新加坡地产巨头接盘

协信老板吴旭喊出的那句“龙湖算什么”言犹在耳，这家昔日渝派房企三强的卖身大戏已经走到了落幕时刻。

4月16日，协信控股披露，旗下协信地产易主新加坡城市发展有限公司（CDL）。由于疫情原因，双方以视频的形式完成了本次跨国签约。

协信方面并未披露交易的具体细节。外媒披露的交易方案显示，本次接盘方CDL以43.9亿的价格收购协信地产运营主体协信远创51.01%股权，交易预计在2020年完成。此外，交易完成后CDL将获得看涨期权，即可以在2022年以总对价为7.7亿，收购协信远创9%股权。根据认购条款，在一定条件下，CDL也可以在行权期开始前认购。届时CDL持股可增至60.01%，实现独家掌控协信地产。

协信地产是渝派资本集团“协信系”的最重要部分。协信地产成立于1994年，在很长一段时间里都是重庆房地产市场的头部玩家，创始人是知名商人吴旭。官网信息显示，自创立以来，协信已经累计开发房地产项目70余个，战略土地储备逾1400万方，开发面积逾1700万方。

协信地产发展早期，有过重庆市建委工作经历的创始人吴旭如鱼得水，通过与当地官员的关系，轻易拿到不同区域的核心地块。彼时吴旭意气风发，直接叫板龙湖，表示“他们算什么，我们的发展接下来会更快。”

除了叫板龙湖，吴旭还试图将协信地产借壳ST狮头（曾用名“狮头股份”，600539.SH）登陆A股。但由于狮头股份的控股股东股权被司法冻结，上市计划至今仍未成功。

由于缺乏资本市场输血和自身债务压力，协信地产逐步掉队。在昔日对手龙湖开始冲击2500亿规模、金科也站上1800亿阵营时，协信地产2019年销量仅有220亿，已经掉出房企百强名单。

股权信息显示，协信地产目前由创始人吴旭持股60%，2017年引入的战投方绿地持股40%。本次交易后，CDL的入主不仅将协信地产从破产边缘拉回，也将重新分配协信地产的股东权利。

协信陨落

协信地产的危机早有迹象。

在2014年之前，协信地产一直在稳步扩张，2014年销量突破百亿，在当年所有房企中排在第48位，这是协信地产最后的高光时刻。

2014年是协信地产的转折。由于牵涉华润宋林案，吴旭被带走调查。当年虽然依靠刘爱明、魏开忠、王裕强“三人组”守住了重庆房企销售第一梯队的地位，但2014年末归来的吴旭并未重新梳理业务，最终“三人组”以不同理由离职，协信地产逐渐开始走下坡路。2015年，协信地产录得营收74.7亿，净利7.5亿，同比分别下降5.8%和39.47%。

危机之下，协信地产开始“变道”求生。

2015年，协信地产试图摆脱对住宅市场的依赖，拉上清华控股旗下的启迪控股，切入了产业地产领域，在重庆等地建立了20多个产业园，并相继布局了长租公寓、特色小镇、不良资产重组等业务。

“变道”后的协信地产曾短暂辉煌过一阵。不仅成功进入了中国产业地产十强，旗下的多利农庄也成为有机食品的头部玩家。

但很快房地产调控政策开始加大，核心城市限购、限售声音加强，房地产市场迎来竞争的下半场。根据协信地产川滇区域负责人之前的说法，“地产下半场，中国楼市将发生巨变，从拼规模到拼产品和资源整合能力是行业大趋势”。

而协信地产，就倒在了这场竞争的下半场。2016年11月，市场开始出现协信地产拟出售部分股权引入战投缓解资金压力的传言。2017年，协信地产40%的股权易主绿地控股。根据协信地产当时的说法，引入绿地是为了做大规模，尽快上市。

上市是协信地产创始人吴旭的一块“心病”。协信地产也为上市做好了准备，不仅按照“标配”将总部搬到了上海，而且定下时间表，最迟要在2020年上市。但协信地产的上市路总是差了临门一脚。

旗下物业平台天骄股份新三板摘牌后，吴旭一直想通过以物业公司借壳上市再装入地产板块的方式登陆资本市场。为此，吴旭瞄准了狮头股份，顺利成为第一大股东，希望借壳上市。但由于狮头股份的控股股东股权被司法冻结，上市计划至今仍未成功。2018年，狮头股份因业绩不佳披星戴帽。2019年，狮头股份摘星带帽ST，但吴旭在狮头股份的话语权似乎在逐渐减少。最新一届的董事会选举中，大股东吴旭落选董事长。

迟迟无法登陆资本市场带来融资和规模的双重压力，去年底，协信地产板块将整体卖身阳光城的消息渐渐发酵。根据市场传言，协信系出售的项目包括地产开发、商业、物业、长租公寓等，阳光城或整体收购协信地产股权，除协信系持股外，还包括绿地的持股部分。不过，该收购传闻最终不了了之。

行业天花板见顶叠加疫情影响，从今年开始，协信地产的资金链危机愈发严重。

今年3月，胶州协信天骄云麓的项目被曝由于开发商需要用该项目回笼资金，已经半年未开工。

此外，协信地产旗下物业平台天骄爱生活也在被曝已经被万科物业入股，后者持股51%成为天骄爱生活的控股股东。但是这笔交易目前并未完成工商变更，万科和协信地产也并未透露具体细节。

几乎同一时期，协信地产旗下4只公司债停牌1天。据巨潮资讯网披露，被停牌的分别是“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”，债券余额共计26亿，其中，规模6.52亿的“16协信03”要在3月17日付息。正是这只债券的兑付资金未及时到账，造成了协信地产旗下4只债券被停牌。

很显然，在拉来CDL前，协信地产的危象已经无法掩盖。谁能来收拾协信地产的烂摊子？又成为了新的谜题。

接盘者何人？

本次交易的接盘方CDL隶属于丰隆集团，后者为新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商，其股票已经在美国、英国和新加坡等多国上市。

CDL作为丰隆冲击中国市场的排头兵，一直对中国地产市场保持浓厚的兴趣。除了收购协信地产外，CDL还曾投资易居中国、中富旅居等地产相关企业。

截至2019年底，CDL在中国的投资总额在150亿左右，占其总资产的13%。本次布局协信后，CDL在国内的投资将达到其全球资产的17%。

值得一提的是，相比去年的股权转让，协信地产今年的收购价明显清仓大甩卖。CDL方面甚至忍不住沾沾自喜“由于标的情况及疫情影响，我们今年的收购要划算得多”。

以交易对价推算，2019年CDL拟入主时协信地产的估值约为115亿，但在最新的交易中估值仅有86亿，缩水了25%。值得一提的是，交易方案披露协信地产的净资产为164.8亿。估值和资产之间的巨大差额将给CDL带来43亿左右的商誉减值。

造成协信地产的估值和资产间巨大差额的主要原因是其近年危如累卵的债务情况。

债券信息显示，截至2019年6月末，协信地产面临的短期负债为46.2亿，一年内到期的非流动负债76.4亿，而其手头持有的现金及等价物仅有41.4亿。同时交易方案透露，协信地产2019年的融资成本高达17亿。

协信地产卖身输血换来的43.9亿，一部分将用于偿还CDL给其的贷款27.5亿。CDL去年5月提供这笔贷款时，原本是作为55亿收购协信地产24%股权交易的第一部分，但基于各种原因，该交易最终流产，意图谋取协信远创的CDL顺势将第一部分资金延长为有息贷款。也就是说，本次交易中，CDL拿下51.01%股权实际支付的现金仅有16.4亿。

虽然协信地产饱受债务压力，但在2019年仍维持盈利，刨除融资成本和投资组合的公允价值变动，协信远创税后归属股东净利润为2.02亿——虽然已经被老对手甩下，但这仍是一家盈利的企业。

协信地产多年的地产深耕让其有着优势的土储布局。数据显示，截至2019年底，协信地产拥有920万方开发用地，在中国18个城市有64个开发项目，其中超过96%的土储位于中国的一二线城市。

此外，协信还持有大量的投资性物业，包括9个总建面56.5万方的商场，有404套公寓的酒店式服务公寓和4家客房超过1000间的酒店。这些都是急于打开中国市场的CDL迫切需要的资源。

吴旭归宿

协信地产易主虽然落锤，但是创始人吴旭还将出现在协信地产管理层中。

根据协议，在于CDL交易前，协信地产将进行重组，重组完成后，吴旭独资的香港协信持股80.1%，绿地持股19.99%。在CDL入主后，CDL将持有51.01%股权，吴旭持有29%，绿地持有19.99%。重组完成后，有关协信地产财产的关键决定将由CDL和吴旭共同决定。

CDL入股后，协信地产将由成熟的协信管理团队操盘。根据签约现场的说法，吴旭将“继续为协信地产的管理和发展共同出力”。

不过，随着CDL在协信的话语权逐渐增加，吴旭显然正在边缘化。工商资料显示，2019年末，吴旭卸任多家企业法人代表，其中部分旗下公司股东变更为丰隆旗下公司。

而且，吴旭似乎也有了新的打算。3月底，吴旭担任大股东的ST狮头拟入主新三板企业昆汀科技（871115.OC），昆汀科技是一家一站式品牌电商服务运营商，主要为品牌客户提供电子商务代运营服务和产品经销服务。也就是说，现在主营净水龙头及配件的ST狮头将杀入电商运营市场。