海外专业研究机构经过统计发现
人均GDP在3000-8000美金是房价快速增长阶段
美国如此，英国如此，日本如此，中国也如此
中国这两年GDP刚超8000美金，房价增长放缓
而越南即将步入3000美金……
今天想跟大家聊一聊越南房地产，很多我们的朋友在关注越南房产，毕竟从中国的过去经验上来看，咱们国家过去30年房地产是一个造富最多的一个行业。也是很多老百姓实现资产增值，甚至于有的家庭一夜暴富的一个途径。当然，我们也有些人也是相当遗憾，怎么当年啊，在什么什么价位的时候没有出手买房呢？
大家去看越南的时候呢，会觉得越南其实就是一个20年前的中国，我们就会自动脑补，我们失去过的机会，能不能在越南重新来一遍？
在越南，因为我们有一些地产方面业务原因，和当地许多业内人士、多家开发商老板、越南地产协会副会长、甚至政府部门领导等都有过一些深度交流，对市场也做过调研，今天就把这些信息整理分享给大家。
为什么国内很少看到越南房产推荐？
首先，我们先看一看，为什么国内基本看不到越南的房产的销售推荐这样子的一个奇怪情况。
其实在中国国内，我们很少看到有机构推荐越南的房产的主要原因就是，给的钱不够，给代理机构的佣金不多，自然没人愿意帮你干活！
最早期，我们投资海外房产都是投资像美国、英国、澳大利亚、加拿大等地区。这非常容易理解，毕竟这个是英语国家。而对中国人来说呢英语是我们的第二个语言，所以说去英语国家的留学的孩子或者移民的人特别多，那在自然就会比较倾向在这些地区置业，那么这些国家的房产在中国的销售就会比较多也就容易理解了。
接下来销售比较多的就是一些欧洲小国：像西班牙、希腊等。还有就是东南亚，类似泰国、柬埔寨这些。那为什么柬埔寨、泰国都有，越南就没有呢？因为柬埔寨和泰国开发商给的销售佣金够多啊，越南给的不够多呀，企业都是利益所驱动，所以自然选择柬埔寨和泰国，放弃了越南。
我们从房产销售的角度上来说，推荐海外房产一般渠道的成本至少要六到十个点。所以说你不给别人十几个点的销售佣金，人家做都是亏钱，谁帮你做啊！像柬埔寨啊，泰国他们的房产销售给到渠道商是一般都能给到百分之十几甚至百分之二十几，但是越南一般只能给百分之三，多一点百分之五，还是不够Cover成本的。
越南给的佣金少是为什么呢？越南人穷？柬埔寨比越南更穷！越南人小气？呵呵……
大家都明白一个很简单的一个道理，好卖的东西他不愁卖，他自然不会给你很高的佣金。只有不好卖的东西，大家才会把佣金弄的高高的。
像我们国内的房产基本上房地产代理销售者的拿了一个点左右的样子，好的房子你还得排队买，或者花钱才有购买的资格。越南房子比较好卖，自然销售佣金不高。
大概几年前，就是希腊国家政府破产那阵子，当时有很多的政策鼓励去希腊投资。二十万欧元，买套房子还能办个移民。一百多万RMB，能买套雅典的房子，还能移民。给在中国买过房的人看，都觉得太TM便宜了啊！然后代理商就看到商机了，和开放商说，你这卖20万不行，咱们高点，要不50万欧吧，多的部分你拿30％，我拿70％。于是，那段时间卖希腊房产的人，赚了许多钱……
柬埔寨和泰国这个房子，我个人观点现在投资价值不是很大。
旅游是泰国很大的一个产业，所以啊泰国的房子呢，和旅游产业有很大的一个关系。中国人喜欢去泰国旅游，也喜欢买房子，去旅游一看这儿才1w，盖的还挺好，还是终生的，能买！于是，哗，就买了……泰国的房子，50％是能卖给外国人的，而这50％的外国人里面啊，大部分都是咱们中国人。所以，泰国很多买给中国人的房子，就是按照中国人的习惯盖的，压根就没打算卖给泰国人。你一年能去旅游几次啊，一次能住几天啊，所以啊泰国的房子很难说是刚需。
再说说柬埔寨，多数去柬埔寨买房子的，都是跑去西哈努克。西哈努克是啥地方？就是柬埔寨的赌城，一个完全的旅游型城市！所以啊，这里的房子基本就是为来赌博的游客准备的。
旅游型房产值得投资么？咱们看看10-20年前海南，北京，上海的房价，还有现在的价格就知道了。买房投资，一定要买刚需的！
那，买这些地方的房子能不能赚到钱呢？
当然有可能啊！就是看你什么阶段买的，有没有人接盘了啊。倒霉的是最后一个接盘的，这个夸张点说，和比特币似的。
房产大V，我也很喜欢的一个网红，欧神，听说他就推荐了柬埔寨的一千亩地。一千亩拆分成1000份，每一份呢是20万的价格，听说他每卖一亩能拿到7.5w这样子的一个佣金。而且还涨着价卖，第一批20w，第二批21w……大家发现越等价格越高，然后1000份很快就被抢光了。后面来的没买着，不甘心了，就找前面买到的：兄弟，你看要不30w卖给我吧……
那越南的房子是否值得投资，我们刚刚只是从一个佣金的，这样的一个侧面的角度看了一下，那我们现在做些基础的角度去分析。
越南房子是否值得投资？
再看看越南房子是否值得投资呢？
微观经济学里面有需求曲线，简单解释说就是，价格和供需相关。当供给大于需求了，价格要跌；当供给小于需求了，价格就涨。
这就是我们判断所有价格，也是判断房价趋势最简单的一个逻辑。
为什么北上深房价高，因为他们是人口流入城市，人口多，买房需求大啊。
那我们看下越南的供需关系：越南的国土面积有32.9w平方公里，咱们中国是960w平方公里，就是说越南的面积是我们1/30。
越南的人口能是接近一个亿，咱们中国事接近15个亿，那就相当于是我们中国的1/15
所以简单算下，越南人口密度就是我们中国2倍。
除此之外呢，越南有四分之三的土地，它都是山地、高地什么的，根本不适合居住。所以越南的人口呢主要聚集在北部的河内-海防平原，以及南部的胡志明平原。这么一算，越南人口密度更高了。
像现在胡志明市已经超过一千万人口。河内也有七百多万人口，这两个城市就相当于上整个国家人口百分之二十了！
然后再看看越南的经济：越南经济是过去20年全球经济增速第二的国家，就紧跟着中国。越南的GDP呢，常年增长在7％左右，通胀率3％不到，失业率2％左右。越南呢，快速发展制造业，所以经济很健康。
制造业费钱，但是他是很稳定的经济发展模式啊，咱们中国崛起很很大程度上不就是靠着咱们这制造业。
随着制造业发展越来越好，会带来什么？城市化！对农民变工人，都住进城市了。越南现在城市化比例也就是百分之四十左右，咱们中国都已经到了百分之六十了，而且这还是很多进城务工的人没登记的数字，全部登记了就更高。老百姓进城市得有地方住啊，于是就要买房，买的人一多，需求就上去了。
房地产，就是城市化过程中一个快速发展的行业。
再从另一个角度看，制造业发展对房产的好处是什么？越南制造业发展了，老百姓从农民变市民了，变工人了，收入也增加了，收入增加了就有钱买房了。
海外有过专门研究，GDP在3000-8000美金时期是房价增速最快的时间。这两年中国人均GDP刚过8000美金，而越南快到3000美金了。
还有一点很重要，就是越南的文化。
越南的老房子，都是门脸很窄，但是很高很深的样子。主要是因为当年房产税是按照门脸宽度收的，才形成这样的一个特色。很多越南人依然住在这样的一个老房子里面，公寓房的快速发展是这几年的事情。
越南人和中国人的文化观念都是儒释道文化，他们的文化和历史特别接近中国，这是刻进骨子里的。所以啊，越南人有很强的家的观念。结了婚是不是要买房，买了房才有一个家，所以说对于他们来说，买房是非常非常重要的事情。
大家看，这是不是和中国是一样样的。
所以我们捋捋逻辑：
越南人口多，多数都在南北的占国土1/4平原这，人口密度大，他们都需要买房，所以需求大；
越南经济好，城市化趋势明显，会有越来越多的人去城市，去城市要居住就要买房，所以需求越来越大；
越南文化和中国类似，注重家的概念，他们有强烈买房意愿，所以需求是刚需；
越南人发展制造业，老百姓收入增加，收入多了，买房对他们来说又是第一重要的投资，所以买房的能力就有了。
所以说，从供需关系上看，越南房产确实是有蛮大增值潜力。
越南房产有什么投资价值？
第一点呢，是房产的增值价值。就像上面讲的，越南城市化，老百姓进城要买房，所以需求增加，价格会上升。像我们现在看到越南基本上是不太会有二手房市场，因为一手房还不够用，基本上就很少有人去卖二手房了。
第二点呢，就是越南的租金回报率，是相对还是比较高的，能达到百分之七个点。百分之七是什么概念呢？就是相比较上海，大概就百分之一百分之二的的一个样子。在越南你比方说你花一百万买一套房，你一个月大概就能租一个6000多块的样子，这个回报比还是非常高的。
为什么越南房租能这么高呢？也是供需原因啊。这几年越南市场好，海外投资很多，派遣到越南的外籍工作人员也就多了。他们去要租房子啊，也要住好一点啊，所以租金就高了。6000多rmb，也就1000美金的样子，对外派工作人员确实不高。
那看完它的投资价值就肯定很多人问的，如果想去买房，他们一般是怎么样的一个买法？我们就简单介绍一下越南房子的一些基本的情况。
越南买房是什么样一个情况？
第一个呢，我们要看看它的土地权证，房产所有权。
越南的土地是归国家所有的，房产的事可以归到老百姓所有，如果是越南本地的人，这个房产权是永久的。如果是外国人呢，它的这个房产所有权是50年，50年后可以再续约，这样子的一个情况。
越南的房子呢，因为他们是属于相对热带的一些气候，所以他们的房型，和我们这边会有比较大的一个差别：不太讲究南北通透，也不太讲究什么朝南朝北的样子。他们一般一栋楼的都会三部到四部电梯，然后一层可能有十来户房子。而且他们的房子密度是相对比较高的，我觉得他们对于容积率的控制还是相对比宽松的，下面会放一些图，大家可以看看感觉下。
越南买的房子呢，一般来说是多数是精装修的房子。越南的精装修大概是什么意思呢？基本上像地板啊，墙啊，水电啊这些基本上都配好了，有的地方会给你配空调，但是呢，像橱柜啊、家具呀，家电这些是没有的，需要自己配。看样板房，按照他们的说法，连在墙上的都是包的。
买房子配家具啊，也是比较复杂的。毕竟不像咱们中国，很多东西都已经可以淘宝了。越南有电商，但是电商发展的相对比较落后，我们以后有时间的也可以跟大家去分享一下电商这边的东西，挺好玩，也有很多机会。
另外呢他们也没有类似于像红星美凯龙，这样子的一个大型的建材市场。所以买软装，特别作为外国人，还有点费力。当然，有机构专门帮你做这个服务。
再有呢，投资就要投资人口流入的城市，不推荐投资旅游型的城市，比方说像岘港、芽庄就不建议，毕竟不是刚需。还是那句话，看看海南的房产以及上海北京的房价就懂了。投资就去河内和胡志明是很好的，其他可以先不用考虑。
如果在河内和胡志明里面选，个人更加建议去河内。什么原因呢？因为大家知道胡志明呢就像咱们中国的上海，他最早的时候是法国殖民地。所以就会有很多外国人去越南先去胡志明，这些外国人经历过房价上涨，所以去了胡志明就买房，所以说胡志明房价已经先于河内涨了起来。河内呢，现在相当于胡志明百分之七八十左右的样子，那里的投资回报比更高。
拿我们的北京上海来做比方，上海跟北京最早的时候也是上海价格先涨然后再到北京涨。现在再看，上海跟北京房价差不多，甚至北京比上海还高些。所以当年投资上海的投资回报率更高。
然后，再看一个城市的房子买什么地区？建议是一定要买新区，还是因为投资回报比高。像河内的皇城、还剑湖附近以及胡志明的第一郡附近，也就是传统的市中心，价格已经很高。比方说河内有个西湖，西湖也在市中心，他的西边5km的样子有个新区，会有17个大使馆，各种政府部门还有企业搬过去，这就值得投资。
越南的地产税和中国差不多，不像西方国家很高，这里就不展开讲了。
越南最近开始流行酒店式公寓。批一块地的时候，政府已经给你限定好了，多少多少地方用来做住宅，多少多少面积用来做商业。大家都知道住宅好卖，但是酒店式公寓算商业啊，还能居住，所以就有不少开发商做了不少酒店式公寓。去越南看酒店式公寓很好玩，一般都有2个门，这个进来算住宅，那个进来算办公室。
同时呢，酒店式公寓比较洋气，面积小，很多越南人能负担得起，特别受小年轻欢迎，所以买的人也多一些。
中国人能不能投资越南房产？
在2015年以前，法律规定越南房产是不允许外国人去投资的。在15年前，那些想投资越南房产的人是怎么操作的呢？他们先找一个越南人买，然后买完以后跟他签一个长达50年的租赁协议。为什么50年，因为越南法律保护最长租赁就是50年。
2015年之后呢，对外国人买房的限制就放开了，但是依然有限制。什么限制呢？一个小区，最多允许30％的房子卖给外国人，这个是按套数算的。比方说这个小区有1000套房子，然后呢，最多只能卖300套给外国人。别墅限制更严，比如说你这个100套别墅，最多就能卖十栋给外国人。所以中国人作为外国人之一，我们也是能去投资的。
外国人买越南房，所有权是50年，越南人买所有权是永久的。所以，外国人的房子能卖给越南人，但是反过来不行。
投资越南房产要注意些什么？
当然，去越南买房，还是有一些地方需要大家小心注意的，这里也一定要和大家讲讲。
第一，就是去越南买房不能贷款放杠杆。就是越南人自己买房也不会去贷款，为什么？因为贷款太贵了。越南缺钱，房产贷款那个利率啊，基本上能达到年化百分之十到百分之十二，真的非常非常高。越南人算算，我每年赚的钱只够还利息了，不划算！
那越南买房怎么付款呢？首先，越南买房多数都是期房。盖好的房子很多在盖完前就卖完了。比方说你买了房，分两年付清。你首付百分之三十，分过几个月再付20％，过几个月再付30％……交房前付清就好。具体，就是看开发商定的协议。一般如果一次性付清，开发商还会给个折扣。
第二个问题，大家一定要严重注意，就是房产证的问题！
咱们中国2012年以后出版的护照，大家仔细看都有一张中国地图，在南边的南海群岛，然后有个九段线，就是说九段线里面的海岛都是咱们中国的，是一种主权的主张。
这个呢，其实就是咱们中国跟包括越南在内的很多东南亚国家都有争议。然后越南人对这个就特别敏感，因为觉得如果政府机关在你中国护照这样官方的东西上盖章，是不是就相当于我同意你主张的主权了。
咱们去越南办的签证就是一个很好的例子，咱们看到的越南签证，其实就是一张纸。他不像其他比方说我们去美国、欧洲办理的签证，都是都是贴在我们护照上的。
越南不是啊，越南的就是那个是给你一张纸，你夹着你们带进去行了。别贴上去，贴上去反而他可能不让你入境，因为拒绝在你护照上盖戳。
房产证是一样的原因。你在越南买了房，买了房以后土地局要给你批房产证，房产证上自然就要盖章。那你是拿着中国护照去办这个房产证的，他们就会担心，我在这个文件上盖章，是不是就有承认你们南海主权这个风险呢？
但是他们也不能明着说中国护照不办，毕竟这样就直接上升到政治层面了。所以，他们的处理的方式就是……不处理。搁边上放着，不说办也不说不办。
很多人中国买房啊，他买的时候不知道，后来就发现房产证办理不下来。还有很多像这种开发商，索性啊，就是为了不影响他们其他客户，就直接拒绝卖房子给中国人。因为和有中国人房产证一起递交给房产局的文件，都是被放在边上搁着。所以，他们就索性直接公布，我不卖给中国人了。
这个呢，99％的中国人都不知道里面原因，绝大部分越南人也不知道，所以一般不会有人和你说。但是，我们一定要注意。
其实截止去年10月数据，越南房产中国人投资部分只有2-3％的样子，韩国、日本和新加坡人投资相比较要高得多。
当也有解决方式，比方说你跟房产商，提前沟通好，你们能去达成一个协议，说我买了房我不办理房产证，等我以后想卖的时候你帮我转个合同。比方说你1w块买的房，然后过几年涨到3w了，那你找个要买你房的越南人，给他点折扣2.8w，然后你让开发商把你的合同转给越南人了，中间的差价算你的利益就行。越南人也乐意，一方面他能办房产证，另一方面他还占了便宜。
最后，还有很多市场上的中介服务结构，其实资质不全，操作也不正规。
我就有朋友在胡志明找了一个中国人中介买了房，到现在2年了，连开发商的合同都没有签，只是和代理商签了个收据……我给我们越南律师看他的“收据”，律师说这样签署合法权益完全无法保证，一旦出意外有很大风险。
越南房产才开始发展，很多地方不是很正规，所以就会有一些规模较小的企业浑水摸鱼，这点也是大家值得注意的地方。
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