对既有老旧建筑重新定位、设计改造、运营管理来提升其物业价值，在更新城市面貌的同时，让新市民、青年人“住有所居”，是我国当下城市发展的重点内容。存量改建为租赁住房既符合城市更新集约化、高效化发展方向，也是贯彻落实“租购并举”的重要举措。改建后的租赁住房以及周边业态的复合化发展，将有效促进职住平衡。
“非改租”赋能城市更新
随着我国从高速增长阶段迈向高质量发展阶段，中国已步入城镇化发展中后期，通过推进城市更新，将大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整是一段时间内城市发展的重点。
城市更新涵盖工业厂房、老旧小区、商办、城市公园。经过一段时间的摸索，目前我国城市更新呈现出4个特点：从碎片化、应急式更新到有政策和规划引导的更新；以拆除重建为主的更新到以保留为主的有机更新；从单维建筑更新到民生产业、文化多维更新；从点状和单业态更新到片区综合统筹更新。
2021年7月，国务院办公厅在发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。随后，在各省市的实践中，保障性租赁住房房源很大一部分来自存量物业转化，如旧工业、旧商业、旧办公转化而来。此举既解决了大城市新市民、青年人的住房问题，又符合城市更新集约化、高效化发展方向。
城市更新政策一览
2021.3｜两会政府工作报告：实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
2021.3｜《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》：首次将城市更新纳入国家五年发展规划。加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。
2021.4｜国家发展改革委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》：在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、 都市和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
2021.5｜住房和城乡建设部办公厅《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）：总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制。其中金融支持方面涵盖培育规模化实施运营主体、编制一体化项目实施方案、探索创新融资模式、创新金融产品和服务、与金融机构建立协同工作机制5项举措。
2021.8｜住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》：四控：严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。严格控制大规模搬迁，鼓励以就地、就近安置为主，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%。三保留：保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。
2021.9｜国家发展改革委、住房和城乡建设部《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》：认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板，组织相关专业经营单位，联合排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患；重点针对养老、托育、停车、便民、充电桩等设施，摸排民生设施缺口情况。将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。
2021.9｜中共中央办公厅、国务院办公厅《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》：到2025年，多层级多要素的城乡历史文化保护传承体系初步构建，城乡历史文化遗产基本做到应保尽保，形成一批可复制可推广的活化利用经验，建设性破坏行为得到明显遏制，历史文化保护传承工作融入城乡建设的格局基本形成。到2035年，系统完整的城乡历史文化保护传承体系全面建成，城乡历史文化遗产得到有效保护、充分利用，不敢破坏、不能破坏、不想破坏的体制机制全面建成，历史文化保护传承工作全面融入城乡建设和经济社会发展大局，人民群众文化自觉和文化自信进一步提升。
2021.11｜商务办公厅等11部门《关于公布全国首批城市一刻钟便民生活圈试点名单的通知》：全国首批30家一刻钟便民生活圈试点地区名单发布。北京东城区、石景山区，天津滨海新区、河北省唐山市、山西省运城市等城市入选。
2021.11｜住房和城乡建设部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》：全国第一批21个城市更新试点城市名单确定。北京市、江苏省南京市、苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、铜陵市、福建省厦门市等入选。
2021.11｜住房和城乡建设部办公厅《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）：清单聚焦了国务院大督查、审计发现及群众反映比较集中的部分地方城镇老旧小区改造计划不科学不合理、统筹协调不够、发动居民共建不到位、施工组织粗放、建立长效管理机制难、多渠道筹措资金难等六方面的问题。
2022.1｜全国住房和城乡建设工作会议：将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。
2022.2｜国务院新闻发布会：下一个阶段，将从7个方面来推动城市更新：明确不同城市战略定位和核心功能；优化城市发展布局；完善城市功能；管控底线，防止大拆大建；提高居民生活品质；提升城市运行管理效能和服务水平；探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
2022.3｜政府工作报告：提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。
2022.3｜《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》：有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善840万户居民基本居住条件。更多采用市场化方式推进大城市老旧厂区改造，培育新产业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。
2022.4｜财政部部长：提升新型城镇化建设质量，推动健全常住地提供基本公共服务制度。系统化全域推进海绵城市建设。支持再开工改造一批城镇老旧小区，有序推进城市更新。
2022.7｜《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》：对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。
2022.7｜《“十四五“新型城镇化实施方案》：有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式，注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。
2022.7｜住建部部署2022年城市体检工作：继续选取直辖市、计划单列市、省会城市和部分设区城市等59个样本城市开展城市体检工作，鼓励有条件的省份将城市体检工作覆盖到本辖区内设区的市，各地要在抓2022年城市体检评估工作落实上下功夫，在巩固“长板”和补齐“短板”上下功夫，在统筹城市体检与实施城市更新行动上下功夫。
租赁住房城市更新样本盘点
YOU+国际青年社区-继园东社区
■ 项目简介：
YOU+国际青年社区-继园东社区前身是广州轻工工贸集团的一座仓库，改造前已经荒废多年。该项目位于寸土寸金的广州越秀区老城里，临近广州2号线中山纪念堂站，交通便利；东风、淘金、小北三个商圈簇拥，附近有越秀公园、中山纪念堂等景点。项目周边生活气息十足，但又能保持自身区域应有的居住氛围，为改造保障性租赁住房奠定了基础。
■ 改造结果：
城市中曾经的“失落空间”变身“人造天堂”，为租客带来“拎包入住”的智能化温暖社区体验。改造后的外立面简单明快，部分工业风的设计点缀贴合青年人偏好的潮流趋势，也增加了项目外观的亮点，在一众老旧物业中轻松跳脱出来，为老城带来活力。该项目总建筑面积4787.86平米，可提供167套租赁住房，以30平米单间户型为主。
改 造 前 后 对 比
■ 项目特色：
建行牵头，提供低息贷款服务；建信住房公司负责改造；广州城投、优家公司负责运营管理，成功盘活老旧库房。作为广州首个手续齐全的“工改租”租赁住房项目，租客可以享受以住房公积金的方式直接支付租金。该项目也是完善了消防备案、设计规划与民用水电气变更、施工报建等手续的非改租保障性租赁住房项目。
base佰舍-西岸
■ 项目简介：
base佰舍-西岸项目建筑面积约7,300平方米，2.5公里范围内有上海南站、漕河泾、徐汇滨江、前滩四大商务区，聚集大量高新科技、先进制造产业，高端就业人口对优质社区需求旺盛。作为未来上海最具文化活力的生活空间之一，该项目完美连接被誉为“西岸文化走廊”的西岸滨江，步行10分钟即达。
■ 改造结果：
通过项目排房重新定位、局部改造升级、全新运营赋能，优化项目空间利用率，提升项目价值。同时，项目底层完整配套餐饮、咖啡馆和24小时便利店，周边业态成熟，令青年人在生活便捷之余，更可深度探寻本地社区氛围。
■ 项目特色：
锦和资管携手新加坡GIC基金，以敏锐的市场洞察力及独到的城市更新经验，抓住徐汇区70年产权稀缺投资机会，以精准的商业判断快速锁定项目，交由生活方式的倡导者base佰舍运营管理。项目全新升级为徐汇西岸新的城市社区据点，为租户提供更具创造力的生活空间，成为承载城市活力的一部分。
星河郡寓-广州亚洲金融中心店
■ 项目简介：
作为星河控股在广州首推的都市精品公寓，亚洲金融中心店地处广州中心城区，周边商业、生活氛围浓厚；各种配套完善，特色餐饮、娱乐应有尽有；毗邻省、市、区行政中枢，医疗、教育资源密集。
■ 改造结果：
共有167间公寓房间，20㎡-45㎡宜居大单间户型，配备了高品质的居住设施，装修风格为北欧简约风格。项目低层配备了配套购物中心、商务办公区域；800㎡超大公共区域，配备健身房、影音室、公共厨房，适应繁忙快节奏的都市生活。
■ 项目特色：
亚金项目从收购、改造、培育、成熟，仅历时三年半便实现证券化盘活。虽亚金中心金融机构已迁离，但周边企业的办公聚集以及完善的基础设施配套，使其成为客源不断的流量汇集之地，有职住平衡与5分钟便利生活圈作引，招租率可达到96%。
魔尔公寓·北京郎园Station
■ 项目简介：
该项目位于依铁轨而建的北京纺织仓库旧址，位于北京市朝阳区郎园Station园区内，北临坝河，南临亮马河；西侧被将府公园包围；咫尺丽都商圈、798商圈，又占据燕莎国际商圈和大望路商圈的外溢重叠区域。
■ 改造结果：
为确保长住的安全性和稳定性，项目内部经过了严格的结构检测和技术加固；外部采用竖向构件将仅有三层的建筑形体在视觉上拉高比例。作为园区唯一的常驻产品，该项目常年满租。
■ 项目特色：
该项目与园区相互成就，一方面满足园区办公、创业人群的居住需求，一方面引入外部周边商圈、园区的长租客户，为园区内其他业态带来更多客流和消费，形成不同业态的良性互补。同时，由于设计出色，该项目被欧洲文化署“2021意大利威尼斯建筑双年展”公开出版物收录，为公寓带来更大溢价。
租赁住房城市更新改建规律
以上几个案例虽分布不同城市，在规划建设上也各有特点，但也具备规律性的改建思路，能够为租赁住房城市更新提供改建路径：
■ 一是选址城市核心区域，迅速转化提质增效。4个项目均位于北上广等一线城市，选址城市核心城区，坐拥便捷交通和繁华商圈，在庞大的租房需求下，解决空间资源浪费问题，且改建时间快，能够快速为新市民、青年人提供租赁住房，对促进区域内职住平衡起到重要的支撑作用，助力城市向更高效、更宜居、更和谐的大都市圈发展。
■ 二是依据定位考量设计风格，提供增值路径。“非改租”对设计的要求很高，一方面要确保旧有物业安全、合理、高坪效的改造，一方面要独立于周边环境却又不张扬，在为新市民、青年人提供更具创造力的生活空间的同时，也要成为承载城市活力的一部分，与城市肌理有机相融。以上租赁住房更新实践中，出现了众多网红打卡地，这正是租赁住房与城市文脉结合的成效体现，也一定程度上提供了租金溢价。
■ 三是利用复合业态满足多场景需求，实现职住平衡。在改建中充分考虑到周边资源优势，通过整体规划与改建，有机联结周边业态，改造成为涵盖居住、办公及零售一体的城市社区综合体，以复合业态满足客群的多场景需求，提升客群粘性。
■ 四是金融机构与专业运营管理结构结合，提升资产管理水平。在“非改租”项目实施过程中，善于利用公募REITs、资产证券化等金融手段，提高资产流动性以及资金使用效率，通过全生命周期管控系统，实现从项目获取、项目融资、运营管理至项目最终退出的全面管控，形成持有型物业的良性循环。
ICCRA正式发布
《中国住房租赁品牌价值蓝皮书·2022Q2》
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