思考的分析和研究。

知者不惑，懂者不迷。

这也是需要一定的自我思考和逻辑思维才能品到韵味的一篇文章。

本文，就从中国传统的管理哲学和智慧“试验田”逻辑入手，发现和挖掘中国城镇化进程中，那些藏着中国房地产和房价真正未来可能的城市代表。

发现规律，寻找趋势，探索未来。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。

图片来源：网络

一、“试验田”的管理智慧

中国几千年的文明历史，贯穿中国社会管理和民生保障的管理的，是一种“中庸，温和”的智慧。

直白一点，就是厌恶风险，相对保守，无论是经济改革创新，还是政策制度检验，都讲究“试验田”模式：在一个绝对可控的小范围小区域小环境进行尝试，充分论证并且检验效果，对实验过程中产生的弊端，问题和风险进行全面了解，确认无误以后，才有可能进行大面积推广和实施，注意，不是立即开展，是有可能，条件成熟，模式合理，中国人做事，还讲究一个时，也就是最合适，最需要的时机。

单从“试验田”三个字，就能看出饱含中国以农业文明为基础的管理智慧。

试验田是什么？

百度解释：

1.进行农业试验的田地。就是用作农业技术人员进行品种对比、肥料对比、季节对比、病虫害防治对比等项目的农田。

2.比喻试点或试点工作。一般有金融一体化试验田；改革开放试验田等。

很简单的理解，就和上面的模式解释一致，在关联民生，经济，金融，改革，创新等等这样关联重大，关系复杂，并且会产生重要和持续影响变化的管理决策以前，必然会在可控小范围进行提前试验。

目的很明确，积累经验，发现问题，总结规律，掌握风险，完善细节。

可以说，中国的“试验田”模式，充分体现了高层的管理智慧。

在中国，所有的变革和模式的普及，都是一个循序渐进，行稳致远，水到渠成的过程。

除非是遭遇极其特殊，甚至是直面威胁的时候，才会有大刀阔斧，雷霆手段的出现。

类似于2020年对资本驱动的互联网高利贷的打击，可见一斑：在中国，面对任何威胁，高层不是没有准备，只是在等待时机。

对应到关系民生和关联经济的房地产行业发展和房价问题，中国同样也有试验田，全中国超过660个城市，其中就有几个特殊的城市和地区，在房地产发展和房价表现上面，走出了一条不同寻常的路子。

这些城市的房地产模式，楼市关系和房价变化趋势中，就藏着中国房地产的可能未来。

对顶层设计和管理智慧的认知，在房价和房地产的问题上，就要从这些城市入手。

看懂了这些城市，才谈得上对未来中国房地产行业发展，楼市和房价，实现客观理性的认知和分析。

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二、深圳：社会主义背景下，资本主义模式试验田

要说中国的房价和房地产问题，深圳必然首当其冲，这是在中国领土范围中663个城市中，唯一一个房价能够超越国家首都，登顶全国的城市。

深圳也是全中国唯一一个（除中国香港，中国澳门，中国台北以外），实现了100%城市化的城市。

深圳的口号是“来了深圳就是深圳人”，其实更贴切的说法，应该是“来了深圳就是城里人”。

城市化100%，就意味着深圳所有的居民户口和身份，都是城镇居民户口，而不是农村户口。

由此可见，说深圳是中国最发达的城市，一点也不夸张。

深圳夜景（图片来源：网络）

说深圳是一个城市可能有些勉强，2000平方公里不到的城市面积，别说在四个一线城市里面垫底了，就是随便拿个省会级别的城市，都是深圳面积的几倍。

所以，深圳不能当做一个独立的城市来看，而是要用深圳的定位“经济特区”来看。

经济特区，不就是中国经济“试验田”的意思吗？

深圳的房地产模式和房价，是以中国香港资本主义体系化市场模式为师开启的，带有典型的资本市场特征。

不吹不黑地说，在房住不炒的宏观指导下，全中国还敢明目张胆炒房套利，拿房子当做“搞钱”的对象的，也就只有深圳，这一点，没有在深圳生活发展经历的人，是完全无法体会的。

前段时间走红的“深圳女孩一心搞钱”的段子，其实在某种程度上就反应了这样一种资本逐利的心态。

深圳的房子，是高度金融化，高度资产化，深圳楼市具有典型的资本市场特征。

对于深圳的趋势也非常明显，那就是下一个香港，也不用什么政府官员说学习长沙学习新加坡这样的体面话，深圳的房地产市场和房价，就是香港模式。

事情一分为二地来说，深圳模式不仅仅在深圳产生了巨大的经济效益，也成了全国绝大多数大小城市模仿和学习的对象，但是又没有深圳的经济发展实力，所以对应出现的，就是“土地财政依赖”风险和问题。

对深圳在经济，制造业，城市发展，还有很多方面的创新突破尝试带来的成绩和成果，不可否认，但是很显然，深圳的房地产金融化，房产资产化，是和中国社会主义国家体制是有冲突和对立矛盾的。

别的不说，动辄十几万的房价，炒作风气盛行，资本市场疯狂，如果没有“试验田”当护身符，难道深圳的房价和市场能这么疯狂？

所以，综合以上分析，深圳的房地产模式和房价趋势，不可能，也不会在未来，成为中国普遍的房地产发展方向。

1、深圳40周年，从经济发展层面，已经出现了腾笼换鸟的现实困难；

2、连华为，腾讯，富士康这样的企业和巨头公司，都难以承受深圳日益高涨的房价成本（关联员工群体的生存基础），而出现了迁移；

3、社会风气浮躁，艰苦奋斗精神缺失，整个经济环境充斥着对资本的崇拜和追逐。

特别有一点，那就是深圳积极追求扩容，而长期受到限制的现实，都表明了一种高层意志：深圳的模式，就在深圳就好，城市辖区的扩张，就是一种资本无序扩张的现实表现，不被允许。

所以，深圳的定位，就是资本主义市场经济的试验田，为中国经济做出带头示范作用，创造经济收益和金融发展的同时，暴露风险和问题，积累经验，但是仅限深圳。

中国的房地产和房价的未来，不会跟从深圳这个特区试验田模式。

深圳（图片来源：网络）

三、北京：政治中心，绝对意志代表的计划性模式和市场

没有去过北京的人，永远无法体会来自大国政治核心的那种无处不在的庄重和威压气质。

北京，是中国政治文化的中心，是距离高层意志和核心权力最近的地方，也是中国政策环境和行政力量最强的地方，这一点没有什么争议。

放到楼市上也是一样的，全中国最严格，调控最到位，市场管理最有效的，就是北京。

没有之一，首都地界，什么炒作牟利，偷鸡摸狗，耍小聪明的套路，想都不要想，社会主义铁拳打人，从来不看对象，不挑时间，不打招呼，资本的一举一动，都得按着规矩来。

在首都不讲规矩，别说中国，任何主权国家都一样，弹指间就能让这些小动作灰飞烟灭，

真当国家的脸面和态度儿戏的，抱着侥幸心理的，每一个有好下场的。

所以中国北京的楼市，是最典型的政策市代表，是一种计划经济模式下的商品市场。

全中国的房价都可以说有泡沫，就北京不行，北京的房价是一点泡沫都没有，完全是在政策允许的范围内进行的价值表现，这句话值得大家仔细品味一下。

有国家最高意志承认允许的价值表现，完全没有泡沫。

北京作为政治中心和中国绝对的行政中心，其实在城市发展和价值表现上，是超越一般省会城市和核心经济城市的高首位度概念的，特别在首都所处的北方地区，是一种绝对首位度的特征：

所有的资源，人才，人口，产业，资金……都往北京集中，离北京越近，这种虹吸效应越强。

中国2020年房价排行中，北方城市只有北京一个，就很能说明这种绝对首位度的力量存在。

所以北京不管是城市地位，还是城市特征，都太过于特殊和具有唯一性，北京的房地产和房价，没有在全国大小城市推广和普及的可能性。

远的不说，举个例子大家就能明白：

2017年以前，在经济高速发展的环境下，货币环境对北京的房价产生了积极而又高效率地推动，同样的现象，在美国纽约，日本东京都出现过，但是2017年以后，“房住不炒”的氛围，最先在北京得到了验证，对应到楼市就是房价三年不涨，横盘阴跌，而北京三环以内，完全没有新建商品房的增量，这就很厉害了，极度严格，执行力极强的调控之下，存量市场被需求挤压都没办法上涨，把所有揣着投资，投机心态的资本和群体的市场信心完全消磨和改变。

试问，这样的政治强度和威力，除了北京，哪里还能做得到？

而且北京作为中国的首都，完全不需要依赖土地财政，单凭这一点，其他城市就不具备参考实施的可能性。

北京的房价趋势和房地产模式，是国家意志的体现和政策之下的循规蹈矩，不具备大范围推广和实施的现实可能。

北京（图片来源：网络）

四、长沙：中国房价和供需调节的“课代表”

作为新一线城市中的网红代表，长沙驰名全国，不是因为湖南台的娱乐节目，也不是长沙的网红经济，而是长沙的房价表现。

长沙，湖南省省会，中部地区核心城市，新一线经济强市，湖南地区首位度最高的城市。

这样等级的城市，房价能低到绝大多数湖南以外的人，怀疑人生：

图片来源：幸福里

和其他省会城市，远的不说吧，就拿武汉（16758）和昆明（13472）做一个对比，高下立见。

更别说一些三四线甚至是县城，随便动辄过万的房价，拿什么比？

当然，长沙的房价成因有很多复杂和敏感的原因，但是存在即是合理，低房价对应的，是长沙本地居民的高幸福度，长沙模式也因此得到了全国的承认，也获得了高层的认可，并且提倡全国学习。

连深圳，东莞这样的城市，都要去长沙学习经验，可见长沙的房地产发展和楼市房价管理的能力。

长沙模式，是当前最有可能，也备受推崇的房地产管理模式，很有可能未来作为中国房地产发展的模板进行全国范围推广和实施。

但是很明显的有一个现实局限，那就是每个城市都有属于自己的故事，都有自己独有的经济环境，这样的简单粗暴复制，显然是不可能解决“普适性”这个问题的。

长沙（图片来源：网络）

五、雄安新区：新计划经济的代表

当然，基于对顶层设计和高层智慧的考量，绝对不可能走“市场的都交给市场”这种自由市场经济模式，特别值得在房地产和房价领域关注的，还有一个特殊的地区，那就是一度引爆全国，后来迅速默默无闻的雄安新区。

说实话，雄安新区就是在规划颁布之时，引发全国炒房资本和炒房团蜂拥而至，上了一把热搜，从2017年4月1日，到今天，差不多4年时间，已经持续消失在大众关注和视野中。

绝对的低调，但是不代表雄安新区原地踏步：

图片来源：网络

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图片来源：网络

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事实上，低调的雄安新区，规划建设一直都有力有序有效推进，现在已由顶层设计转入实质性建设阶段。

国家级新区，全国唯一，不是开玩笑的。

大家注意到这个新区二字了么？很明显的又是一个“试验田”嘛！

和中国任何城市不一样的是，雄安新区，是一个没有房地产，或者说没有商品房的特殊特区。

雄安新区没有户口！只有工作证（积分制）

雄安新区没有商品房！全部是国家提供的公租房。

雄安职工退休后无法在这里养老，国家会收回公租房。

这个模式，就是典型的新加坡模式，国家当房东，把房地产作为国家职能进行管理。

这也是中国房地产发展的一个重要的模式：完全由政府主导的住房供需环境。
虽然雄安新区还在建设发展中，但是这也是一个非常明显信号，中国一定要在房地产经济模式中，寻找出属于自己的道路和方向。

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六、写在最后：为什么上海，广州，还有其他新一线不具备试验田的条件？

那么写到最后，可能会有很多人会有疑问，为什么其他城市，包括一线城市，直辖市，还有新一线城市不具备试验田条件？

这就必须要先解决一个前提问题：

中国到底需要一个什么样的房地产模式？

没有什么高深的理论，也没有云里雾里的套话。

很简单：满足经济发展的需求，应对国内国外的货币环境变化，对外有竞争力，对内满足居民生活需求，保障生存发展空间。

这才是中国房地产的宿命：为居民生活而服务。

而不是当下的经济发动机，货币沉淀池，市场缓冲器，甚至对中国经济发展产生绑架效应，尾大不掉的老大难产业。

但是，对于整个经济环境来说，是瞬息万变，是一个动态变化的状态，中国当前还是发展中国家，在科技，产业链，国际地位，世界货币环境中依然没有绝对的，稳固的地位和竞争力表现。

所以中国的这些一线城市，核心城市，新一线城市，就必须要担负起货币环境承压一线的责任和义务。

而在中国，最好的财富，就是房产，所以在这些城市的房子，不可避免地被赋予了资产和金融属性。

“试验田”的意义，是重头开始，是全新测试，而不是在已经有明显属性的情况，进行强硬的改革和尝试。

中国的高房价问题，房地产行业凭借资本无序扩张，不健康发展问题是事实存在的，连带的各种关联经济，社会民生，甚至是贫富分化矛盾也同样出现，并且越演越烈。

宏观层面高房价导致了低生育率，社会逐利风气横行。

微观层面，在房产资本化金融化的城市里面，也有各种各样的弊端。

就以深圳为例子，经济转型困难，腾笼换鸟成本巨大，人才市场劣币驱逐良币……

深圳可以算中国房地产的萌芽到青年的代表，但是绝对不会是最终的状态和结果。

不管是中国香港的畸形房价对民生的极度压榨和挤压，还是日本东京的低欲望社会，都和中国社会主义共同富裕的公平景愿背道而驰。

从对上面几个具有代表性的“试验田”城市进行的分析可以清晰地看出，国家正在努力，政府正在尝试。

当“试验田”的模式成熟，开花结果，中国的房地产模式和高房价趋势，必然会得到根本性的改善和解决。

当然，这需要时间，也需要过程，只是对于炒房牟利，还怀揣着凭借房子创造巨额利润的资本和群体来说，这样的趋势，可能并不是什么好消息。

而对于绝大多数人来说，有一个很重要的原则，那就是活好当下，量体裁衣，该买就买，国家一定会在未来给出让大多数人满意的转换模式，而对于实在担负不起房价的群体，提升自己，增加收入，才是正道，而不是整天戾气爆棚，骂天咒地的宣泄自己的情绪。

对于伟大祖国和政府要有信心，要有希望，中国能在新冠疫情里面领先全球率先恢复，生死挑战不在话下，房子又能闹多大的事儿？

毕竟，国富民强才是硬道理。格局大一点，就不会纠结房价，人生才会有更好的视野和方向。

有耐心，活好当下，充满信任，积极提升，这才是这个时代每一个中国人应有的觉悟。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

图片来源：网路

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

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