REITs（Real Estate Investment Trusts）全称不动产投资信托基金，60年前产生于美国，20年前进入亚洲，现在全世界36个国家和地区都已经有了REITs，业态涵盖丰富，物流园、养老地产、购物中心、酒店、写字楼、基础设施、公寓等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
可见，REITs是用不动产收益权做成的标准金融产品，并把其份额卖给投资机构与投资人，再把收益权证拿到资本市场流通交易，从而又丰富了资本市场。
2008年，国务院办公厅发布126号文件，要求“开展房地产信托投资基金试点”，是我国政府对引入REITs的最早要求。之后10年，我国管理机构积极推出了很多“类REITs”产品，包括ABS、CMBS、CBN等，这种“类REITs”产品是抵押品，发出来都是借钱的方式，就看谁的利率低。但是这些“类REITs”产品的出现，为真正推出REITs创造了条件。
我国REITs试点工作正式启动
近年来，我国经济增速放缓，近期又叠加了疫情的影响，为贯彻落实国家关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，中国证监会和国家发改委于4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。这次REITs不再是“类REITs”，而是权益型REITs，是公募REITs，是“真REITs”，享受的是未来的分红和溢价。这种“真REITs”的出现，使得我国能够真正与国际接轨。
近些年我国各地已经建成大量的基础设施，通过“PPP”模式建成的基础设施也不少，它们除了靠财政资金和企业自有资金，大量的是通过负债建成的，就是所谓的用各种各样的方式借钱搞建设。借钱就得还本付息，结果就是地方债的包袱越来越沉重，引入“PPP”模式后，地方政府的压力非但没减轻，企业也负债累累。
而推出权益型公募REITs试点，就是要推出以建成的基础设施为资产的REITs。其实全世界大多数国家都是在类似困难情况下推出REITs这种金融产品的，其对于“经济转型发展、让经济重新恢复活力”能够发挥不小的作用。
为什么国外企业的负债率普遍相对较低，原因就是他们有直接融资的工具。REITs不动产投资信托基金就是这样的一种直接融资工具，它把这些不动产资产加工成了标准的金融产品，面向个人或机构投资人发行，并且公开在市场上流通，无论对政府、企业还是对普通投资人，都具有非凡意义。北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥将其形象地比喻为“不动产资产的IPO”，表示“股票是工商企业整体证券化上市的结果，REITs是不动产资产证券化上市的结果”。
投资人和不动产之间的衔接机制
中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳解释，从国际市场来看，REITs有两种模式，一种是公司型的REITs，以美国、日本等国家为代表；一种是契约型REITs，以香港、新加坡等地为代表。根据REITs制度的立法路径可分为以美国为代表的围绕税收法律条款所建立的REITs制度和以日本、德国等为代表的通过建立专项法规对REITs业务进行规范的REITs制度。而我国推出的REITs产品跟国际上有所不同，采取的是公募基金加单一基础设施专项计划的结构。
高和资本执行合伙人周以升表示，REITs相当于华为手机，“界面简单，内核复杂”。他认为，REITs本土化非常不易，有很多制度和实操的开创性工作，直到2014年资产证券化实施备案制之后，“类REITs”的市场打开，中国才开始了成系统的实验，所谓的“公募基金+ABS”结构雏形就是那时形成的。“如果不做实验是不敢推的，到今天为止大约实验了4600多亿的体量，终于足够了，才可以再向前走一步。”
客观讲，之前国内的现实条件不允许推出REITs，直到今年情况出现了历史性改观，时机才算成熟。由于疫情和全球经济的震荡，利率低到历史低点，同时不动产价格下跌，不动产收益率提高。中国不动产只有大量普遍实现“正杠杆”，才是REITs推出的时机。
那么，REITs到底是什么呢？很简单，就是要让投资人和不动产资产之间有一个衔接机制。中国改革开放40年来，在城镇化发展和经济提升的过程中，不动产升值巨大，但是这么大体量的物业老百姓却投不了，所以监管层考虑到金融公平，让这些小投资者也能进来，分享中国改革开放和城镇化的红利。
REITs涉及商业地产还需时间考验
REITs是不动产的概念，包括一般意义上的基础设施和商业不动产。值得注意的是，《通知》中聚焦的重点行业包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。REITs对于我国继续推动基础设施建设（传统基建和新基建）投资非常有意义，可以降低地方政府负债率，化解潜在的金融风险。
虽然试点暂时还未涉及商业不动产，但是从长远看，REITs对于商业不动产乃至住宅都具有重要意义。过去老百姓买不到稳定可靠简单的金融投资产品，只能去炒房子；但如果不动产行业能够盘活，构建一个中等风险、中等收益的投资品，派息率也在合理水平，又有流动性，可以像股票那样随时买卖，消费者一定喜欢。而且，不动产证券化，可以更好地实现“房住不炒”。房子是用来住的，REITs的权益证或称股票才是用来买卖的。这样，中国整个不动产行业的泡沫化和非理性压力随之减轻，中央筹划的房地产长效调控机制就能够形成。
从国际来看，商业地产类的REITs从20世纪90年代到现在保持着每年10%的年化收益率，为什么这么高呢？主要包括三项内容，一是每年必须按期分红，要分掉90%以上，这对稳健投资人很有好处，年年能拿到收益；二是资产增值，不动产增值还是很可观的；三是股权溢价，因为其本身也是一种有价证券，在交易过程中有涨有跌，会有股价上涨的预期。这三者相加就达到了10%。据美国REITs协会的数据显示，从1972年到2014年的42年间，REITs增长了142倍，年化收益率为12.2%，收益要高于其他金融产品，而且安全得多。
国务院发展研究中心REITs课题组长孟晓苏指出，此次推出基础设施类的资产证券化REITs，就是用投资人替换债权人，让投资人成为接盘侠。在基础设施建设成功并且运营取得合理收益后，将其打包，通过公募社会资金的方式来购买，让它到资本市场上流通，可以很好地解决基础设施项目长期占压债务型资金的问题。通过细分领域的成功经验，可以逐渐复制到其他领域，进一步丰富产品操作规范的各种细则。
REITs实际上是去杠杆
此次国内推出的REITs试点具有自身特色，从资产界定方面而言，基础设施当中包含仓储物流等具有一定商业地产属性的资产；从收益方面而言，作为权益型产品，其收益水平受项目运作效果影响，并不固定。
权益型的REITs，卖的是股份，不是贷款，所以它实际上是去杠杆。此外，它与债不一样，发债要有一个特别强的主体，资产差一点有时并没那么重要；但权益型REITs不一样，比如买了“高速公路”0.1%的股权，本质上就等于持有了一个不动产份额。不同于一般的银行抵押贷款，REITs的杠杆率是限制的，在成熟市场，比如新加坡等基本在50以内。但中国的监管层更重视投资人保护，现在规定是20。
目前，中国基础设施不动产类别很多，这部分高质量的资产通过金融创新，可以用最简洁的方式进入资本市场，让老百姓有合适的派息率。
总之，REITs对于未来盘活商业地产资产存量和引导更多的资源进入商用物业投资领域具有划时代意义，对于地产行业的推动作用也将不言而喻。作为当前地产领域内最值得期待的不多的几种金融创新之一，《通知》一经推出，就在业内激起了千层浪，兴奋的同时也对未来产生了更多期许。