十次危机，九次地产。

说的是过去，全球十次金融危机，九次来源于地产。

也正是因为这样，房地产泡沫，是所有国家都必须警惕的风险。

尤其是疫情的这两年。

全球经济增速放缓，主要国家皆采取宽松的货币政策与宽松的财政政策来刺激经济，随之而来的是全球大水泛滥，各国楼市都在领涨。

比如美国，近两年房价上涨34.5%；韩国近两年住宅房价大涨36.27%；向来作为控房价标兵的德国、新加坡，这两年房价也大幅攀升。

大水漫灌下，泡沫自然会堆积。

只是，全球地产泡沫到底有多大？我们国家泡沫水平又是如何？

全球地产泡沫再创新高！

最近，易居公布一份房价泡沫率报告。

包括80多个国家，主要参考了房价收入比、房价租金比以及房价贷款比三项数据，加权平均计算离散度，总体还算比较科学。

根据报告来看，2021年全球房价泡沫来到14.4%，创过去10年新高。

对比2020年来看，这个增幅几乎是翻番。

2021年，无论是发达国家，还是新兴国家，房价泡沫率均来到金融危机以来最高水平。

从排名来看，去年房价泡沫比最高的9个城市如下：

阿根廷（98.1%）、韩国（64.1%）、智利（41.5%）、菲律宾（37%）、墨西哥（28.5%）、捷克（26.1%）、中国（24.5%）、葡萄牙（21%）、美国（20.5%）。

排名前九的国家中，发达国家有4个（标蓝），新兴国家有5个，可见发展水平不是影响房价泡沫最直接的因素。

阿根廷房价泡沫率是最高的。

不过，阿根廷的高泡沫不是因为房价涨得猛，而是因为高利率。阿根廷的房贷利率高达30%，正常阿根廷家庭想要偿清房贷平均需要78.4年。

真要说，泡沫膨胀的最快的，实际是韩国。

2021年至今，韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36.27%，注意，这里是基准房价涨幅，也就是均价上涨幅度，非常猛。

如此迅猛的涨价势头，韩国政府不是没有想过办法，但问题是：

调控好像失灵了！

2022年5月16日，韩国政府推出最严调控政策。

规定在首尔以及部分周边地区等投资过热地区，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。

看着也是正正经经的去杠杆政策，但是万万没想到，起的是反作用。

政策转天，首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均涨幅高达20%—30%。

随后韩国也跟进不少政策，最严当属7月10日，加大多项税费力度，比如房地产税率和高官限购，多套房持有者将最高被课以6%的综合房产税，比如购置税率最高上调至12%等等。

但越是调控，越是加剧市场恐慌，越调控，市场反而越火热。

这使得，韩国成为2021年泡沫增幅最猛的城市，房价泡沫率上涨38.7%。

除了阿根廷、韩国，2021年菲律宾、美国、智利等多个国家房价泡沫迎来大幅上调，虽然不同国家的国情各不一样，但总结来看：

还是因为疫情以来，以美联储为代表的主流国家放水过多，大水漫灌，资金无处避险，逃蹿所致。

大水灌过，泡沫高了。

到了今年，形式更加复杂，泡沫走高，又逢美联储开始加息，如何平稳着陆，成为所有国家的难题。

那么，我国泡沫是什么情况呢？

2021年，我国房价泡沫率24.5%，排在全球第七。

确实，这个房价泡沫率不算低。

回顾过去十年，自2016年以来，我国房价泡沫就在持续攀升，不断创造新高。

为什么是2016年呢？

熟悉楼市过去的都知道，过去一轮房地产的大牛市就在2016年，原因是2014年-2015年国家持续的救市。随后楼市一直控制的比较平稳，楼市一直稳步上行。直到2020年，疫情带来大放水，楼市迎来了新高潮。

所以，2021年我国房价泡沫率确实不低。

在易居调查的三项指标中，最夸张的就是房租租售比，根据测算我国房产平均租售比为61.9，也就说是房子平均出租61.9年才能收回成本。

我国的房价泡沫水平向来不算低，但为什么过去还是格外钟爱买房呢？

因为泡沫是很难测量的概念，哪怕房价高，只要有人接盘，这个游戏就还会进行下去，只要楼市赚钱效应还有，哪怕出租不赚钱，大家还是愿意买房。

换句话说：

泡沫是泡沫，只要泡沫不碎，规则就不会改变。

泡沫危险不危险的关键，不在泡沫高低，而在于泡沫会不会破碎？

而就目前情况来看，我国的泡沫远没到破碎的地步。

至于原因，我认为至少有三点：

1、我国泡沫还可控，调控手段很丰富。

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。

泡沫不可怕，可怕的是失控的泡沫。房价上涨还尚且有救，真正可怕的是市场无限狂热，不停疯涨，哪怕调控也刹不住车。

比如，韩国，2021年房价泡沫率增长38.7%，市场是越调控越涨，而我国目前明显不是如此，2021年市场迎来最严格的调控政策，到了年底市场就彻底冷静下来。

所以，我国楼市泡沫是有的，但可控也是真的。

2、作为依赖房地产的发展中国家，无奈，但必须接受这是发展的阶段。

今天，我们国家已经成为全世界第二大经济体，发展得确实不错，所以我们今天来说中国发展对标的往往是世界一流的国家。

但我们往往忽视了，我们国家毕竟还只发展了十几年，比不上西方国家数百年的积淀，更不像西方国家早起能够依靠掠夺和侵略实现财富积累。

没有原始积累，而又要发展，钱从哪里来呢？

在过去，这笔钱就从土地财政中来。

这也是我们过去能够高速发展的重要原因之一，因为土地财政，我们能够筹措资金，去办大事，去修路，去建学校，建医院，布局新兴产业，做大做强。

但我们也知道，任何东西都是具有双面性的。

土地财政，成就了国家高速的发展，也带来房价的走高。

这样的副作用，很痛，但短期想要摆脱，很难。

眼下，我们显然处于房地产调整的阵痛期，恰恰是今年这样的状况，告诉我们转型真的不可操之过急。

就像满月的孩子不可能隔天就断奶，发展需要时间，更需要过渡。

房地产现在依旧是我们的支柱性产业，在我国金融市场还不够完善的时刻，水总是会往房地产流动；在暂时还没有别的行业能够吸纳如此多就业的时刻，房地产不景气，经济也难回暖。

这使得我们必须接受，我国房价就是极易走高。

泡沫是有的，但会不会破碎，这就极其考验我国的调控手段。

3、解决泡沫的最好方法，不是戳破，而是平稳着陆。

谈到房价泡沫，大家都会想到日本。

确实，曾经的日本楼市极度疯狂，巅峰时期房价一天一个价，全民处于炒房炒地皮的热情之中，传闻曾经日本的房产足够买下6分美国。

但很快，随着广场协定到来，日本当局采取加息、加税等做法限制房地产市场的发展，硬性刺破泡沫，房价很快迎来下跌。

但随之而来的是，日本经济也陷入低潮。

人民无力承担高额的负债，产生大量烂账，抵押金融机构破产，最终传到到各行各业进入崩溃状态。

日本为此失去了整整三十年。

日本的经验，很多人总结为房价泡沫可怕，但实际上也告诉了我们，硬性刺破泡沫也是无比可怕的。

正是因为有日本的前车之鉴，全球任何国家都不想布其后尘。

我国更是，在我国，房地产不仅捆绑着75%的国民财富，还捆绑着国家的信用，一旦破碎，带来的可能是整个社会的失序，这是任何人都承担不起的。

比起戳破泡沫，大家公认是让泡沫逐步着陆。

这也是我国一直在贯彻的做法，泡沫是不可避免的，关键在于能不能通过调控去控制住风险。

所以才会有去年楼市政策的收紧，以及今年楼市政策的宽松。

以上三点，决定了我国楼市确实有泡沫，但我们很难说房地产会崩溃。

现在，楼市的情况不太好，去年调控带来的阵痛还在蔓延，有恰巧遇到疫情。

苦闷的情绪还在扩散。

此刻，任何信息都能撩拨的大家敏感又脆弱的情绪。

我也只能劝慰大家一句，往前走，路总在脚下！

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