文/拾遗君
近期，深圳市政府发布了一份征求意见稿，瞬间在房地产圈掀起巨大波浪。
在这份普遍被媒体称为“深圳二次房改”的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》中，释放的最重磅信息无疑是，深圳市政府首次明确了未来近20年的住房供应体系中，“折价”明显的政策性住房占比将在60%左右。
要知道，在中国，从1998年开启住房市场化改革以来，住房市场供应的主力一直是商品房，每个城市的政策性住房基本只占其中很小的比例。
具体来看意见稿，其中，从2018年到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018-2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
在这些新增供应中，市场商品住房供应占总量的40%左右，以中小户型为主；
人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右；
安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右；
公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30-60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
也就是说，未来深圳的供应主力，无论普通商品住房还是政策性住房，基本都是小户型的房源为主，而且占比达6成政策性住房的折价力度非常大，在房住不炒的定位下，政府给普通居住需求购房者的让利幅度可见一斑。
1.
如果说这份征求意见稿出现在其他城市，其引起的反响或许还会限于当地区域，但作为经济特区改革方面最为典型的样本，深圳在改革开发40年历史上“先行试点再向全国推广”的诸多案例早已为人熟知。
也正是因此，这份征求意见稿给业界带来的冲击，以及由此引发的对未来住房制度走向的思考，无疑需要人们对此加以研究。
回看我国房地产市场化改革的关键节点，深圳是无法绕过的重点。作为第一个吃螃蟹的城市，深圳给中国房地产市场留下的印记难以磨灭。
上世纪80年代中期，深圳在调研考察香港土地出让制度的基础上，顶着违宪的压力，出台《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，决定率先在全国进行土地使用权有偿、有期出让和转让的试点改革。
随后，深圳敲响了中国土地拍卖“第一枪”，土地出让拍卖制度也一直延续至今，如今更是成为绝大多数城市财政收入的主要来源。
到1988年，鼓励买房、提高租金的《深圳经济特区住房制度改革方案》出台，“房屋是商品”的观念从深圳走向全国，房屋买卖蔚然成风，房地产市场也开启了波澜壮阔的大牛市，北京的房价从每平米数百元飙涨到现在每平米十数万元，涨幅在百倍不止。
此次深圳住房制度改革，根源在于人口不断膨胀的大城市可供开发的住房越来越难以满足市场需求，随着供需矛盾日渐加剧，房源供不应求的结果必将导致房价快速上涨，政府将不得不继续收紧政策。
但今年来多个城市因摇号政策出台而出现的恐慌性购房以及房价飙涨的故事，已经证明行政调控措施在短期上或许对市场的投机行为有所限制，但拉长时间维度来看，实际上这些限购限售措施难以从根源上对市场进行有效调控，限制流动性的结果往往是资产价格的大幅波动。
另一方面，限售限购措施从结果上看，却会“误伤”部分在城市就业的劳动人群，过快上涨的房价也会影响当地基础服务人才和外来人才的基本居住生活。
要维持城市的发展和竞争力，人才必不可少，而要留住或引进人才，居住、医疗、教育这些基本的生活配套则需相应匹配。
所以我们看到，深圳的方式，在方法上巧妙做到了纯商品房和政策性住房的有效切割，既维持了纯商品住房的市场活力，在政策上又给予了政策性住房更大的倾斜。可以想见，此类模式往后将会在更多城市出现。
2.
实际上，外界之所以认为深圳的“二次房改”或将开启住房制度改革的新方向，这不仅在于此次改革方案不仅满足顶层设计方面要建立多主体供给的住房制度要求，同样也是因为，深圳房改的方向契合世界发达经济体在住房制度方面的成功实践经验。
早在上世纪五六十年代，我国香港的公屋和新加坡的租屋制度就相继建立起来，其模式与深圳颇为相似。
香港的住房制度模式可以概括为“公私两手抓”，其中公共住房部分又分为公屋和居屋，公屋即香港的“廉租房”，租金大概是市场价的六分之一。居屋的买卖价格则大约低于市价30%~40%。其余的则是私人住房市场，规模占比大概一半左右。
新加坡的住房中大概80%左右都是政府组建的租屋，具有保障性质，价格较为低廉。其余的则为可供自由买卖的私人住宅。
这两个地方住房制度的意思都很明白，政府保障中低收入人群的居住需求，而相对高收入人群，则可以在市场上购买纯商品住房，政府并不太管这方面的价格。
而这与北京当前大力推广的共有产权房、限竞房（限房价、竞地价）项目类似。
2016年底开始，“限房价、竞地价”方式已经成为北京土地市场主要的供应方式。尤其到了2017年，北京供应的商品住宅用地中，限房价竞地价地块成交面积占比已近半壁江山，其余的约4成是共有产权房用地，企业自持地块大概占了1成。
到目前，北京市场已经存在超过60个限竞房项目，从近期拿到预售证的几个项目来看，清一色的都是限竞房项目，政府的用意很明显，优先满足市场刚需。
去年，北京发布了2017-2021年的住宅用地供应计划，确定了5年间全市要供应6000公顷土地，建造150万套住房，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。产权类住房中，70%为商品住房，商品住房中自住型商品房、中小套型商品住房占比要到70%。
这种住房供应结构带来的最大变化是什么呢？就是市场上能够自由买卖的纯商品住房项目极为稀缺。共有产权房，只能内部转让。限竞房项目，拿到不动产证后还需要5年才能上市交易，以第一批限竞房项目2020年左右交房，2023年左右能够拿产权证，能上市交易的就得到2028年，也就是需要10年以后。
纯商品房稀缺带来的直接结果就是，此前出现这些状况的城市房价都继续上涨了。以香港为例，从1997年回归以来到2017年，能够自由交易的私人住宅价格上涨了超过50%。这还是在香港这种市场已经非常成熟平稳的城市，放到北京这种还在快速发展中的城市，纯商品房稀缺性带来的溢价，无疑会高很多。
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拾遗君认为，随着低密纯墅产品市场断供，天恒·京西悦府将是千万内总价入住别墅的最后机会，好好珍惜吧。