人民网-国际金融报
爱琴海购物公园
百联中环二期
南京西路协和城
黄金置地大厦 左宇摄
近日，位于上海闵行区吴中路商圈的爱琴海购物公园迎来开业2周年。
当天，商场门前车水马龙，好不热闹。
但谁能想到，就在两年前，爱琴海购物公园还被称为“魔都第一烂尾楼”，上海虹桥商贸城就是它的第一个名字。
事实上，在上海，还有不少烂尾楼盘不似爱琴海购物公园那般幸运，仍藏身于各大繁华地段，成为这个国际大都市多年未愈的伤疤。
烂尾楼形成的原因众多，但一般而言，资金多是这些项目最终烂尾的命门。2019年以来，由于融资政策收紧、楼市下行致去化困难等原因，房地产开发商大面积破产，在建工程因资金紧张而中止，甚至进入拍卖程序的数量剧增，令整个楼市不寒而栗，烂尾楼的生存现状也再次引发市场的极大关注。
为此，《国际金融报》记者近日走访沪上几大知名烂尾楼，试图近距离了解这些承载着上海记忆的城市角落。
1爱琴海购物公园
最大烂尾楼满血复活
有幸得以被盘活的“魔都第一烂尾楼”，其发展历史最早可追溯至1998年。
这一年4月，上海市闵行区虹桥镇下属村集体企业上海虹西实业有限公司(下称“虹西公司”)，因延安西路高架工程拆迁获得位于吴中路、虹井路口面积为82695平方米的划拨企业安置用地。
2000年，虹西公司与来自新加坡的投资商亚太实业集团有限公司合作，以合资公司上海港虹实业发展有限公司(下称“港虹公司”)的名义开发建设上海虹桥商贸城，总建筑面积40万平方米，计划建造成“亚洲最大的购物中心”。其中，虹西公司提供土地使用权，亚太公司提供资金。
直到今天，爱琴海购物公园的体量仍在上海商业项目中位列第一。
但不久之后，该项目就由于资金链断裂，于2003年4月意外停工导致烂尾，随后又经过数次转手，其间也曾数次传出复工消息，但都是雷声大、雨点小。
2007年底，香港胜南实业有限公司和项目土地持有者虹西公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，并召开新闻发布会，宣布该项目改名为“上海成城购物广场”，计划于2008年年初复工，2010年全面开业。
然而，到2008年12月，项目依然没有复工的迹象。
2010年10月，上海解放日报报业集团旗下上市公司新华传媒为项目带来了新的曙光。其以“财务资助”的形式，斥资13.2亿元间接持有成城项目70%的经营权。
值得一提的是，虽然在第二轮转手中，上海成城购物广场未动“一兵一卒”，但按照70%股权来推算，该项目价值已经达到19亿元左右，近乎为2007年的20倍。短短三年，增幅惊人。
估值增值后不久，该项目再次传出转手消息。2011年4月，以运作“红星美凯龙”家居MALL出名的红星集团，以第三方投资者身份，斥资5.7亿元进驻该项目，并凭借45%的持股比例摇身成为该项目的最大股东。
彼时，多家证券公司在分析报告中均对新华传媒引入红星集团的举动投赞成票，并称：“根据对周边地价、物业价值的分析，该项目建设完成后的价值，有望达到70亿元。”
在一系列股权转让完成后，新华传媒、澳宇投资、红星集团分别持有管理公司40%、15%、45%的股权。至此，烂尾十余年的项目终于再次迎来了盘活的希望。
兜兜转转，到了2017年底，上海成城购物广场改名“爱琴海购物公园”，并正式开业，在历经近20个年头后成为了上海烂尾楼成功“满血复活”的典型案例。
“‘转手必赚’是这些项目能否被盘活的关键所在。”平安证券一名资深分析师告诉《国际金融报》记者，烂尾项目的增值前景被不少国内外投行所看重，逢低拿下待行情转好寻机转让，获利颇丰。
2黄金置地大厦最贵烂尾楼出路难寻
相比爱琴海购物公园的满血复活，上海另一个著名烂尾项目——黄金置地大厦却始终未见前路。
斥资超8亿元打造的黄金置地大厦地处全国金融中心陆家嘴核心区域，占地超1万平方米，是当之无愧的沪上单价最贵烂尾楼。
大楼的外立面早已完工，倘若是白天，若不注意紧锁的大门和围墙，这里似乎与周围并无区别。然而，一到晚上，在黄浦江畔繁华的灯火中，仅有黄金置地大厦一栋大楼漆黑一片，透露出一丝冬日里的阴冷气息。
公开资料显示，黄金置地大厦属于浦东新区最早开发建设的大型商业项目之一，最初由上海黄金置地有限公司(下称“黄金置地公司”)开发，土地使用权的转让日期是1999年6月。开发商为印尼籍华人王恒心(HENRYONGGO)，曾与印尼前首富林绍良、印尼华人企业集团“金光集团”创办人及前董事长黄奕聪等同为印尼中华商总会永远荣誉主席。
2004年1月，黄金置地大厦正式开工建设。不过，到了2007年项目即将竣工时却突遭停工，这一停便是十余年。后来，相关部门出于美观、安全等因素考虑，于2018年重新修建了围墙，但大楼主体始终未见任何动静。
有业内人士分析称，根据大厦所处的黄金地块和周边影响力，如果正常对外招租，每年可盈利5亿-6亿元。
这样一栋能“生钱”的大厦，为何白白荒废了数年？有分析人士指出，烂尾最可能的原因便是资金不足。
就在停工后不久，2008年至2011年3年间，黄金置地公司共增资3次，注册资金累计净增3000万美元至8500万美元；2018年7月，其注册资金又直接翻倍至1.7亿美元，增资资金均直接来源于海外集团母公司。
不过，天眼查显示，自2009年开始，黄金置地公司与大华银行、汇丰银行、新创机电工程有限公司等方面因金融借款、建设工程等合同纠纷诉讼不断。而在历次诉讼中，黄金置地公司更是12次被法院列为“被执行人”。
此外，黄金置地大厦停摆的这十余年间，并未像其他烂尾项目那样有过转手经历。无论企业遭遇过多少次危机，该项目的土地使用权始终被王恒心牢牢握在手中，似乎丝毫没有打算盘活的迹象。
对此，一位上市房企高管在接受《国际金融报》记者采访时猜测，开发资金不足可能只是掩护手段，开发商“圈地”赚取土地增值溢价恐怕才是其背后真实打算。“毕竟，如今陆家嘴的地价与1999年相比，完全是云泥之别，如此来看，每年几个亿的租金收入根本不算什么”。
3百联中环二期“双生子”不同命
位于普陀中环的百联中环购物广场在当地名气不小，但名气多来自于二期项目的烂尾。
记者走访百联中环购物广场发现，一期项目已开业多年，而紧邻在旁边的二期项目还是几栋由砖石混凝土构成的“烂尾楼”。
同为百联旗下项目，为何命运截然相反？
公开资料显示，该项目此前号称上海“第七CBD”，前身为上海著名的烂尾楼之一——上海兴力达商业广场。
2001年，由四川绵阳商人张钧控制的四川兴力达集团开始和上海普陀区长征镇接触，双方计划合作建设一个大型购物中心。
2002年9月，负责开发该项目的兴力达公司正式成立，由兴力达集团、上海裕都房地产有限公司、上海新长征集团有限公司共同出资组建。张钧是兴力达集团和上海裕都的法定代表人，新长征集团的背景则是普陀区长征镇政府。
然而，该项目一直进展不顺，其间甚至几度传出停工的消息。
2005年8月，兴力达集团将其持有的兴力达公司70%的股权以3.925亿元出售给新长征集团，彻底退出这个项目。
张钧退出后，上海“神秘富豪”颜立燕很快从新长征集团手中全盘接手了兴力达公司。之后又经过几次腾挪，百联集团100%控股的上海百联商业连锁有限公司全资收购了兴力达公司。
百联集团接手之后，即迅速着手建设一期项目，给事情带来了转机。建成后的百联中环广场一期，总建筑面积43万平方米，商业建筑面积25万平方米，年度业绩迅速超过30亿元。
不过与“同胞兄弟”一期项目相比，中环百联二期项目可谓命运多舛。在一期项目完成之后，2011年，百联中环二期启动建设的消息传出，其中商业部分为15.78万平方米的百联中环生活广场(原建配龙项目)，并有望于2012年年底开幕，与现有的百联中环购物中心通过中心广场相连，形成商业面积达40万平方米的“百联中环城市综合体”商业项目。
但遗憾的是，该项目之后一直未见动静。如今，中环商圈南片的近体城市广场和农工商118广场1-3期已渐趋成型，凭借地铁13号线、二层连廊及汤连得温泉浴场等优势，人气不断上升，而中环北片被普遍看好但身世坎坷的中环百联二期项目却一再烂尾。
2014年5月，百联集团将旗下全资控股的兴力达、建配龙、濠泉三个项目打包出售，总金额72.6亿元。
2015年5月，百联集团官网低调宣布：据有关权威部门证实，备受业界瞩目的百联集团“资产包”被一家大型房地产企业一举摘得，并表示这是集团有史以来最大一桩资产转让。
百联口中的这家大型房地产企业便是上海衡源房地产，后者以89.1亿元拿下了该资产包。此后，上海衡源房地产便开始着手规划项目新蓝图，欲将其建成上海中环中心项目。
但同样的尴尬再次降临，二期项目被衡源拿下之后的4年时间里，几乎未动“一砖一瓦”。
直到2018年底，在2019年上海普陀区委、区政府工作研讨会上，区规土局宣布已经烂尾多年的上海普陀中环百联二期项目已由深圳宝能全面接手。这也是宝能地产系进入上海的首个项目。
宝能介入后，业内普遍认为该项目盘活的机会较大。有资深分析师向记者分析称，项目存在复杂的债权债务问题，这或正是众多房企接手之后没多久便选择抛售的原因。但由于项目的主体建筑已经结构封顶，对于接盘者来说，除了装修、未来的运营费用以及解决存在的历史问题外，不需要支出太多成本，而且作为宝能布局上海的首个商业项目，盘活或只是时间问题。
4南京西路协和城“鬼街”灰暗多年
相比上述几个烂尾的大型商业综合体而言，位于南京西路的协和城只能称得上是住宅周边的一个小型商业项目。它不像其他大型商业综合体那样耀眼，只是默默地隐藏在这一片的繁华之中。
一路从金碧辉煌的静安寺，穿过热闹的南京西路，来到永源路向西行百余米，街道突然静了下来，也暗了下来，夜晚零星有几缕灯光从住宅楼的窗户向外洒出。记者注意到，住宅外围的商业店铺早已建成，却也废弃已久，隔着街边的招商广告挡板，依稀可见店铺门窗落满了灰尘，有些甚至损坏严重。而马路对面的三期商业项目，除了路边一些简易房之外，只有野草丛生的大面积空地，整段街道就像被遗弃在了这喧嚣的都市中。
由于永源路整条街道两侧均是协和城项目，且这一“灰暗”也已持续多年，因此周边居民更习惯于叫它“鬼街”。
在“鬼街”附近，是2018年底开盘的南京西路公馆，这是协和城一期住宅。
事实上，南京西路公馆早已不是“新房”。当时的项目代理商易居销售人员向《国际金融报》记者介绍称，一期住宅部分共两栋楼，2002年就已竣工，共300余套。当时是作为“外销房”出租给香港等地区的人员，土地性质比较特殊。之后由于土地性质转变为普通住宅，开发商协和集团才将项目重新翻修，当做一手房对外出售，但产权年限一共只有50年，目前只剩下不足一半。
记者查阅资料发现，协和城住宅部分由协和集团在1992年收购所得，此后的1994年和2003年间，协和集团又陆续购买了邻近的数个地块，几乎包下了整条街。
项目分三期开发，总建筑面积约为40.9万平方米。其中，住宅部分为一期，住宅外围商业店铺为二期，由于单独出租，在管理上比较混乱，几年前就已被全部清空，准备整体打包出售或出租。而包含零售街、五星级酒店、办公楼的三期项目却一拖再拖，规划几经调整，时至今日仍然荒芜一片，曾被多家媒体质疑其在“捂盘”。
不过，二期商业项目既然早已建成，却为何荒废多年？
上述销售人员称，当时开发商将商户全部迁走，原本是打算整体翻修，统一进行招商引资，以提升整体商业档次。但后来由于资金和招商方面都遇到了问题，最终不了了之。
居住在附近多年的奚强则向《国际金融报》记者称，2002年建成之初，这里原本还十分繁华，乐购超市、星巴克都曾在这里开店，但不久之后，协和集团的租金就开始飞涨，导致几乎所有店铺都入不敷出。“大概2014年前后，各大店铺陆续搬走了，一家不剩”。
至于马路对面的三期工程，奚强介绍称，2007年左右动工过一段时间，但后来莫名其妙就停工了，一直烂尾至今。
对此，上述地产分析师向记者分析称，协和城商业项目烂尾多年，开发商显然难以盘活。未来最大的可能就是转手赚取土地差价，但这块地价格实在太高，短时间内恐怕难以解决。