【2021年8月5日，易商红木ESR发布公告，拟以总价51.92亿美元（约336亿人民币）收购ARA亚腾的全部股权。ARA是亚太最大的房地产资产管理公司，截至2021年6月30日，其AUM约950亿美元，同时还持有物流平台Logos的86.4%股权】

早晨看到这个消息的时候，第一反应这是华平系的内部整合与曲线退出，说到投资赋能，华平真的算是yyds了。。。

我在高铁上需要四五个小时的时间，想闲扯一下这几方的发展历程，人老话多嘛。。。就挺啰嗦的，各位看官请酌情服用。

计划主要分为几个部分：

1.ARA的成长史

2.logos啥情况

3.易商红木的成长史

01

亚腾扎实崛起也靠贵人扶持

ARA的全称是亚腾资产管理公司，他的老板是林惠璋（John Lim），1956年生人，土生土长的新加坡人，毕业于新加坡国立大学，拥有机电工程系工程学士、工业工程系科学硕士及工商管理文凭。毕业之后在DBS置地从事地产业务，一路拼搏，成为新加坡国企的高管。

幸获长实鼎力扶持

2000年（44岁），林总与长江企业的董事赵国雄在一次饭局上偶遇，双方理念契合、相见恨晚，长实方面很赏识林总的专才，鼓励他出来做出自己的一番事业，长实必定鼎力相助。。。林总的回复是：让我考虑下。

谁知道，林总也确实是有够沉稳，一下子考虑了两年多。。。过程中还换工作到了一家美国私募基金。。。2002年，林总终于悟道了，毅然创立亚腾。长实的承诺依然有效，当时林总出资70%，长实出资30%。

实话实说，林总这个时机选的有点那啥。。。正赶上非典肆虐，面临很多意想不到的各种打击，眼看着注册资本都快不够花了，这时候就显示出股东背景的优势了。。。长实拿出自己多个项目的商业配套，交给亚腾在新加坡做成置富REITs上市，妥妥的当亲儿子养，在最艰难时刻拉了一把。。。

缓过这口气之后，亚腾逐渐找到了感觉，业务也有明显起色，2007年在新加坡上市，当时的AUM大约是85亿美元，约合115亿新元（1美元约等于1.35新元）。。。

趁着2008金融危机，手握现金的亚腾，风卷残云一般在中国扫货。。。以超低价格获得了南京国际金融中心、北京通州罗斯福等五个项目，稳住了自己的中国布局。

亚腾的业务既有私募基金，也有REITs管理。早期管理着四个公募REITs：新加坡的新达信托（SuntecREIT）、置富产业（FortuneREIT）；香港的泓富产业信托（ProsperityREIT）；马来西亚的AmFIRST。。。打开来仔细看，四个REITs里的多数资产来自长江实业，再次慨叹有个赏识自己的大腿有多么重要。。。

为了减少约束、追求更自由的发展，亚腾选择2016年11月私有化退市，当时推动私有化的是华平（持股30.7%）、中航信托为首的财团，给出的估值是17.8亿新加坡元(约合12.8亿美元)。当时亚腾的AUM大约是356亿新元。

2020年5月，华平进一步增持亚腾的股权，提高到48.7%，此时长实在其中的持股比例已经不足10%。这个时候他们的AUM差不多是880亿新元。

所以，有些媒体看着亚腾在国内的买楼和买楼新闻，一会儿喊李超人要跑路了，一会儿喊李超人又回来了。。。真的是让人很无语，人家只是长实战投过的一个平台而已，现在已经基本上没啥关联了。。。

亚腾如何快速崛起？

清河在亚腾发展的每一个关键时点都标注了他们AUM的状态。。。现在亚腾的AUM已经超过了1000亿新元，约合5000亿人民币吧，这可绝大多数都是妥妥的平层股权呢。。。国内机构靠做债刷出来的AUM有多少水份？

快速做大AUM的路径之一，就是平台收购。随着亚腾的攻城略地，他们的收购动作已经不局限于新加坡和中国，在日本、韩国、澳洲的收购此起彼伏，而且往往是收购平台而非单一项目，以点带面，这一点倒是和华平如出一辙。

单就亚洲区域而言，亚腾已经是王者的存在，把黑石这样的全球巨头也甩在身后，哪怕是新加坡巨头凯德，也被亚腾强势超越。

华平之所以不断加码增持，应该也是看到了亚腾惊人的成长速度吧。。。成立18年，AUM从0干到了5000亿人民币，确实优秀！

2016年私有化的时候，估值13亿美元，AUM是356亿新元；2021年卖给易商，估值52亿美元，AUM是1000亿新元。。。四年时间，估值翻四倍，AUM翻三倍，牛的一匹呀！

虽然买卖双方都算是华平系企业，是否会有相互成就、你好我好的嫌疑呢？查了下，给出的估值水平还算是客观公允的。。。

易商ESR对亚腾给出的股权对价是52亿美元，约合成EBITDA的倍数应该是不到20倍，对于基金公司/资管公司来说，这个水平算比较合理。行业标杆黑石最新的市盈率也就才17.5倍。。。

言外之意就是说，亚腾的估值快速提升，来自自身业务拓展、取费规模和盈利能力的扎实成长，没有太多操纵、粉饰和水份。。。

2021年5月，亚腾还高调引入了日本的三井住友作为战略投资人，当时市场普遍认为亚腾准备在新加坡和香港再次IPO上市。。。

这才短短三个月，就突然改成了通过出售给易商而实现曲线上市，具体原因不太清楚，总之是背后资本的意志吧，不敢瞎说。。。

但结果皆大欢喜，华平自从易商红木上市成功退出大赚一票之后，又一次在亚腾身上实现了成功退出，四年四倍呀，美滋滋。。。应该可以让它暂时忘却其他几个平台的糟心事儿吧。。。

02

乐歌故事是澳洲人的中国梦

LOGOS的中文名字叫乐歌，成立于2010年，双总部，分别在悉尼和上海。。。创始人是俩老外，易立夫和马诗。看着感觉挺遥远，但其实，人家是二十年前就扎根中国的。。。

物流启蒙人，澳洲白求恩

易立夫是深耕中国的老司机。。。他是仲量联行JLL中国工业地产部的创始人，2004年中国根据WTO约定开放物流业，中国的物流行业就进入了大江大河的野蛮生长时代。。。易立夫算是当时的先行者，在国内很多城市开出了分公司，可以说是上山下乡的物流界白求恩，标准的中国通。

他的合伙人马诗是澳洲物流巨头嘉民GOODMAN的澳洲开发总监。

创始人们在中国和澳洲积累的广泛人脉不是白给的，创立之初，这些资源给乐歌带来了非常及时的支持。

乐歌早期的主要工作之一是给黑石打工，为后者在中国的物流资产包提供资产管理服务。。。

麦格里也曾经是乐歌背后的男人。。。从2014年开始就在不断给乐歌递子弹，直到2020年把自己对乐歌的控股权全部拿给亚腾ARA。

乐歌是易商的强劲对手

说来也许有点微妙（还是我有些第六感？。。。），从公告里揣测易商的心态，隐约让人感觉它纯粹是为了收购乐歌，而顺便收购了亚腾。。。至少在给投资人汇报的时候，是在极力强调获得乐歌的战略意义。。。

因为对于易商而言，乐歌实在是一个强悍而难缠的对手。。。虽然成立刚十年（和易商算是同龄人），但是赛道选的好，物流+数据中心，而且深挖澳洲、中国、东南亚。。。说巧不巧，这个圈恰好也是易商红木的主战场，两家最近几年一直在处于正面对抗的状态。。。

他的合作伙伴们，随便拉出来几个，都是国际金主界梦之队。。。除了刚才说的黑石和麦格里，还有CPPIB、APG、CDPQ、GIC、PFA、AXA。。。

有钱任性，剧本说改就改

2019年底，亚腾把刚收购不久的Cache物流REIT资产转让给了乐歌。

2020年3月，亚腾收购了乐歌约70%的控股权。

这番操作背后的推手，就是亚腾的金主大腿华平和乐歌的金主大腿CDPQ（加拿大第二大机构投资人，魁北克储蓄与投资基金），旨在将物流业务都整合到乐歌旗下。

但是，现在刚刚整合完一年，本来的剧本是把亚腾做大做强。。。突然就一股脑又整合到了易商红木里面，人工催生了能够排进全球前十的地产投资管理人。。。

不知道华平是不是这么看，清河隐约觉得，这个统一战线的对面，站着普洛斯以及它背后的厚朴、万科、高瓴。。。这是两个阵营。。。

不知道为啥，清河突然想到了滴滴与快滴、摩拜与OFO的故事。。。

资本不仁，以万物为刍狗。。。

03

易商是一带一路的优质践行者

2011年，沈晋初和孙东平合伙成立了易商（后来改名了），背后就是华平的支持。

有攻略，才好开挂

这两个合伙人的共同特点是家世好、聪明、勤奋。。。究竟哪个特质更重要，这个不展开了。总之，后来两个人各自拓展了自己的一番事业。。。或者说沈总是一番事业，孙总是若干番事业。。。

沈总之前是普洛斯高管，以至于易商在基础人马方面，无论中国、日韩、澳洲，都是普洛斯班底。。。

普洛斯已经检验过的攻略，直接采用即可，所以套路清、上手快，再加上华平的资源加持，很快构建了标准化开发+两类基金迭代的打法。

你以为人家是土里刨食的开发商，但其实人家是轻车熟路的金融玩家。。。

YOU RAISE ME UP

要说华平的赋能，绝对是杠杠的。。。

首先是华平协助易商从第一天开始就进入了国际化大金主的朋友圈。。。暂且不提项目和基金的金主，单单是公司股权层面，主要股东就包括华平、SK集团、京东物流和荷兰APG、PGGM、CPPIB等。中国机构投资者还包括华融资产、浦发银行和光大控股等。

另外，国际化思维的加持作用也很明显，平台并购666。。。好多年前，当国内玩家们还在琢磨土地前融、兜底回购、增信主体的时候，易商就在琢磨新加坡REITs上市，或者是直接收购管理人主体，2017年成功收购REITs从而切入新加坡市场，后续又通过几次平台收购进入了日本和澳洲市场。

而后来向日韩澳洲东南亚极速扩张、2016年与专注日本物流市场的红木合并（之后改名为易商红木，也就是ESR），都是华平在推波助澜。。。

以下表格引用自金地威新的报告：

赋能效果是显著的，易商经过狂飙突进，2019年成功在香港上市，现在从在管规模来看，在韩国排名第一，中国排名第二，日本排名前五。

以下图片引用自公众号“明天地”，这是一个非常专业客观的行业媒体，强烈推荐。

并购，尤其是平台并购，在易商红木的快速崛起中，扮演了重要的角色。这一次对亚腾平台的收购，应该不会是最后一个。。。

截至2020年底，易商红木旗下有34家私人第三方投资公司以及3个上市房地产信托基金，拥有遍及亚太六个地区336项物业。妥妥的跨国企业巨头。

04

几句题外话

首先是顾影自怜。。。

ESR和ARA、Logos，不约而同都在强调业务向“新经济”转型。。。不就是物流和数据中心嘛。。。

言外之意就是像我们做的商办、商业、居住，都属于“老经济”。。。听来真是心慌慌呢。。。

突然想到熊猫申晨讲过的，在校大学本科生里，B站的app装机量有六七成，而我们以为的年轻人潮流工具抖音，装机量只有差不多一两成。。。

其次是关于民族企业

突然想到一个问题，易商算民族企业吗？海底捞算吗？SOHO中国算吗？新东方算吗？滴滴算吗？瑞幸咖啡算吗？

清河觉得，易商红木的发展历程，特别有启示意义，这才是中国民族企业应该有的样子。。。

扎根中国，国际化团队，国际化业务，国际化思维，谁也没有想到，一带一路走得最漂亮的，竟然是易商这样的民营外资国资混合所有制企业。。。

而像联想集团那样的，高价卖货给中国政府的时候说自己是民族企业，跟华为划清界限的时候说自己是美国企业。。。清河都替你臊得慌。。。

2021.8.6