我有个好友，最近想卖房了，他在吐槽自己买的房子八年都没有涨价。

总所周知，西安的房价跟8年前比基本翻倍了，现在市区均价是14000，那会儿是7000出头。

究竟是什么神仙小区八年都没涨价？

仔细询问，原来是海星未来城的4#，在2011年的9月该楼盘3#，4#开盘均价为11000。

“我那时候拖了关系，单价还优惠了几百块钱，144㎡的三室总价151万，精装修准现房，当年年底交付。”

“现在如果要变现，到手价估计不超过220万，折合单价15000元。这些年的涨幅还不如存银行呢！”

“当初本来也考虑华豪丽晶，单价也就8000，但它的容积率有些高，看起来是筒子楼，所以放弃了，选了这个看起来更高档的楼盘。谁知，华豪丽晶现在都成交18000了，比翻倍都多！”

我的好友在困惑为什么自己曾买的房子不涨价，其实答案很简单。

第一，不小心买了包装精美、新概念的贵货，其中充满溢价;

第二，忽略了封闭式小区内部环境的重要性，高估了商业综合体对房价的正向影响。

我先简要介绍一下海星未来城的现状。

未来城位于南二环与太白南路十字西北角，距离西工大、西工大附中很近，在西安算是相当不错的地段。

这个项目总工四栋楼，底部的裙商是类似于南稍门中贸广场的商业综合体，另外还有广场与下沉的商业街。

人流量很大，商业气息很浓厚，盒马鲜生也入住在下沉的商业街里。

下面是海星未来城3#，4#的内部环境，只有一个狭窄逼仄的通道，门禁也不严格，这可是8年前卖11000的房子啊。

可以说，海星未来城跟独栋大楼一样是没有小区环境的。

4#当初定位为高档住宅，均为精装大面积住宅。

可是现在因为居住环境不好，不少业主已经搬离出去了，现在4#内很多房子被当作办公商用的写字间，进一步影响居住体验。

海星未来城目前高梯户比的小户型成交单价大致在12000-13000之间，4#2梯4户，成交单价应该能高一些。

但也高不到哪去，毕竟共享的是同一个小区环境。

4#动辄挂牌250万+，300万+的房子基本是没有自住购房者接盘的，处于一种有价无市状态。

说实话，我朋友144㎡的三室心理价位220万，可能稍有些乐观，一时半会儿难以找到合适的买家。

在西安买200万以上房子的人，估计是没有几个不在意小区环境的，除非是好学校的指标房或学区房。

这个通常比小区品质、物业管理水准还要重要，带学校的破房子总不愁没人接盘！

我们再来看看海星未来城十年前是怎么打广告与宣传的，能让那么多人当初花高价买它。

跟现在的广告文案相比，是不是有一种似曾相识的感觉？

海星未来城地处南二环与高新门户双核区位，东邻太白路，南临二环路，轻松链接高新生活圈、太白生活圈、小寨生活圈的文化、时尚与便利。项目占地65亩，总建筑面积20万平米。

项目是由著名的新加坡丰树产业投资，西安亚建房地产开发有限公司开发，以建设现代都市精英生活环境为目的，精心打造的大型城市综合体，功能组合涉及精装修住宅、精品购物中心、国际影院、会所等。

项目主体由四栋住宅塔楼和三层商业裙楼组成，未来城10万平米住宅部分，采用标准化精装修模式，在配套设施上除满足中高档居住标准需求外，增加了智能安防系统、户式新风系统等先进技术的应用。

未来城1号楼精装公寓，配备高端品牌家具、家电，真正实现拎包入住的轻松。2号楼奢派精装住宅，全面符合阶层品味；3号楼精装优品住宅，于繁华之上，俯视精英生活；4号楼精装瞰景大宅，揽尽窗外极致胜景。

物业管理聘请知名物管公司全程托管，国际化的管理理念，细致贴心的物业服务，细节生活专宠享受，感动无声。

未来城以极简主义的造型构思、领先的高科技技术将建筑体完整地置于时尚和富于动感的流线之下，打造一个功能完善、布局合理、智能健康、软硬件设施俱佳的国际一流城市综合体建筑。其高品质精装修标准和完备的功能配套，必将成为全城瞩目的焦点。

海星未来城当年的营销与包装做得非常好，房子也买得相当贵。

在2008年9月首次开盘价即6200左右（折后），而且还是5梯30户的1#。

当时西安一手盘均价4400。

这是西安第一个做精装修拎包入住的创新性项目，而且样板间也非常精美，采用的材料看起来相当高档。

结合地段与装饰的细节品质，人们当时都认定它是毋庸置疑的高端项目。

即使没有围合、封闭的内部小区，也不影响大众对它的信心。

国外的高端公寓不也是没有小区吗，只要物业够好就足够了。

更何况，这里还有6万平米商业与2万平米景观配套，再结合新加坡怡丰城先进的运营理念，其升值价值被很多人极度看好。

所以，海星未来城当时的开盘价比附近城南的很多小区贵不少。

我们再来回顾一下那个时候的西安房价。

我朋友花10500买（托关系享受折扣）海星未来城的时候，东泰城市之光开盘7600元，华豪丽晶开盘7800元。

华豪丽晶是中规中矩、毗邻小雁塔的刚需小区，容积率5.7，被一些人嫌弃为筒子楼，不过起码有个封闭式小区。

东泰城市之光是城改项目，小区品质跟华豪丽晶相当，容积率6.0，小区也是围合式布局。最重要的是，它带有大学南路小学学区，所以目前的价格比华豪丽晶还要贵至少3000块！

带有优质教育的房子，在中国永远不缺接盘侠。

时过变迁，当年西安老城南小区品质在合格线挣扎的华豪丽晶、东泰城市之光稳稳得跑赢西安大盘平均水平，这些年的走势也相当稳健。

而当年定位更高端的精品公寓楼风光不再，逐步沦为出租房与商用写字间。

商业综合体通常对本小区的房价并不是正向作用，它只会拉高一手房的开盘价，同时为周边隔壁的小区增值做嫁衣。

而本小区因为距离商业综合体过近，必然会影响业主的居住体验。

如果门禁不严格，后期物业水准跟不上，小区品质注定会在几年内断崖式下滑。

2011-2012年开盘11000的南稍门中贸广场公寓楼也是另一个深坑，屹今净拿不到15000。

公寓楼（70年住宅性质）与独栋楼，在二手房市场上相对其他普通小区是明显折价的，因为普通家庭一般不会买这样的二手现房，除非携带指标与学区。

不过开发商擅长营销与创造概念与愿景，可以把这样的房子以更贵的价格贩卖给下家！

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