新加坡公寓价格同比增长快速反弹

新加坡市区重建局（URA）的数据表明，2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。进入2018年，随着观望情绪的缓解，低迷多时的新加坡房市似乎突然惊醒过来，新盘受到极大追捧，二手房价也水涨船高。在最新公布的2018年2季度数据中，新加坡私人公寓房价同比增幅超过9%，为7年来最高水平。

图1：新加坡私人公寓房价走势

新加坡房市中的政府调控

全球金融危机之后，随着经济复苏，消费者信心增长，新加坡私人住市场市迅速复苏，并且增速惊人。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这无疑引发了市场对房价过高与投资行为的担忧。其实从2010年开始，新加坡政府就陆续出台多项针对卖家的限制政策，旨在为房价降温，挤出泡沫。2011年底与2013年初，新加坡两次增加外国人与新加坡当地居民购房需缴纳的附加印花税，2013年1月开始，外国人需缴纳的附加印花税上升到15%，永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税，非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税，外国人面临的总印花税率为18%，在当时是全球主要地产投资国家中最高的。同时，管理机构也不断地缩紧最高贷款额度上的限制。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（TotalDebt Servicing Ratio，简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

图2：新加坡私人公寓价格指数与主要降温措施

来源：URA