REITs继续扩大其全球足迹，亚太市场在这一增长中发挥着关键作用。

现代REITs时代实现了显着增长，全球上市REITs的股票市值从1990年的约100亿美元跃升至今天的2.5万亿美元以上。然而，随着房地产投资信托基金模式继续在全球范围内取得进展，目前的市场规模可能只是冰山一角。

全球REITs制度目前涵盖在41个国家和地区运营的约865家上市REITs。近期房地产投资信托基金的大部分扩张都集中在亚太地区，中国于2021年批准的新房地产投资信托基金立法可能会推动未来十年的增长。

“从整体商业房地产的角度来看，中国是一个巨大的市场，在政府希望它发生的程度上，那里有很大的增长潜力。这可能是关键因素，”Janus Henderson Investors全球房地产股票投资组合经理Greg Kuhl说。

中国政府正在利用房地产投资信托基金来推动战略行业的增长。其最初的REITs立法范围有限，主要包括基础设施、港口、物流和数据中心。该国首批试点房地产投资信托基金于2021年6月推出，政府在去年底修改了房地产投资信托基金规则，将住宅投资信托基金也纳入其中。

“随着时间的推移，我们预计中国的REITs制度将包括更多的传统房地产类型，但这无疑是中国拥抱REITs结构的重要第一步，”纽伯格投资组合经理Brian Jones说伯曼。

中国已经有很多上市房地产公司在香港联交所或上海证券交易所上市。琼斯指出，中国政府正试图鼓励其中一些上市公司赞助REITs或随着时间的推移可能转换为REITs，并鼓励私人所有者接受REITs结构。

印度还在2019年宣布了对其REITs立法的修改，这使得REITs结构在上市资产和利用该立法方面对房地产所有者更具吸引力。

这两个国家采用REITs结构的意义在于它们拥有非常庞大的个人投资者池。“随着中国和印度投资者对REITs的理解和赞赏越来越多，对REITs和公开上市房地产的兴趣有可能流入其他房地产市场，并开始影响全球REITs行业的流入，”琼斯说。

亚太地区加速

尽管北美占房地产投资信托基金市值的大部分，但整个亚太地区的势头正在增长。根据Nareit的数据，北美占全球市值的57%，其次是亚太地区，占25%，欧洲、中东和非洲(EMEA)占18%。

在亚太地区，传统上最深的REIT市场是澳大利亚、新加坡和日本。Cohen&Steers全球房地产投资组合经理Ji Zhang指出，这些国家多年来一直拥有REIT结构，尤其是日本和新加坡在提供多样化的REIT方面做得很好。

韩国是另一个重要的市场，尽管鲜为人知。“从上市投资的角度来看，韩国对外国投资者友好得多，而在韩国，目前只有大约1%的商业房地产上市，”库尔说。

随着政府在2020年对其REIT框架进行更改，菲律宾最近也出现了增长。有许多REITs于2021年上市或正在筹备中2022年。例如，菲律宾最大的房地产开发商之一Filinvest Land，去年8月推出了Filinvest REIT Corp.。

与此同时，印度尼西亚自2007年以来一直对REIT进行监管。由于发起人在向REIT增加资产时必须支付高额交易税，因此市场发展势头缓慢，但税制改革有可能真正有助于印度尼西亚的房地产投资信托基金市场扩张。

这些地区的房地产投资信托基金扩张发生在具有强大长期顺风的房地产行业，例如数据中心。“我认为这在很大程度上是由资本形成推动的，但也是这些领域的投资者需求，”。在需求方面，有大型科技公司在这些地区投资数据中心的趋势。因此，资本支出紧随其后，投资者的胃口也随之增加，因为投资者希望投资于一些他们认为增长强劲的新经济领域。

现有房地产投资信托基金的机会

北美房地产投资信托基金肯定利用了全球房地产投资信托基金制度，组建合资企业并利用新的资本来源来推动增长。例如，普洛斯公司（纽约证券交易所代码：PLD）已在日本和墨西哥上市房地产投资信托基金。

“全球市场之间的互动越来越多，无论是在全球范围内运营的REITs使用当地REIT市场在这些市场中拥有资产，还是想方设法在外国REIT结构中在其本国市场上市资产，”琼斯说。“就个别REITs如何利用全球对房地产日益增长的需求和全球对REITs投资的需求而言，这正在从不同的角度发生。”

例如，新加坡有一个制度允许公司在新加坡交易所上市非国内资产。去年12月，Digital Realty（纽约证券交易所代码：DLR）在新加坡交易所上市了一系列美国数据中心，创建了Digital Core REIT。“对于Digital Realty来说，这是一个分散其资金来源并真正进入新加坡房地产投资信托市场的机会，该市场是亚洲非常成熟的市场，并提供了一个投资美国数据中心的实体，”琼斯说。

鉴于全球对房地产投资信托基金的兴趣日益浓厚，市场参与者看到了很多未来。“我认为我们离过度饱和真的很远，”库尔说。例如，在美国，上市REIT对整体商业房地产的渗透率约为15%，低于大多数其他市场。

“出于多种原因，上市的REIT工具是拥有商业房地产的最合乎逻辑和最有效的工具，”库尔说。通过交易所的日常流动性是一个显着的好处。上市车辆也有无限寿命，从理论上讲，优质房地产也是如此。“因此，与可能有5到7年寿命的私人基金相比，所有权工具和他们拥有的资产之间的时间范围非常匹配，”他说。

地区差异

在制定REIT制度时，这不是一种万能的方法。通常，政权获得牵引力的最大绊脚石包括税收结构和阻碍增长能力的任何限制。例如，房地产投资信托基金获得债务融资的能力和借贷的资本成本会限制外部增长前景。其他重要因素是股票是否提供足够的流动性和机构投资者的参与。

我们预计，随着时间的推移，中国的REIT制度将包括更多的传统房地产类型，但这无疑是中国拥抱REIT结构的重要第一步。

纽伯格伯曼投资组合经理Brian Jones。

尽管REITs于1969年首次在欧洲推出，距美国首次推出REITs仅9年，但该地区的市场渗透率落后于美国和亚太地区。欧洲的不利因素之一是投资者根深蒂固地倾向于将资金投入开放式私募股权房地产基金。

库尔指出，另一个问题是某些欧洲市场缺乏一致性，这造成了一些混乱。例如，德国REIT制度不包括住宅房地产，这阻碍了该国对REIT结构的接受。然而，他说，随着结构的好处发挥作用，政府消除了一些不一致之处，上市房地产投资信托基金有机会在欧洲发展。

欧洲以及亚洲某些地区的另一个挑战是对REIT结构内的发展的限制。“许多拥有引人注目的外部增长机会的公司选择不转换为REIT结构，以便将资本重新部署到增值开发中，”张说。

然而，值得注意的是，有些欧洲国家的房地产投资信托基金制度做得很好。例如，在比利时，房地产投资信托基金往往以溢价交易。“在这些类型的制度中，房地产投资信托基金受益于优惠的税收待遇，并可以利用其获得较低资本成本的机会来实现外部增长。这些是我们确实看到REIT结构非常成功的领域，”她说。

老练的投资者

不断发展的全球REIT制度的好处之一是扩大了全球投资者群体。KBS Realty Advisors总裁兼董事长Chuck Schreiber表示：“亚洲市场确实对投资国际公开交易的REITs充满热情。”

Schreiber表示，投资者兴趣背后的关键驱动因素之一是希望投资于硬资产并利用能够产生强劲股息和潜在价值增长的投资。

例如，新加坡是一个高度成熟的投资市场，对REITs的认知度很高，对透明度和治理水平也有很高的期望。散户投资者也非常了解REIT的结构，因为REIT首次公开募股在广告牌上进行营销，投资者可以从ATM购买公开交易的REIT的股票。“所以，这确实是投资者的不同程度的兴趣，”他说。

帮助推动全球房地产投资信托基金制度增长的一个重要因素是投资者寻求收益的多年低收益环境。“这创造了一个真正的甜蜜点，投资者越来越多地将公共REIT市场视为收益的解决方案，尤其是增加收入的解决方案，”房地产投资Principal Real Estate Investors的REIT客户主要全球投资者团队投资组合经理Todd Kellenberger。

为我们提供更大、更多样化的机会来寻找有吸引力的想法，这为我们为客户带来回报创造了更大的机会。

Todd Kellenberger，首席房地产投资者

在日本和德国等近年来一直在与持平甚至负利率作斗争的国家，投资者的需求进一步放大。“从投资经理的角度来看，我们欣赏全球房地产投资信托基金市场正在发生的事情。更大、更多样化的机会可供我们选择以寻找有吸引力的想法，这为我们为客户带来回报创造了更大的机会，”Kellenberger说。

信安全球投资者遵循自下而上的选股策略。针对新兴市场，该公司正在关注新上市的房地产投资信托基金、它们的基本面和相对估值。“当谈到投资新兴市场机会时，它必须在有吸引力的想法、作为一家公司以及他们拥有的资产方面站稳脚跟，”他说。

随着REIT模式在全球范围内获得更大的吸引力和上市数量的增加，“REIT变得太大而无法被投资者忽视，”琼斯说。“我们认为全球REITs市场的增长将有助于揭示该行业、REITs有吸引力的总回报属性和有吸引力的当前收入属性。对于现有的房地产投资信托基金和正在考虑将该结构作为拥有商业房地产资产的一种方式的房地产所有者来说，这通常应该是积极的。”

亚太地区的潜在潜力

REIT杂志采访了亚太不动产协会(APREA)的首席执行官Sigrid Zialcita。APREA的成员在亚太地区共同拥有和管理超过20万亿美元的实物资产。

您认为中国REIT市场将如何发展？

Sigrid Zialcita，亚太不动产协会首席执行官

去年年中，中国政府修订了房地产投资信托基金规定，取消了地域限制，允许将出租公寓纳入基础资产。这显然是一个明显的迹象，表明这只是未来更多事情的开始。

单看基础设施，这是迄今为止中国REITs关注的重点，我们估计市场规模可能达到10万亿美元。此外，如果我们坚持世界银行对中国应该在2025年达到的高收入国家的定义，那么对中国REIT市场的影响确实非常大。我们认为这是该地区乃至全球最大的机遇。

中国房地产投资信托基金制度将如何影响国内或更广泛的全球投资市场？

目前，它仍然是一个国内投资市场，我们认为在投资REITs方面我们只是触及了皮毛。亚太地区的市场一直在增长，但与美国相比却很小。我们跟踪的房地产投资信托基金范围接近350至4000亿美元。日本在房地产投资信托基金领域占有最大份额，其余分布在新加坡、澳大利亚、香港和菲律宾。我们现在没有把中国包括在其中，因为它们是基础设施不动产投资信托基金。

问题是，增长将来自哪里？我认为仅亚太地区将成为未来十年全球增长的中心。中国有能力实现最高的增长，因为它的规模。我们看到该地区的其他地区，例如东南亚和印度，我们认为这些地区尚未开发。我们已经看到全球投资者将他们的资金存放在世界的这个地区，因为金钱总是追逐收益。

今天，各国必须确保为外国投资奠定基础。因此，今天亚太地区的许多国家都对商业开放，并正在积极研究允许外国投资的法规。

例如，在印度，外国投资者现在可以通过债务将资金投资于房地产投资信托基金。

SEBI（印度证券交易委员会）也降低了可以购买的最小手数。机构投资者当然有能力购买，但也有大量未开发的散户投资者基础。因此，REIT领域和投资者基础有更多发展机会，而且随着更多教育的开展，我认为我们将看到资本配置向REITs的转变。

您是否见过任何亚太地区房地产投资信托基金尚未起飞的市场？

印尼的REITs于2007年推出。有两个上市的REITs，但也有几个拥有印尼资产的REITs在新加坡上市。主要障碍是高税率。印度尼西亚的股息支付在单位持有人手中按15%的税率征税。新加坡或香港的单位持有人免税。

印度尼西亚的长期政府债券收益率一直很高，历史上超过9%。REIT收益率远低于债券收益率。因此，大多数房地产投资信托基金的风险回报情况并不是很吸引人。政府意识到这一点，但要带来改变确实需要时间。

归根结底，主要催化剂是经济增长，而亚洲仍然是全球增长的温床。大流行使增长停滞，但复苏将是不可避免的。在过去的两到三年里，亚太地区的政府已经表明他们是灵活的，将不惜一切代价支持增长。

现有REIT框架可能存在一些障碍，但这并不意味着我们不会看到改进。进展会随着时间的推移而发生，并且会发生在整个地区。该地区的房地产投资信托基金今天的市值为3.5亿美元，并有可能在几年内增长到超过1万亿美元。