共同富裕的其中一方面，叫居者有其屋
大家好，我是老丁
衣食住行是我们的日常需求，住房更是大多数成年人成家立业、结婚生子的一个前提条件。
如何拥有一套属于你的房子？除了自己的努力之外，其实政府在政策上也在想办法解决这个问题。因为老百姓住房稳定，是今后社会保持安定、经济持续发展很重要的因素。新加坡、德国、日本、中国香港等很多地区，都比我们更早地面临过这个问题。
咱们之前有过一期，看了一下香港，是用公屋来解决老百姓住房问题的，这次看看新加坡和我们自己，咱们的地方政府，今后将会如何解决我们的住房问题，我们的保障房时代是否也来了呢？
实施保障房的原因？
保障房是指政府为中低收入家庭所提供的，限定标准、限定价格或限定租金的住房，一般是廉租房、经济适用房、政策性租赁房和定向安置房等。
其实在过去我们的一些住房优惠制度的时候，滋生出过很多乱七八糟的东西，比如经济适用房就有过一些腐败的问题，违背了政策的初衷，当然这里咱们就先点到为止。
同样性质的住房，在香港叫公屋，在新加坡叫组屋。之前咱们一个视频里说过，香港43.57%的房子都是公屋，新加坡有72%也是组屋。所以保障房的效果，其实在海外很多地方已经有不少成功经验了，现在，我们的政府也在根据我们的环境去逐步制定相关的政策。
最早咱们国家房价没那么高的时候，其实就是开启房地产市场化，让大家都 去买房子，也就解决大家的住房问题了。后来房价涨上来了，房地产库存在2013、2014年de 时候也高起来了。所以在过去的几年里，咱们国家更多实施的是棚户区改造，2013年发过一个文件，叫《关于加快棚户区改造工作的意见》。那么在商品房高库存的情况下，棚改就是很好的方法，既能够改善居民住房问题，还能解决房地产高库存的问题，而且还能拉动经济。
但是最近两年，我国的棚改已经开始逐渐到了末期了。所以现在提出，提前完善和发展保障性租赁住房，这几个字记住，是重点。它是住房保障体系中的一部分
那么，想要更好的理解政策，就要理解政策的出发点。
我们之前也说过未来的房地产将会是分化的市场，强者恒强，弱者恒弱。那么在未来人口持续流出的小城市里，也不用担心大家会买不起鹤岗这类城市的房子。所以人口持续流入的中大城市是今后我们国家保障房制度实施的重点地方。
2020 年，我国流动人口为3.76亿，占城镇人口的 41.6%。流动人口就会较多地聚集在经济发达地区，这些地区高房价和高租金会成为常态，所以中低收入者买不起房、租不起房就是需要解决的问题。
住建部在去年的一个发布会上提出，要加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。实施的地点，就是人口净流入的重点城市。
也很明确，说其中的保障性租赁住房主要面对的人群，就是这些地区里住房和收入双重困难的群体、新市民和青年群体、以及有一定经济实力但无力购房的群体。
将来，商品房市场价格不能大涨，也不能大跌，那成交量就会容易受限，地产开发投资增量也会受限。这种情况下，未来的保障房就可以在一定程度上弥补这个空缺，让工人有活干，让建设公司有钱拿。
所以可以拉动经济，增加社会的固定资产投资，也是建设保障房其他方面的好处。
借鉴国外的经验，新加坡是怎样搞的？
纵观国际历史，国家一定会在今后的大中城市，通过建设更多的保障房，来让百姓有房住，能安居。
所以我们现在去看看，在这方面走在我们前面的一些地区，就大概可以看到我们的未来会是什么样的？
在我们周围，保障房走的比较成功的，就要属香港和新加坡了。现在香港的公屋占比50%，新加坡的组屋也有72%。有时候我们还感叹香港新加坡的房价租金都那么高，怎么生活呀，其实政府的公屋已经解决掉大多数人的住房问题了。
香港咱们在之前讲过一次，有兴趣的可以看我之前的视频，现在咱们看看新加坡。
如今，新加坡的常住居民有570万人，相当于杭州人口的一半。人口中，其中61.38%为新加坡公民，9.21%为永久居民，29.41%为暂住外籍公民。可是新加坡的居民房屋自有率也比较高，在2018年的时候，就已经达到91%的水平了，其实我们国家的房屋自有率也不低。但是我们的情况还不太一样。
我们看房产在总资产中的占比，2019年，当时新加坡居民，房产占居民总资产的比重是 42.59%，由于在那些年里，我们的房地产市场上涨过快，所以 我国家庭总资产中，房产占比高达77.7%。这么看我们的家庭资产结构其实是不够健康不够多元的。
新加坡的房地产市场之所以能够这样发展，或者房屋自有率高，多亏了他们的组屋计划。新加坡目前的房产主要分为组屋、私人住宅、还有其他别墅等等。而组屋在所有房屋中的占比极高，在72%以上。（如图）
新加坡有一个叫HDB的机构，中文名称叫建屋发展局，成立之初就是为了清理 1960 年代的新加坡占屋和贫民窟的问题，之后就开始大力建设公共组屋。在那个年代，新加坡有一半的人没有住房，1/3的人住在非法搭建的棚屋内。1960年有过一次“五年建屋计划”，但是这期间建的房子仅供出租使用，不出售。
真正让新加坡居民开始有自己的房屋，要归功于新加坡在1964年推出的“居者有其屋”计划，当时开始鼓励中低收入家庭购买组屋。后来1965年还创办了中央公积金制度，居民可以用公积金账户还组屋房贷。
新加坡的居民缴纳公积金，政府将一部分公积金用于购买政府发行的债券，政府获得钱之后，再将资金向建屋发展局提供建房贷款，帮助加大房屋建设。另一面向个人提供购房贷款，然后，按揭还款时再从每月公积金账户中扣除，而且这些利率通常都会比商业银行的利率低。
就这么着，公积金账户里的钱就被盘活了。
1966年，新加坡又颁布了《土地征收法》，政府因组屋等公共利益需要，可强制征地、并设定了较低的补偿标准。建屋发展局能够低价甚至无偿取得土地这件事特别重要，因为这样土地供给就不需要什么成本，而在销售方面，新加坡新组屋的价格又直接由政府定价，所以即使它卖出低价也不会给财政造成什么压力，一般新组屋价格就是私人住宅市场价格的 1/3。为了照顾低收入家庭购买组屋，政府还提供补贴，实在没能力购买的，就允许其租住组屋。
所以到了1969年的时候，新加坡已经有一半的人解决了住房问题。
但是居民的需求是在不断变化的，一开始有地方住就好，慢慢的就希望住的地方更好一点。所以进入70年代之后，政府就停止建设一居室了。1974年，新加坡又成立国营房屋与城市开发公司，专门建设大型五居室套房，同时提高申请家庭的收入上限，使中等收入家庭也可以购买国家提供的改善性住宅。
到了1982 年时候，新加坡住房自有率已经达到了80%。再之后，政府又做了其他一些动作，比如87年放开公积金购买公共住宅的范围，89年把购房登记制度改为订购制度，并且放开 HUDC套房购买对象的限制等等，都是为了让新加坡的居民能够有更良好的居住条件。
那么，新加坡的住房制度的优势，主要受益于什么呢？
第一个就是严苛的土地制度，使得政府可以低价获得土地，并且直接用于组屋建设，这为之后房屋的低价格，提供了足够成本支撑。
还有他们对于土地前瞻的规划以及合理的使用，19 世纪时，新加坡就开始填海造地工程了，从1960年到2018 年，新加坡的土地从581.5平方公里增加至724.2平方公里，土地面积增长了约25%。
从1999年起，新加坡又开始大力兴建高密度高楼层的组屋，这也节省了更多的资源。
新加坡的土地管理局，会根据规划确定不同用途的土地，再将土地直接出售给国家的不同的部门，比如住宅用地就会出让给建屋发展局。获得土地使用权后，再代表政府向企业或私人出让土地，而且新加坡土地出让金不能被政府部门和一些法定机构部门直接支配使用，必须交纳到国库，而且土地使用期满后，政府会无偿收回土地以及其地上的附着物，如果要继续使用，需要再次经过政府的批准，再获得一个使用年限，价格就按当时的市价重新估值。这项规定，整体好处就好在，政府无法通过大幅出让土地而增加财政收入，而且还解决了将来收入可能会不够持续的问题。
第二个，就是完善的税收制度，新加坡在房地产方面的税收主要是两项，一个是房地产税，房产税的征收按房屋年值征收，年值是以一间房的年租金衡量。房地产税也是分等级的，对于普通老百姓就优惠一些，对于富人收的就多点。第二个是房地产印花税，这是房屋在交易的过程当中，买卖双方都需要缴纳的。而且对于不同的人在不同阶段施行不同税率。
比如说对公民在购买第一套时不征收，第二套住宅收12%，第三套及更多收15%，如果是永久居民购买第一套住宅5%，第二套及更多是15%;，外国人在新加坡购买住宅就是20%税率，非个人主体，购买住宅要25% ，如果是房地产开发商还要更多。所以这样的税收制度也直接打击了炒房的行为。
从目前看，我们国家在今后的房地产方面相关税收制度，也会逐渐往这个方向靠拢。
第三个，就是中央公积金制度，中央公积金制度覆盖面很广，截止到2019年第三季度，新加坡中央公积金成员数量已经有396万人，而新加坡的总人口数才570 万人。
以上最主要的三项制度，再遇到七八九十年代时，新加坡经济的高速发展。所以到了今天，新加坡就真的在住房这个领域，很好的做到了居者有其屋。那么接下来回看我们自己，我们的保障房进行到什么阶段了？
我国保障房进行到什么阶段了？
2020到2025年，中国已经在尝试，看是否能通过保障房，来满足很多居民的住房问题。
棚改、老旧小区改造、公共租赁房、危房改造是过去房地产实施保障房建设最重要的几个领域。
但是权重在2021年的时候发生了变化，咱们看组数据，这些年相关方面的财政预算，在2017、2018、2019年，棚户区改造占了绝大多数资金，但是从这之后就不一样了。尤其是棚改、老旧小区改造资金占比，由 2020 年的 15%、 70%，大幅下降到2021 年的6%和34%，而公共租赁房建设资金则大幅提升到 51.5%。（如图）
这两年财政资金的变化很关键，这预示着我们之后的新增住房里，会大大增加公共租赁房。
在我国，住房保障体系的主体，是公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。公租房制度是2010年确立的，到2021年7月全国也才有约1600万套，共有产权住房是2014年开始在北京上海深圳等城市试点的，保障性租赁住房是在2021年刚正式提出的。这个保障性租赁住房，才是今后各地实施保障房计划的重中之重。
原来有过的经济适用房、共有产权房什么的，都是低价卖给你。这个保障性租赁住房，和香港的公屋类似，也就是说，政府会建立很多房子，大小在六七十平左右，然后这些再低价“租”给你。
截至2021年12月，已经有28个省市披露了“十四五”期间保障性租赁住房的建设计划，其中，北上广深杭，天津、重庆、西安、成都、厦门等高线城市，筹建规模最大，介于30万到60万套之间。
北上广深，新增的保障性租赁住房建设要占新增住房供应总量的40%以上，西安和杭州占比也有30%。
我们看下图，是十四五时期各地区保障性租赁房计划建设套数的对比图，前三位，是广东浙江江苏，因为这些省份，人口净流入最多，居民的住房压力最大（如图）。
根据住建部的信息，“十四五”期间 ，总计供应的保障性租赁住房约为650万套，但是按照各地的计划来看，可能会超出这个数据80万套左右。
其实现有的保障房，其中公租房与保障性租赁住房是配租型，公租房属于最基础的保障房，在全国范围内展开。而保障性租赁住房主要集中在高线城市，重点解决城市新青年的住房需求。
共有产权住房是配售型，给那些不符合公共租赁住房，但又买不起商品房的中低收入群体。
从目前的情况来看，配租型是今后的重点发展领域，因为配租型会有持续且稳定的租金，这背后还可以发展REITs基金，把资金盘活。
但是在现阶段来看，2020年的租赁房建筑面积，只占全国住宅土地供应面积不到0.5%，体量还是太小，从2020到2025，比重虽然有所增加，但是毕竟是第一阶段，或许十年十五年后，这个就会发生量变，所以下一个五年，我们会更多的向这个方向靠拢。
将来的形式，就会出现，小城市房价会稳步下跌，或者维持原价，用通货膨胀逐渐去消化市场。
而人口持续流入的大中城市，商品房会坚持房住不炒，缓慢稳定增涨，并且用保障房来逐步解决住房问题，将来就会有很多人租住在大城市的这些保障性租赁房里，一租就是十年二十年。
结尾：
到这里，我们总结下今天的内容：
1、保障房是指政府为中低收入家庭所提供的，限定标准、限定价格或限定租金的住房，我国过去发展过经济适用房、共有产权房、公租房等等，香港有公屋，新加坡有组屋
2、我国过去解决大家住房问题，一开始是将房地产市场化，后来是棚户区改造、危房旧房改造，政策的下一个方向，就是建设更多的保障性租赁住房
3、保障性租赁房政策实施的城市，就是人口净流入的那些高线城市
4、新加坡和香港在这条路已经有了不错的成功经验，他们的成功，主要来源于政府的支持，以及在多年时间里经济的大力发展。新加坡组屋的成功主要源于严苛的土地制度、完善的税收制度、完整的中央公积金制度。我们今后的税收公积金等制度，也大概率会走入这个方向。
5、从财政预算保障房建设支出的比例图里，也能看到保障性租赁房是今后的主要方向。
6、现有的保障房，其中公租房与保障性租赁住房是配租型，共有产权住房是配售型，他们是针对不同人群的不同需求来进行建设的，今后五年里，大家申请的中签率理论上也会高很多。
7、将来的趋势会是，小城市房价稳步下跌，或者维持原价，用通货膨胀逐渐去消化市场。而人口持续流入的大中城市，商品房会坚持房住不炒，缓慢稳定增涨，并且用保障房来逐步解决大家的住房问题。
大家有个预期，这种政策的时间周期都特别长，现在还是在早期，到了2025年至2035年这十年里，才有可能出现大面积发展。
但是不管怎么说，这是好事，也是好的苗头，在内卷环境的当下，希望这代年轻人，也都能尽早居者有其屋。
我是老丁，朋友们，下期见