新加坡虽然限制外国人投资买房,但2019房价没有跌,只是涨幅变小
因为内需很旺盛,限制外国人政策并没有伤害本地自住刚需的购房者。
政府楼市调控政策继续显效,预计2019年房价涨幅将放缓。
作为亚洲最发达的国家之一,新加坡高达74%的华人比例,也吸引了很多高端人才、富人移民,还吸引了大量的国际游客,繁荣昌盛。
很多家长提前将孩子送入新加坡的国际学校。新加坡在2017年也放宽了留学生毕业后申请永久居民的门槛。
房产税:
自住房:0-16% 年租金价值
非自住房:10-20% 年租金价值
交易税:
2018年7月出台限制炒房和外国人购房政策:
- 外国人固定 20%印花税
- 本地公民Citizen第一套 0% 第二套 12% 第三套以上15%
- 本地居民Residents第一套 5% 第二套以上 15%
新加坡为了限制炒房,还出台了卖家印花税:三年之内卖的话征收4-12%的卖家印花税
随着政府出台楼市降温政策的效果开始显现,预计新加坡2019年的涨幅会低于2018年。这从去年年末的房价走势可以看出端倪。2018年第三季度,新加坡私人住宅房产增速下滑至0.5%,第四季度略微下降0.1%。
作为国际金融中心之一,它与纽约、伦敦所在的时区,正好能保证全球资金不分昼夜的流动,让亚洲金融市场和欧美大陆完美衔接。
所以,当全球最大的两个国家发生贸易冲突时,新加坡的枢纽作用就开始显现了。在这种局势下,新加坡的进出口贸易在2018年下半年迅速增长,到10月份的增长20%。不仅如此,转口贸易前10个月也同比上涨了26.4%。
新加坡房价从2004年开始一支在曲折攀升
2018年,新加坡私人住宅房价涨幅接近8%,相比2017年1.1%的涨幅,发展迅速。
- 主要中心区域(CCR)房价上涨6.2%
- 中心区域(RCR)房价上涨7.4%
- 非中心区域(OCR)房价上9.5%(核心区房价涨幅低于外围区域)
目前新加坡政府对于楼市调控的决心很强,再加上过去三年的涨幅,新加坡房价已经接近上一轮衰退前的高点。
在目前的政策调控下,虽然有经济向好的支撑,但房价上涨空间已不多。
亮点:
- 外国人可贷款比例高达75%(之前80%),贷款利率2%很低
- 无资本利得税和遗产税
- 类似日本东京,二手存量房屋交易活跃,出售周期快
- 避险资金
缺点:
- 高房价高,7万/平,最低也要4万
- 租金回报率不高
- 海外买家超高的印花税20%
香港楼市
繁荣的香港,一直都缺房子
房产税:年租金的5%(评估租金) 属于很低了
购置税费:新房 契税3% 印花税0.05% 交易费3元/平米;二手房 5年内交易的 营业税5.5% 个人所得税 增值部分的20%
香港房价指数 1998-2018
连涨28个月的香港房价神话,在去年夏天被打破。2018年11月和12月的香港住宅销售量价齐跌。据香港土地注册处书记,香港11月住宅销售额同比下降51.6%,销量同比下降54%;12月份住宅销售额下降53.7%,销量同比下降61%。
2019年,全球高房价的市场都不好过,预计未来一年香港房价将呈现出以下趋势:
● 香港房价继续下跌,但年底有望反弹
● 违约案例增多,市场恐慌情绪攀升
● 豪宅市场遇冷,低端新房市场需求被释放
● 香港政府坚定态度:暂时不会放松楼市调控
(1)影响香港楼市的几件大事
● 美联储加息,香港跟进步伐加息:
美联储的货币政策影响全世界的资产价格
2018年美联储一共加息四次,香港金管局也亦步亦趋加息(因为香港港币作为小币种,在资本自由进出的香港市场,会受到很大资金流出影响,为了稳住港币汇率),甚至在去年9月将最优惠贷款利率上调至5.125%,加息作为保汇率的双刃剑,彻底打击了香港楼市,住房贷款利率也创近10年来最高,进一步抑制了购房需求,尤其是打击了投资者入场香港的信心。
保汇率就要牺牲房价
香港金管局此前曾暗示,将结束长达10年的超低息环境。在大宽松环境下成长起来的香港房价,因此也将进入慢慢挤泡沫的时代。
但是目前来看,美国已经停止加息和缩表,香港金管局也不会再加息,给了香港楼市的喘息机会,因此香港楼市的情况不会变的更糟。
● 香港征收空置税,新房市场大促销
2018年6月28日,香港政府决定对空置一年及以上的一手住宅征收空置税,算下来约为房价的5%。
空置税的本意是为了打击捂盘惜售的开发商,事后,许多楼盘为了促进销售,推出了各类促销手段,一时间造成了二手房交易遇冷,而新房交易激增的情况(降价销售)。
从2019新年刚开盘的楼盘销售情况来看,价格较低的公寓需求仍然强劲。1月12日中国海外发展有限公司开盘第一天推出的486套房产,比周边同类房产价格低了三分之一。结果当天就有7500人参与竞拍,相当于15个买家抢一套房,截至当晚售出97%的单位。
● 香港房产违约案频出
从2018年香港房价下跌开始,违约案例明显增多。仅去年前10个月,就有36起违约案例,今年开年前9天就出现了9起违约案例。而在2017年全年只发生了9起。
这也说明,目前市场观望、恐慌情绪在抬头。
(2)2019年的香港楼市,没有那么悲观,因为供应依然不足
无需指望香港政府,香港房价的恢复主要靠市场来调节。
目前香港的房屋建设其实远不达目标。香港政府根据供需关系提出的计划是:每年兴建房屋单位不少于8.5万个(其中5万个公屋,3.5万个私人住宅)。但实际情况是,从2002年至2017年,每年仅建成3.1万个住房单位,与实际目标相差很远。
因此,在香港政府尚未放开土地供应、加速公屋建设的情况下,预计中长期来看,香港房价仍然还是会有大量需求支撑着,难以崩盘。
(3)投资建议
- 如果只是投资,香港楼市已不适合放在普通家庭资产配置中
- 目前香港作为金融中心,保汇率的任务更重要,政府没有强烈意愿支撑楼市继续发展
- 再加上目前租金回报率太低,占用资金成本太高,并不算是一个比较好的投资产品
- 当然如果是有自住的刚需,现在倒是可以趁着开发商优惠活动,挑选中小户型房产入手
亮点:
- 新房打折促销,有议价空间
- 市场房屋数量依然供不应求,长期还是供应量不足
缺点:
- 价格太高,处在一个价格高位,占用资金高
- 租售比太低
- 几次加息后,贷款利率较高水平