本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“对于收购暂时没有太多的想法，今年主要是把运营做好。目前，北京、上海等城市有许多项目值得关注，但我们暂时没有具体的计划。关于未来，写字楼是穿越经济周期比较好的产品，期待公司的写字楼业态占比达到68%。”
近日，在2022年中期业绩会上，对于今年的收并购计划，越秀房托（0405.HK）董事长、执行董事及行政总裁林德良如此表示。
今年上半年，越秀房托写字楼业务的收入录得增长。就在去年，通过收购越秀金融大厦，越秀房托成为在港交所、新加坡交易所上市房产基金中，持有规模最大的中国资产组合（截至2021年末）。而今，其放缓了步伐。
据了解，今年6月，招商房托（1503.HK）开始走出深圳，收购了大股东招商蛇口（001979.SZ）位于北京朝阳区核心CBD地标物业项目，且公司管理层表示，“如有合适机会将继续收购”。
值得注意的是，房托基金一“攻”一“守”背后，与REITs（不动产投资信托基金）紧密相关的房地产行业正在经历转型发展。去年8月，宝龙地产（1238.HK）分拆宝龙商业房地产投资信托基金（以下简称“宝龙房托”）赴港上市，以解决自持商业的负担。但今年2月，该公司的招股书失效。
写字楼为核心资产
根据业绩公告，今年上半年，越秀房托实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；除税后亏损5.21亿元，同比下滑282.5%，旗下物业的整体出租率为88.8%，保持较高水平。
其中，公司物业收入净额为6.87亿元，同比增长7.6%。具体而言，被视为“业绩压舱石”的写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例为67.57%；酒店及服务式公寓业务收入1.66亿元，同比减少15.26%；零售商场业务收入7676.3万元，同比减少5.4%；批发商场业务收入6333.7万元，同比减少54.72%。
截至2022年6月30日，越秀房托共持有9个物业项目，包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，位于上海的越秀大厦，位于武汉的越秀财富中心及星汇维港购物中心（在财报中合并为“武汉物业”），位于杭州的维多利商务中心。
上述物业产权总面积约118.33万平方米，可供出租总面积为80.31万平方米（不含相关物业的停车位、酒店、服务式公寓、公建配套用房等面积）。截至2022年6月30日，上述物业组合重估市值为423.8亿元。其中，白马大厦、城建大厦、国金中心、越秀大厦的估值出现下降。
收入方面，国金中心以及越秀金融大厦为主要来源，其收入占比分别为45.9%、22.3%。值得注意的是，越秀金融大厦为越秀房托于去年年底收购得来，报告期内便贡献了2.1亿元收入。刨除越秀金融大厦，公司原有的写字楼业务收入同比下滑7.5%，今年上半年仅有杭州维多利商务中心的收入录得增长。
业绩会上，林德良表示，今年上半年，公司写字楼业务的7个项目中有5个出租率高于90%，续租率达85%，续租租金同步上升。其预计，下半年写字楼市场将转好。
面对大环境，越秀房托也留意到北京、上海等地的待售项目。林德良亦认为，当前部分出售的资产项目价格较为优惠，但其仍表示，公司将会把重心放在经营上。公告显示，越秀房托下半年计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心，实现物业保值增值。
而就在今年6月，招商房托完成一项在其看来为“里程碑”的收购，以13.42亿元获得招商局航华科贸中心46.41%权益。
资料显示，招商局航华科贸中心的发展项目由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。上述交易完成后，招商房托总资产将超过100亿元，公平市价增加40%。
对于上述收购，招商房托执行董事郭瑾特别指出，“我们这次收购的是其中一栋位置最好的写字楼，大概2.4万平方米，也包括一些裙楼面积，现在这个区域有非常稳定（以金融、专业服务为主）的租户，租金贡献占比超过九成。”
截至2022年6月30日，招商房托旗下物业包括4栋写字楼、1个零售物业项目（花园城）。根据公告，今年二季度，公司写字楼的平均出租率为87%，与一季度的表现基本持平；零售物业项目的出租率为84.5%，较一季度末下降3.7个百分点。招商房托在公告中坦言，“零售业更易受到持续的新冠肺炎疫情的影响。”
与大股东协同发展
不论是完成收购便贡献主要业绩的越秀金融大厦，还是被视为“里程碑式收购”的招商局航华科贸中心，都是越秀房托、招商房托分别从大股东手中接盘而来。
2021年10月，越秀地产（0123.HK）与越秀房托同步公告称，买方（越秀房托）同意透过收购销售股份（相当于目标公司Gain Force Investments Ltd.的全部股权）向卖方（越秀地产）收购一物业，该物业为位于广州珠江新城的越秀金融大厦。
越秀金融大厦前身为越秀·财富中心，总建筑面积为21.03万平方米，为国际甲级写字楼物业，在其周围还有国金中心、周大福金融中心等，即俗称的“西塔”“东塔”。前者亦为越秀房托旗下资产，彼时公告显示，公司对越秀金融大厦的收购也意在减少公司对国金中心的收入依赖。
上述公告显示，出售越秀金融大厦后，预计给越秀地产带来税后收益13.66亿元，公司总资产预计减少24.38亿元，净资产预计增加13.66亿元；公司的资产负债水平（净负债除以资产净值）将从49.8%下降至40.5%。
今年6月，上述交易经调整后的最终代价为78.73亿元，绝大部分靠越秀房托供股和借款支付，剩余资金来自内部资源。至此，越秀房托的资产规模由363亿元增至439亿元，增幅为21.4%。
越秀地产曾表示，出售越秀金融大厦背后，公司致力于通过互动和资本有效模式，促进越秀房托的长远增长，据此，公司专注发展和培育商业投资物业，而越秀房托作为指定物业持有平台持有其已落成的部分投资物业，“这种互动模式有望同时带动本公司和越秀房托的长远增长”。
由此可见，在上述合作模式下，越秀地产不仅可充实回笼自身资金储备，同时作为越秀房托重大及单一最大基金单位持有人，也能继续享有所出售物业及越秀房托带来的收益。
同样接盘了大股东资产的招商房托，在其管理层看来，由大股东走轻资产运营路线，将重资产置于招商房托中，“这是双赢甚至多赢的局面，对招商房托的发展非常有利”。
今年6月30日，招商房托举行基金单位持有人特别大会，获高票赞成通过13.41亿元向招商蛇口收购北京朝阳区核心CBD地标物业招商局航华科贸中心46.41%权益。
郭瑾表示，“该笔交易对招商房托来说是一个里程碑。招商局航华科贸中心除了是2019年上市后母公司首个注入的项目，亦是招商房托第一个走出深圳的项目。”根据披露，截至2021年3月31日，标的项目的出租率为66.4%，平均租金为326.83元/平方米/月，按此基准计算，月租金达886万元。
在完成上述收购项目之前，招商房托拥有的5个物业项目均位于深圳前海蛇口片区。在今年3月的业绩会上，招商房托管理层曾表示，“招商蛇口也在不断找寻新的投资机会择机补充招商房托，扩大市场管理规模，争取市场组合更多元化，这也是我们的目标。”
据了解，招商局蛇口在2021年提出“双百计划”，争取到2025年实现拥有100个购物中心及持有型的商业物业达到100亿元的营业收入，其在2021年同步推动“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变。而在招商房托看来，上述战略推动下带来的资产储备，均是公司未来重要的投资来源。
目前，招商蛇口已拥有全产业链服务的境内外REITs双平台，即招商房托、博时蛇口产园REIT（180101.SZ）。其表示，未来，随着公司大量持有物业的陆续成熟，招商蛇口将通过综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道实现持有物业的盘活。
不过，大股东通过房托基金获得转型发展机会的路径并不总是一帆风顺。2021年8月，宝龙地产分拆宝龙房托独立上市，主要目标是透过拥有并投资于来自中国商业及零售物业的优质经常性租金收入，为基金单位持有人提供稳定的分派、长期可持续的分派增长，提升商业及零售物业的价值。
招股书显示，宝龙房托旗下的物业组合包括8个购物中心，资产包总价值82.3亿元。而就在今年2月，港交所官网显示，宝龙房托提交的招股书状态为“失效”。