“欢迎您来柬埔寨买房，我可以怎样帮到您？”电话那头响起一个听上去像是中国南方口音却又略显生硬的声音。
在柬埔寨首都金边市中心一座不起眼的办公楼里，柬埔寨房地产网的30多名工作人员日夜不停地接听着来自全球各地的电话，在他们当中，会说中文的8名员工总是最忙的。
“太多中国人来这里买房了，从去年到现在，满大街都可以看到他们的身影。”在柬埔寨待了13个年头的中国人张广生感叹道。
柬埔寨，这个位于中南半岛南部、东盟十国地理中心的国家，面积和中国广东省差不多，人口约和广州市相当。几年前，许多中国人要在地图上准确找到它的位置还要花费一些时间，如今，这里却正在成为吸引大量中国资本的一片热土。
作为一度被视作亚洲最不发达国家之一，柬埔寨20年前曾饱受战乱的蹂躏。2005年，一半柬埔寨人生活在贫困线以下，仅仅不到十年，这一人数已少于14%。如今，这个人口仅有1500万的国家已不动声色地成为世界上经济增长最强劲而稳定的国家之一。世界银行的报告显示，从1994年到2015年，柬埔寨的GDP平均保持了7.6%的年增长率 ，位居东盟国家前列。
柬埔寨首都金边
柬埔寨经济近年来迅速崛起，与中国经济发展的带动和援助密不可分。今年正值中柬建交60周年，多年来，中国提供大笔无偿援助和优惠贷款，协助柬埔寨兴建道路，其中23条已建竣，共长2301公里，共耗费13亿美元；而兴建中道路则有6条，全长600公里，造费4.9亿美元。除此以外，中国还帮助柬埔寨建设了包括道路、桥梁、灌溉系统、电力传输设施和大坝等大量基础设施。
作为“一带一路”倡议在东南亚的重要节点国家，越来越多的中国人正在进入这个国家投资兴业，为柬埔寨的经济注入新的动力。
“国际化”城市金边
“2005年我刚从广西来到柬埔寨的时候，第一感觉就是这个国家好穷。”张广生回忆道。
在柬埔寨的十几年里，张广生在不同行业里打拼过，凭着会讲柬埔寨语的优势在当地扎下了根，也见证了这个国家在过去十年间发生的巨大变化。
“最初，我和同学们合租在排屋（类似国内的集体宿舍），后来搬进了新房子，现在我住在公司分配的别墅里。”张广生说。
与常人想象的不同，金边其实是一个非常“国际化”的城市，这里常年居住着近百万外国人，除了泰国、马来西亚、新加坡等东南亚邻国居民外，还有大量的中国人、美国人、欧洲人。其中增长最快的中国人，目前已超过20万。
近年来，柬埔寨一直处于快速城镇化的过程中，每年有大量年轻人离开农村到城市寻找工作，目前金边已聚集了全国超过五分之一的人口。这些人群和常住的外国人催生出金边稳定的住房需求，这也成为了当地房地产业这个新兴产业发展最直接的推动力。
中国驻柬埔寨大使馆经商参处2003年的一份报告中描述称，作为一个经历多年战乱的国家，柬埔寨的房地产业发展一直很不平稳，但因其在经济发展中占有的重要地位，一直倍受经济界人士的关注。
在过去十年中，柬埔寨相对于其他东盟国家在房地产市场领域较为便捷的投资环境和整体经济快速的发展速度，吸引着众多外国投资者到来。
在张广生的记忆中，最早来到金边投资造楼的是韩国人、日本人，然后是新加坡人，而最近到来的则是中国人。
作为当地最先开发的高楼项目之一，2008年由韩国公司投资建设的位于金边莫尼旺大道和西哈努克大道的路口的42层金塔（GOLD TOWER 42）可以被视作那个时代的代表。
该项目开工没多久，金融海啸冲击全球，柬埔寨亦未能幸免，韩国开发商先后三次推迟建设时间，至今仍未竣工，成为当地著名的“烂尾楼”。直到2017年底，在停工十年后，该大楼正式被移交给中国公司重新启动建设。
2016年起，张广生陆陆续续开始收到地产开发商发放的印有中文的楼盘广告，此后两年多时间里，随着中国资本的到来，柬埔寨房地产市场开始驶上了“快车道”。
根据柬埔寨国土规划和建设部的报告显示，截至2017年，柬埔寨全国共有3052个建设项目在建，建筑总面积约1000万平方米，投资总额突破64亿美金，中国自2016年起就已成为柬埔寨房地产行业第一大投资来源国，目前超过200家中国公司正在柬埔寨从事建筑和不动产业领域投资，建起一座又一座由高楼大厦，改变着柬埔寨首都的天际线。
2012年，中国人曾海君从韩国留学后来到柬埔寨从事建筑设计工作，之后又参与了当地一个大型酒店项目的开发管理。
“许多在金边工作生活过的外国人都有这种感觉，这里正在形成一个新的中心城市，不出几年可能就会在东南亚地区形成一定的影响力。”曾海君说。
据曾海君描述，2012年他刚来时，整个金边超过20层的高楼不超过几十栋，而现在已经超过100栋。6年前，整个金边只有一座孤零零的立交桥，而如今已经超过10个，并且日趋繁忙。
这种“一切都在快速发展”的氛围让从中国来的人们感到熟悉，人们兴奋地预感到，柬埔寨的未来或许“大有可为”。
如今的金边，到处都在大兴土木，路上随处可见来自中国的建筑工人，而房地产业也催生出众多相关行业。 “前两天金边刚刚又开张了一家大型建材商城，从中国进口建筑材料。”张广生说。
上世纪70年代，柬埔寨一度依靠接受西方的援助。而如今，情形发生了改变，中国已经连续多年成为柬埔寨最大的援助和外资来源国。仅去年，柬埔寨近三分之一的外国投资都来自中国。
《纽约时报》的报道称，已执政30多年的柬埔寨首相洪森长期以来一直谴责西方国家将柬埔寨视为地缘政治游戏中的棋子。
“在资助基础设施建设方面，我们欢迎任何愿意提供资助的国家，”柬埔寨公共工程和运输部长孙占托（Sun Chanthol）说，“但到目前为止，只有中国做出了如此慷慨的回应。”
政局趋稳，投资热情走高
今年2月，郑雯雯生平第一次来到柬埔寨。
她的身份是北京一家房地产开发企业的商业策划。她所属的企业在柬埔寨最重要的港口城市西哈努克港投资了一个房地产项目，已于今年开工建设。
近年来，越来越多的中国投资商开始到海外进行直接投资，在柬埔寨的中企正是这一群体中的代表之一。
据郑雯雯介绍，该住宅项目所在的西港经济特区，近年来迎来了大量的中国资本和中国人，纷纷在当地投资建设，带动当地经济发展。
在更早前，众多中国企业已经纷纷抢滩金边。另一家中国房企在柬埔寨的营销总监郭敏介绍称，他们的企业原先主要承建大型工程，随着近年目睹众多中企纷纷“进军”柬埔寨房地产市场，去年该企业专门成立了一家200多人的房地产公司，投身于金边的一个大型住宅区项目。
紧跟着开发商脚步纷至沓来的，是国内嗅觉灵敏的投资客们。据郑雯雯和郭敏介绍，目前来柬埔寨买房的70-80%都是中国人，多来自北上广深和沿海城市。
“每天都有近百人的看房团来，成交率也很高。”郑雯雯说道。
张广生还透露，“这两天又传出最新的消息，政府正在规划金边的三环，大家投资热情一下子都高了。”
金边的在建房屋
越来越多的中国投资者进入柬埔寨房地产市场，也使得该国的投资安全和风险评估引人关注。与许多新兴市场一样，柬埔寨市场面临的最大风险之一来自于政治风险。7月29日即将举行的柬埔寨大选则是众多投资客观望的一个重要节点。
尽管在过去20多年里的历次大选中，现任首相洪森所领导的柬埔寨人民党均获得胜利。然而在2013年的最近一次大选中，柬埔寨反对党“救国党”一举赢下123个国会席位中的55席，与获得68席的人民党仅差13席。
去年11月，柬埔寨最高法院裁决解散该反对党，并禁止该党118人五年内参政。在今年2月底的参议院选举中，柬埔寨人民党赢得了62个议席中的58席。
“我们预计柬埔寨人民党将再次赢得今年的选举，并且不会发生重大的冲突。只要人民党继续执政，柬埔寨房地产市场不会受到严重的影响。”全球风险管理公司化险咨询亚太区高级合伙人曹嘉荣（Dane Chamorro）说。
曹嘉荣表示，像其他一些东南亚国家（如马来西亚）一样，每次选举中反对派支持的份额都会有所增加。这有可能使得柬埔寨政府采取进一步措施以削弱其势力，而这种情况如果持续越长，就越有可能造成一些社会和政治波动。
为什么是柬埔寨
中国资本进入柬埔寨房地产业其实早已有迹可循。
根据全球海外房产平台居外网董事CEO罗雪欣介绍，中国买家对东南亚国家房产的兴趣在过去几年逐年递增。目前，泰国是中国买家最心仪的置业国家，而其他东南亚国家的咨询量增幅也在呈快速上升趋势。
“我们发现，今年前5个月中国买家对泰国、马来西亚、越南和菲律宾房产的询盘量，均已接近各国去年全年询盘总量。”罗雪欣说。
与此同时，中国买家对柬埔寨房的咨询量也在逐年上升，2017年的咨询量是2016年的3倍。2018年第一季度询盘量，与去年第4季度数量接近， 比去年同期增涨187%。
这一现象的背后，显示出的是近年来中国买家对全球房地产投资的变化轨迹。
“近年来，由于国内房地产限购限贷，同时随着传统国外投资市场诸如北美、澳大利亚等地出现过热情况，这些国家陆续出台针对外国买家的诸多限制，使得中国买家需要寻找新的投资对象。离中国较近，较熟悉又价格相对便宜的东南亚国家则成为了首选。”泰国最大的房产销售门户网站Dot Property Group业务总经理纳特·福特（Natt Ford）解释道。
福特说，中国买家对泰国房地产投资的热潮在2014年左右达到一个高峰，目前泰国的市场已经逐渐饱和，而经济快速增长的柬埔寨、越南等国成为了新的目标。
柬埔寨房地产网站CEO汤姆·奥沙利文（Tom Osullivan）则认为，柬埔寨给庞大的中国白领阶层提供了一个海外投资的机会。据他介绍，去年这个时候，他的网站仅有5%流量来自中国，而目前这一数字是40%。
另一方面，柬埔寨出色的综合投资素质也是吸引中国投资者的重要因素。
目前，柬埔寨的发展速度已远超新加坡、泰国等东盟国家，甚至追上了中国近几年的发展速度。同时该国人口结构非常年轻化，全国平均年龄只有27岁，超过70%的人年纪在34岁以下，失业率仅0.55%。
《全球房地产指南》分析指出，柬埔寨近年来房地产市场持续稳定增长，以首都金边为例，房价平均涨幅已高达15%，核心区域平均租金回报率高达10.8%。
在政策方面，柬埔寨全国通用美元进行结算，抗风险能力非常强，并且对外国人购房限制极小。长期在柬埔寨居住的中国人张广生和曾海君对此感受最深，目前两人均已在当地置业。
作为东盟十国的地理中心，柬埔寨的重要战略意义毋庸置疑。柬埔寨政府提出的《2015-2025工业发展计划》，与中国的“一带一路”倡议互相契合，是中柬两国最佳的双赢结合点，也大大提升了中国企业在柬埔寨的投资信心，随之而来的就是中国投资客。
“中国买家对中国与柬埔寨的关系信心十足，中国人相信柬埔寨会搭上中国经济发展的便车，抓住‘一带一路’的机遇，象中国那样的快速发展经济。中国人对即将举行的大选对房地产市场有何影响基本上没有担忧，相信不少买家在大选过后会出手投资。”罗雪欣说道。
风险几何？
尽管前景似乎令人期待，然而也并非没有风险。
曾经遍访东盟十国的国内资深投资客刘超，今年春节期间刚刚到访了柬埔寨，在他看来，柬埔寨的房地产行业存在着很大的风险。
“现在柬埔寨的房价偏高了。”刘超说。2017年，柬埔寨的人均GDP刚刚达到1400美元。
更重要的是，刘超认为，与大多数东南亚国家不同，柬埔寨对外国买家购房比例没有限制，而其他如泰国、马来西亚和菲律宾等都有40-50%不同比例的限制，防止外国买家炒房；此外，柬埔寨也是极少数允许外国投资者进入本国房地产市场的国家。
此外，刘超认为，夹在体量与经济实力都比它强得多的泰国和越南当中，柬埔寨面临的竞争将会非常激烈，并没有特别突出的优势。
另一方面，一些柬埔寨地方官员也时有传出对在柬中国人数量不断增加而引起的安全、保安和经济议题方面的担忧。去年，超过120万中国游客访问了柬埔寨。
针对这些关注，今年2月，中国驻柬埔寨大使馆大使熊波公开回应称，中国政府呼吁所有出境公民都要严格遵守当地国家的法律，充分尊重当地人民的风俗习惯，同当地民众和睦相处。绝大多数人是能够做到的。
熊波大使表示，“的确有一些人素质不高，甚至在境外做违法乱纪的事，一些人参与非法赌博、电信诈骗；一些人酗酒闹事、扰乱治安；一些人无视交通规则、肇事伤人。和上百万中国游客比，这些人虽是极少数，但严重损害了中国人的形象。对这些人，中方的态度非常明确，我们支持柬政府有关部门依法处置。”
今年3月，柬埔寨首相洪森在参加中国援建的桔井大学启用仪式时对此也回应称，不要担心越来越多的中国人待在柬埔寨。“那些中国人是为柬埔寨带来资金和收入的投资者和游客。”洪森说，“柬埔寨从‘一带一路’合作中获益颇丰。”
奥沙利文也认为，中国资本的到来对柬埔寨总体上带来的是正面的影响，就像外资当年对改革开放初期的中国影响一样，“他们会带来技术、资本和就业机会，帮助当地经济发展。”
在柬埔寨待了13个年头后，张广生的周边已经有这么一个不小的中国人群体在这里置业，准备长期驻扎。曾海君也决定，将自己未来一段时间生活和事业的发展重心押在这个东南亚国家上面。
“随着中国资本的到来，一切都改变了。”张广生说道。
（应受访者要求，文中张广生和刘超为化名）