1、剖析项目规划，简析项目不利因素

①地块信息

这块地在今年4月29日，由万科和深圳人才安居以70.51亿元联合拿下。

项目总投资100亿，规划用地面积9.8万㎡，总建筑面积21.6万㎡（其中，住宅19.1万㎡、商业1.1万㎡）。

宗地住宅部分拟建设普通商品住房和保障性租赁住房，初始建设19107㎡的无偿移交政府的保障性租赁住房，竞建设企业自持的保障性租赁住房面积。宗地普通商品住房销售限价（均价）为87494元/㎡。

地块在尖岗山豪宅片区内，周边分布有多个豪宅产品，如招华曦城、中海九号公馆、万科都会四季花园、越秀和樾府、尖岗山壹号花园等，整体生态环境优越，居住氛围较佳。

②开发商资历

本项目有两个开发商联合拿下，一是深圳本土国企深圳市人才安居集团、二是深圳万科，其中人才安居集团主要负责人才安居房和公租房，万科负责商品房销售；

万科企业股份有限公司成立于1984年，2016年，万科迈入世界500强，位列356位，位于中国地产企业前三名。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2016年底，万科已经进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以京津冀为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。在房地产开发领域，2016年公司实现销售面积2,765.4万平方米，销售金额3,647.7亿元，同比分别增长33.8%和39.5%。2016年万科在全国市场占有率为3.1%，较2015年提高0.1个百分点。2016年，万科在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津14个城市的销售金额超过百亿；在40个城市的销售额位列当地前三。

此外，公司持续关注海外市场投资机会。截至2016年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。海外项目在2016年贡献销售面积3.6万平方米，销售收入合人民币33.0亿元。投资海外项目有助于万科引进国外优秀的产品和服务理念，并扩大公司在海外市场的品牌影响力。

万科开发的楼盘还多次获得”国家建设部建筑设计一等奖”、”中国建筑工程鲁班奖”、”全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）”等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。

同时万科公司自创建以来，一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。被评选为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。

③建设单位实力

设计单位：深圳市工勘岩土集团有限公司1991年成立，历经33年，业务覆盖全国，前身是工程部队转业，是一家很优秀的设计单位

施工单位：广东鑫基建设集团有限公司

广东鑫基建设集团有限公司从2009年在深圳创建至今，一直专注于为人民追求美好生活品质而不断改善居住条件提供安全舒适、生态环保的建筑产品而努力，不断地探索用新的技术和新的工艺以及新的设备将人从辛苦繁重工作中解脱出来，并注重对周围居民和环境的保护而默默奉献。一直奉行“客户至上，质量优先”，懂得与客户、员工、供应商等利益相关方分享，不为获得更高利润而损害他们的利益。以”质量、快速、成本、服务“为企业管理核心。

注册资本为12800万元，主营业务收入每年稳步增长，同时也创造了良好的经济效益，形成经营管理的良性循环，为公司的不断发展壮大积累了坚实的物资基础。现已拥有建筑工程施工总承包贰级；市政公用工程施工总承包贰级；地基基础工程专业壹级；建筑装修装饰工程专业贰级；钢结构工程专业承包贰级；建筑幕墙工程专业贰级；消防设施工程专业贰级。十年以来，公司承建了100多项大、中型项目，竣工面积100多万平方米。工程优良率连续保持在85%以上，一次验收合格率100%。

现有职工380人，拥有各类专业技术人员102人，其中高、中级职称42人，一、二级建造师40人，中级以上技术工人186人。拥有各类大中型机械设备近100多台（套），是一支专业配套齐全，涵盖了土建、市政、装饰装修、地基与基础工程等专业，业务技术精湛，实践经验丰富，高层次，高素质，高效率的专业施工队伍。装备了能满足各专业施工机械设备和材料检验、实验、测量等仪器设备，能充分保证各项目实施需要。公司坚持立足深圳，面向全省，服务全国，走向海外的经营战略；紧跟国家粤港澳大湾区和深圳先行先试示范区的战略步伐，争取在其中有所作为！

通过了ISO9001:2015年质量管理体系、ISO14001：215年环境管理体系和GB/T28001：2011职业健康安全管理体系的”三合一“整体体系认证。公司已获得国家知识产权专利局授权30多项发明自主知识产权，广东鑫基建设集团有限公司因此获得国家科技部2020年高新技术企业认定。公司自成立以来，先后与万科、佳兆业、星河、同创、龙光、卓越、首创、阳光城、福建建发等多个知名企业有过合作，与万科签订2020年万科南方区域地基基础工程战略协议。

④项目整体规划

⑤项目建筑参数

⑥项目户型分析

项目户型有73平3房1卫，80平3房2卫，99平4房2卫，115平4房2卫，125平4房2卫；

73平3房1卫户型方正，使用率高，明厨明卫，干湿分离，非常实用的户型，同时因为建筑面积小，各个房间面积也会偏小些；

80平3房2卫A户型动静分离，南北通透，采光面很大，通风和采光都特别好，同时所有户型都是带窗户的明厨明卫，住在这种户型有一种温暖的感觉；

80平3房2卫的B户型是传统的竖厅户型，动静分离，孩子在客厅玩耍不会打扰到卧室休息，主卧通透、明厨明卫，同时带大阳台，户型设计非常好，唯一缺点就是小房间估计只能放单人床；

98平4房2卫户型设计也很好，动静分离，餐客厅和卧室分开不会被打扰，阳台和三个房间朝南，并且没有暗房暗卫，房间内不容易有久散不去的异味和容易发霉的暗处，户型非常实用；

125平4房2卫户型南北通透，每个房间都有大飘窗，采光通风特别好，同时餐客厅一体彰显大气，老人房和其他三个房间分开，不会因为老人作息不同而被打扰；

⑥产品分析

优势：

1.项目由土拍而来，没有任何纠纷，同时项目由实力强劲的广东鑫基建设集团来建设，建设进度很快并且质量也有保证；

2.万科由本地国企深铁控股、深圳人才安居集团也是深圳国企，属于强强联合，交楼有保证；

3. 小区比较大，总共由21栋，均为12-23F的小高层，低密度居住舒适，容积率相当不错；

4. 户型设计很棒，是当前深圳新房户型设计中最好的那一批，同时是小高层公摊会小很多，得房率也会比较高；

劣势：

1. 对于想买大户型的朋友来说，项目毛坯限价8.74w，据开发商消息大户型的单价会在10w左右，小户型单价7字头会有优势；

2. 安居房和住宅混杂，小区居住并不是特别纯粹；

3. 有1梯2户的设计，存在如果电梯出故障可能要爬很高楼的隐患；

产品方面没有大的硬伤！

2、详解项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

项目楼下配套约1万㎡精致商业满足一站式生活需求，就近有曦城VIVITOWN山地风情商业街、华润雪花啤酒总部基地（即华润雪花啤酒厂旧改 在建中），通过主干道创业二路/地铁5号线等道路铁路路网可方便抵达壹方城、海雅缤纷城、中洲商业π mall等大型商业体。

②教育配套

学区大概率是南科大附属中学宝安学校，项目自带幼儿园，目前正在接洽中，月底会揭晓，大概率是宝安区机关幼儿园

南方科技大学附属中学宝安学校，简称“南科大附中宝安学校”。学校位于南中国最大的别墅区尖岗山，依山就势，傍水而生，环境优雅宁静、人文气息浓郁。南科大附中宝安学校占地面积16301.30㎡，建筑面积31000㎡。办学规模为42个教学班，提供2100个优质学位 。

南方科技大学附属中学宝安学校办学优势突出。学校拥有宝安区人民政府、宝安区教育局以及南方科技大学和南方科技大学附属中学等多重支持，办学实力与背景强大，注定出场即惊艳。

学校充分依托国家“双一流”高校南方科技大学和南方科技大学附属中学雄厚的教育资源与优质教育品牌，引入先进的教学理念，走科技创新教育之路。

2020年秋，南科大附中招收首批荣誉学生700名（含自主招生50名），当年中考录取分数线创下深圳市近年来新办高中学校最高录取分数线的纪录，创校当年即跻身深圳市公办高中前列。2022年2022年7月26日，深圳市2022年中考录取分数线公布。南方科技大学附属中学录取分数线为AC类558分，位列深圳市第11名；D类554分，位列深圳市第10名。

南科大附中在全国知名校长王佩东带领下，已组建起一支高学历、高素养、高水平的精英教师和管理团队。学校将在南科大雄厚教育资源的支持下，努力办成一所有别于传统名校的未来学校、一所学术性研究型一流9年一贯制学校。

③文娱配套 公园：低密纯居住区，约76%森林覆盖率，六山二水四公园环绕，背靠尖岗山，近邻宝安公园。

④医疗资源

从项目出发，开车12分钟可以到达深圳宝生妇产医院，15分钟可以到达宝安中医院(集团)，再远一点开车20分钟左右可以到达宝安区中心医院、宝安区人民医院。

宝安中医院(集团)

深圳市宝安中医院（集团）从全国465家三级中医医院中脱颖而出

在2020年国家三级公立中医医院绩效考核中较2019年进步9名位列第44名，再入全国前50强，连续三年考核等级A级

⑤周边旧改情况

佳兆业尖岗山旧改 —-划定的区域由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合，规划用地总面积约2 .2平方公里，拟更新单元用地面积222.9公顷，规划总建设量446万平米，未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等

日前，由于佳兆业暴雷进度搁置，完成旧改的只有尖岗山壹号，由深圳市尖岗山置业有限公司、深圳市新安上合股份合作公司联合完成；

3、区位概况

①项目整体区位及交通

万科未来之光所在的宝安，地处广深港澳科技创新走廊和深中拓展走廊的十字交叉口，是湾区的枢纽之核、产业之核、创新之核，去年的前海扩容更是给宝安注入新的活力与生机。而新安片区正好占位前海核芯辐射圈、共享宝中千亿配套，承接城市新中心的功能。

三轨并联：

·步行约1.2.km可达5号线兴东站，4站宝安中心站、2站西丽站；

·12号线（在建中），上川站约1.9km；

·15号线（规划中），宝安公园站约900米。

干道接驳 ：

·京港澳高速入口在旁，南光高速、广深公路、创业二路等路网环绕；

项目配建有公交始末站，预计接驳学校，地铁，科技园，留仙洞，宝安中心等

20分钟通勤南山科技园，工作与生活高效往来！

②区域的产业布局和发展

所在的尖岗山片区，将是战略性新兴产业集聚区，这个集聚区占地面积3.16平方公里，已建成1.89平方公里（其余为山地、林地)，可供整备土地约71万平方米。
重点发展新一代信息技术产业，引进节能环保、新能源、新材料等战略性新兴产业。计划通过政策引导推进城市更新，提高产业用房容积率，腾出公共配套空间。

尖岗山片区概念图
身处在远离闹市区的位置，山林资源极佳。

4、项目的价格预测及竞品分析

①片区新房分析

近2年内尖岗山片区有三个楼盘入市，分别是：

1.万科都会四季花园（2021）均价8.78w，面积有70-115平2-4房，精装三房总价654w起

2.越秀和樾府（2020）高层均价9.1w面积114-174平3-4房，小高层均价10.2w面积107-110平3房，精装三房总价1000w起

3.尖岗山壹号（2020）高层均价8.86w，面积79-241平3-5房，精装三房总价679w起

4.接下来还有一个地段略差一些的凤鸣水岸入市，面积75-120平3-4房，预计均价8.32w毛坯，毛坯三房总价600w起

万科未来之光毛坯限价8.74w，但从开发商流出来的消息，小户型单价7w起，73平三房总价600w可以买到，而且还带精装修，同片区没有第二个项目能有这个性价比的；

②片区二手房分析

目前尖岗山主要还是以别墅为主，目前满三年可以交易的高层只有中海九号公馆的大户型，均价10w起，面积165平起，总价1600w起

5、综合评价

①优势

一、项目大概率是南科大附属中学宝安学校的学区，学校可以排深圳第十位，孩子上学相当不错，同时小区自带的幼儿园大概率是宝安区机关幼儿园，让孩子从幼儿园到高中无忧上学；

二、片区环境相当不错，整体75%的绿化率排深圳第一，周边公园环绕，绿树成荫，平时散步跑步非常舒服，也很适合对空气质量有要求的朋友；

三、600w可以买到尖岗山的精装三房，这是其他几个新小区无法比拟的，同时片区面貌也比较新，小户型在别墅成群的尖岗山也是很稀缺的；

四、道路交通非常方便，从尖岗山开车出发，到机场、南山、福田均只需20分钟左右，开车到罗湖、龙华、光明均在35分钟内；

五、容积率低，小高层的项目在深圳无比稀缺，深圳近期40层以上的超高层频频舒淇，仅有12-23层的小高层项目就显得弥足珍贵了；

②劣势

一、尖岗山的产业规划相当不错，但由于片区别墅多人口稀少，暂时没有地铁，所以产业发展会慢一些；

二、项目距离地铁站有1.5公里左右，离地铁有点距离，但小区楼下会有公交的首末站，坐公交区科技园或者地铁站也相对会方便些；

三、毛坯均价8.74w，对于其他几个新盘均价没有优势，但小户型单价7字头会比较友好，大户型单价10w起会比较高；

四、大型商业配套几乎没有，要想去大商场购物可以开车15分钟到洪浪北地铁站附近的中洲Mall等等；不过楼下有接近1万平的自带商业，基本可以满足生活所需；

点评：600w预算想买三房是非常不错的选择，适合在南山、福田、宝安上班的朋友，通勤会很方便，环境也很好，当然你对商业要求很高，想住的离商业很近这个项目就不合适了，推荐同价位的龙华鸿荣源壹城中心十区和卓越和奕府；想买四房的人可以等一等，单价10w起在尖岗山性价比比较低，后期大户型肯定还会有相应优惠；

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