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深圳楼市:深圳未来五年将从板块堆高过渡到洼地填平?

以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!

近期问答集锦

【粉丝提问】提问:大表哥好!您在直播间提到未来5年深圳将从板块堆高过渡到洼地填平,具体的底层逻辑能否讲解下。还有如何看待最近欧神的预测2026年之前,北上深将达到内环25w,中环18w,外环12w的房价水平?纸币计价都不复有意义,任何调控和楼市都成为小事?谢谢您!

回答:

1.首先一个数据,反应的是,福田和南山在2019年到2022年三年的均价变化,你会发现,福田和南山的均价越来越小,一方面房价基数大过后,福田和南山的基本面都没有太大的变化,就目前深圳科技的含量和福田的金融影响力,是无法支持高房价,更多的房价是由游资来支撑,而不是城市的基本面。所以我们看到的板块堆高,其实就是游资的去向。

2.在目前密集调控的深圳,游资已经很难有条件(名额限制等一系列原因)再注入资金到“堆高”板块,更多的游资选择了“资金下沉”,从去年的小产权调控,到杭州、合肥、郑州这一系列热度联动。在无利可图的非充分市场里,是很难出现板块堆高的市场投机行为。这和这座城市未来有多大价值没有必然联系。

3.任何一个市场都有“沙堆效应”,洼地填平一定是未来深圳楼市的主旋律,一方面迎合房住不炒,不追高,不捧杀,另外一方面,也是符合共同富裕的大背景环境。所以抑制板块堆高,促进洼地填平,是具有社会意义。

4.非常庆幸的是奥派在房地产依然还是主流门派,关于欧神的预测,环理论没有精确的区域,其实就没有精确的统计样本,就深圳而言,深圳湾区域已经均价接近突破25w,后海区域接近17w,但是整个南山要达到均价25w可以说是非常不现实,所以至于4年以后内环中环外环的预判价格,你可以说它对,也可以说它错得离谱,就看如何定义样本。不严谨的结论,在这里不做评论。

5.一旦真正形成了“高壁垒”的阶级分化,所有调控将变得愈发艰难,就好像你的钱进了别人的荷包,你再去想要回来,跪着都很难。但是万事没有绝对,不要忽略天朝做任何一件事的决心

【会员提问 】大表哥你好,去年一直关注房产这块,但是715政策以后,在武汉白沙洲去布局了一套,不知道对不对,但是今年还是想回深圳再弄一套。 目前情况是深圳桃源村老破小一套,市值530,贷款还有230。重庆一套市值150万贷款。目前子弹200,固定年收入100,浮动100。 我想两套都卖掉,手里600+,夫妻都有贷款记录,婚内卖房,真LH操作,由于离婚前家庭套数为0,一套5层400首付800,标的要能2押的,另一套3层120的400标的,手里剩100,月供3.7。 不知道哪里的标的合适? 目前一个小孩打算今年要老二,所以得买大一点的,不然以后还得换,但又想着最好买增值快的,以后换也好换。 今年首先搞定第一套800+自住的房,考虑自住加增值,看了福田只能二房可能后面又得换房。看了桃源村的城市假日天地峰景同样价格可以买4房,居住会很舒服。但担心片区没啥大发展,学位不好,增值空间有限,总价上去后刚需买不起,有钱人看不上,以后接盘的人少。很纠结,小孩还有4年才上学时,可以晚一点或者下半年钱到位后再考虑学位小户型。

回复:

1.目前800万3房,按照目前南山的单价9.6万来看,整体上南山可选的不多。这个价位基本买不到稍微新一些合适的3房,西丽的龙光珠光茶光大学城可能还有一些产品能够匹配得上,但是800万的投资为主的策略,优先建议蛇口东角头板块,白石洲板块,但是楼龄整体偏老,而其它的板块,暴击的动能几乎只能靠大学区红利,比如南山实验的麒麟中学重新划片区,预计南山整体的投资表现,依然是呈现两极分化的走势,豪宅越豪,刚需越刚,中间档位,坐等听张。

2.城市假日天地峰景所在的西丽,包括珠光茶光,塘朗,相对来说新一些。之前也提到过,塘朗山就像一块五花肉上的一道杠,肥得肥瘦的瘦,留仙洞总部基地和西丽高铁,也别指望有太好的预期。从位置和地势格局上,并不能完美地结合产业商业、打造出下一个红山,很有可能不人不类,成为北部进入南山的一个“梅林关”。地铁12号线、15号线通往光明的线路一旦开通,将会进一步流失产业,高不成低不就处境十分尴尬。对珠光茶光,桃园村基本没有太大反哺作用。

3.老前海片区:星海名城一期,阳光棕榈园,但楼龄普遍在2002左右。前海概念的红利已经很乏力了,只能指望前海学校学位升级。有网传会有名校升级,但八字没有一撇。

前海荔湾:万豪月半山,香格名苑,预算只够2房,目前配套不便。

南山中心:世纪广场(复式),学府花园。面积虽然够大,但片区一般和楼盘品质不高,后海花园,海岸城后面,勉强还差一点点。

4.800左右的段位,个人认为,福田增量空间会更大一些,景田的合正名园(3房2卫,主要看香蜜村、华泰商业综合体带动),香蜜新村,龙塘小区(华润旧改,全福田未来最无底视野),部分也有3房选择,彩田莲花的长城盛世家园,彩田村,车公庙国都高尔夫花园,益田村,但都处于一个慢周期中,涨幅也会一般,上下沙学位增量已经体现(红岭集团化),皇岗和保税区,深港合作区,福田海岸城,自住都是相对不错的选择,而新洲片区,按照集团化的速度,春天也很快就要到来,也就今年或明年。

5.更多的购房、融资DY方法,需要了解更多信息,LH操作方法和DYD细节,建议线下展开详细聊

【会员咨询】提问:你好,有人说强烈不建议买小户型 因为小户型将来的竞争对手是大量兴建的公租房 一般人不会浪费首套名额买小户型 因为对居住环境改善不大 只不过名下有房说起来好听罢了 请问老师怎么看这个观点?

回复:

1.最早2006年国八条提出鼓励小户型商品房供应,解决中低收入住房问题。当时的环境,并没有完善的保障性住房供应机制,只能从商品房供应端着手。十四五规划,深圳每年会新增18万套/年的供应,比十三五规划供应量每年翻一翻,未来3年的保障性住房的供应将会大幅增加。但是到2025以后,继续回归至8万套/年的平均水平,足以见得这是一次深圳为了留住人才的“表决心”。

2.在深圳,商品房和保障性住房并不是完全两套独立的体系,这一点上和香港和新加坡完全不能相提并论。国家的社会体制完全不一样,完全不可能照本宣科,中国特色的房地产政策,是要符合中国国情和城市发展的契合度。

3.小户型代表其实就是深圳的年轻刚需这一波群体,中国的保障性住房始终处于僧多肉少得“饥饿”状态,以及中国式的人情世故,这一类过渡性的小户型永远都不会淘汰。现在的保障性住房通常都会在关外,区域的优势,资源的优势(配套,医疗,教育)都会不同,低总价相对于南山和福田就是一个入场的门槛,如果门槛都不值钱了,何来区域产业优势,这似乎逻辑也说不通。

4. 这些理论放在二三线城市可以,因为核心区的城镇化没有那么高,保障性住房没有必要下到乡下,放在深圳,就是完全不了解深圳的水深火热,不是人人都买得起大户型,有条件谁还买小的,这岂不是脱了裤子放屁,一个萝卜一个坑,每一个人都有他适合的产品。打算买苹果的人,说oppo垃圾,这些人脑子都是有问题的,不食人间烟火

【咨询】学位房选择,麻烦老师指点: 1.在深有两套房产,一套在2014购入宝安弘雅花园70平,乐有jia上的参考价450左右(目前查不到成交价),自住,欠40万月供3000,公积金刚好够,小学学位在用。

2.一套罗湖,东方都会的房子,刚买不久,在限售期,33平,贷款70万,月供4k,租金3000;

3.中山,2016购入,毛坯,110平,欠50万,月供2400。 夫妻都在宝安上班,家庭收入4w,目前月供一起9000,公积金和租金可以抵掉6000,手上现金20w,孩子上一年级,准备要二胎,感觉置换房产卖了自住的宝安房子上学和住家都有问题,也有考虑把弘雅花园的房子抵押压后,用自己弟弟的名义,在福田买一套差不多的中学学位房。目前很焦虑。麻烦老师,帮忙指点一二,感谢!

回复:

1.目前弘雅花园(丽景城)的楼龄虽然毕竟上了22年,但是在新安成熟片区,沃尔玛天虹,海雅缤纷城,宝安公园,并且户型彩光好无遮挡,生活交通便利,在当下的价格和片区双刃剑下,属于性价比较为不错的砖位之一。目前指导参考价在6.2万左右,如果做二押的话,评估单价也不会浮动15%以上。保守的融资空间大概在【450*(1+15%)】*0.7 -40 =320左右上下。

2.但是由于入手的罗湖的东方都会限售,中山的房产不确定涨幅收益如何,如果是在翠亨新区,火炬开发区等潜力大的片区,是可以继续持有。卖掉后能够兼顾住家,上学,楼龄,总价,在不增加负债的情况下,关内是非常难做到的。

3.抵押方式再买一套按照您目前的情况并不可取取,需要具备一定的偿还负债能力。假设抵押300出来全款再买,月供1.6w左右,福田选择学区的选择并不多,要么面积太小,现代之窗,格林网苑,只能用来纯上学,根本无法自主。如果再叠负债,月供压力太大,毕竟两个小孩,目前在不置换的条件下,不建议抵押。

4.所以,方案一:建议维持现状,2年后罗湖和中山同时出掉,或者连同宝安全部出掉,置换到南山育才或者南二外的学位,兼顾生活品质,但是减仓的最大问题是卖房的周期不一致,就会导致资金躺在手里;方案二,宝安和中山同时出掉,找800-1000标的三房福田学区或者南山2房或小3房中等学位。老蛇口的东角头,有歌剧院概念,白石洲,福田景田的科技中学周边都可以关注一下,个人觉得这几个位置潜力和性价比最高。

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