2018年年底，深圳哪个区域最火？很多人会选择沙井，因为这里有粤港澳大湾区、有大空港、有海洋新城的规划利好。

不过，淘哥提醒，今年沙井买房，一定要从真实的自住需求出发，不要一上来就想着投资！

淘哥的忠告是：自己都不想住的房子别去买！

什么是真实的自住需求，要综合考虑交通、教育、商业、户型等多个方面。

其实投资也一定要有自住思维，要换位思考，未来接你盘的人，凭什么买你的房？你不能指望把房子卖给下一个投资者，只有你切实考虑了自住需求，未来才能不乏买家。

淘哥提醒一个极少人注意的点：户型的供求关系。

如果你是兼顾自住和投资的话，一定要考虑户型供求关系。沙井万科星城和华强城两个大盘的套数就超过6000套，以中小户型为主，未来卖房的竞争激励，相反之下中大户型可能机会更大一些。

从目前深圳新盘的成交结构看，中大户型也卖得更好。

最近深圳楼市迎来一波开盘小高潮，淘哥也发现了一个有趣的现象。

先来看下10月份的新房成交量户型占比情况：三房、四房及以上户型占比50.79%，占全市新房成交的半壁江山。

数据来源：房BOSS

数据说明：中大户型的成交量呈逐渐上升趋势，三房及以上的大户型日渐受欢迎，和早先成交主力呈现中小户型的刚需楼盘出现了分水岭。

可以参照近期绿景红树湾壹号的销售情况，推出345套建面约83-167㎡2-4房。开盘简报给出的信息是：整体去化约7成，大户型明显更受购房者青睐，截至当天中午12：40，大户型去化已超8成，而83-87㎡小户型去化不到4成。

其实早先华润城3期就已经有了这种趋势，89㎡、150㎡、190㎡三种户型中，最先售罄的就是190㎡的大户型。

涛哥看来，未来深圳核心区域的大户型成交，会出现一波上升趋势，主要有几方面原因：

1、这些年深圳新生儿数目持续增长，进入一个“婴儿潮”。2017年24万新生儿再度刷新历史记录，其中有一半是“老二”，中大户型成为二孩家庭最合适的选择。

2、在深圳限购如此严厉的背景下，房票日益稀缺，买房者更愿意选择一步到位的置业方式，避免后期换房的麻烦。

3、住宅除了居住之外兼有保值功能，楼市在日渐增值，面积越大，保值性越高。

4、目前处于调控的严控期，商品房将只占供应的40%，而且坚持以中小户型商品房为主，大户型产品未来将更加紧缺，价格上升的动力更大。

日前，淘哥在热区沙井踩盘时，发现一个很有特色的楼盘：红本在手的现楼，中大户型，还有少见的复式户型，实用率相当高。

淘哥阅盘无数，这次为什么会推荐这个户型呢，一是深圳6米层高的纯复式就很少有，复式产品比普通平层有更高溢价，今年除了这个项目，就没有其它楼盘集中推出这种类型品。而且未来沙井将会出现非常多的中小户型，小户型未来竞争非常大，相反大户型的竞争没有那么激烈。

二是项目的交通和配套也很丰富，符合自住需求，这也符合我文章开头说的，买房一定要从真实的自住需求出发，否则是不适合投资的。

一起来看看吧！

淘哥看的这个盘就是位于宝安沙中路与沙井路交汇处的香莎公馆，只有6栋高层住宅，建筑面积约12万平。

淘哥了解到，现在只有30来套单位要售，为建面约118㎡复式和约132㎡平层大户。

118平米复式

6米厅高，上下两层

先来看下建面约118㎡的复式户型，是片区少有的面积段复式单位，独门独户，南向，园林中心位置安静舒适。

样板间（左右滑动查看更多）

总体参观下来的感受是，动静区域划分比较得当，明亮舒适，较佳的户型设计，而且可看园林一线泳池景观。

这个户型最特别的，是在于有约6米的厅高、6米的横厅，上下双层实用空间，实用率相当高，使用面积相当于目前市面上153㎡左右的产品。

淘哥点评

淘哥阅盘无数，这些年深圳新推出的楼盘基本都去看过，对这个118户型也是赞赏有加，因为这些年，深圳6米层高的纯复式就很少有，今年除了香莎公馆，就没有其它楼盘集中推出这种类型品。

其次，从户型结构而言，6米横厅、6米层高，户型方正，无论采光通风，还是各个空间的尺度都很好。6米层高意味着这是真正的复式，上下两层都有3米，而不像一些商办产品4.5米多层高，实际上上层的居住体验是达不到的。

从二手房价而言，复式产品比普通平层有更高溢价，举几个例子，西乡的中熙香缇湾，89平的复式目前放盘价750-780万，单价8.4-8.7万。

旁边的泰华阳光海也有复式，放盘价8.5-8.9万，而普通平层基本就是7-7.5万，基本上复式比普通平层要贵15-20%。

复式价格比平层高案例还有很多，一般在同一个小区，复式都是楼王，宝安西乡的润恒尚园，二手房复式价格卖到7.6万，而平层往往只要6.4万左右，复式比平层贵18%。宝安的流塘阳光花园，复式也卖到了6.75万的价格，比周年的平层有明显溢价。

究其原因在于，同等建筑面积情况下，复式无论通风、采光还是使用率，往往优于平层，而且有别墅级的空间体验。

132平米平层大户

结构方正，南北通透

再来看下建面约132㎡的平层大户，中规中矩的方正户型，采用的是动静分区布局，南北通透，具有良好的采光和视野，同样可看园林泳池景观。

客厅大开间约有4.2米，主卧套房大概有24㎡，配有衣帽间和卫浴，居住的话也很舒适。

空间使用率也比较高，完全可以满足二胎家庭和三代同堂的居住需求。除了一个标准观景阳台外，厨房也带一个小生活阳台。

132平的大户型，各个房间尺度也很不错，比如各个房间面宽分别是3.6米、4.8米（加洗手间）、2.9米、2.8米。

现在不少80多平的三房或者四房，卧室面宽尺度才2.5米-2.7米左右，房间数虽然达到了，但“连一张大床都摆不下”（某朋友评论），这种居住品质是远不能和真正的大四房相比的。

事实上，目前深圳市场上，一般的超高层楼盘使用率只有70%左右，140多平、150多平的才能做三房，像这种132平一步到位大户型已经不常见，多看房你就会认同淘哥说的这些。

大户型是当下的主推产品，尤其复式，是非常稀缺的，纯复式的性价比、灵活性无需多言。现在许多城市都不再批复纯复式项目，深圳也是其中之一。

据淘哥所知，接下来沙井有华强城和万科新城两个项目要入市，万科星城大概有3300套、华强城大概有1200套，4000多套房子以中小户型为主，意味着未来沙井将会出现非常多的中小户型，大户型会比较稀缺，尤其是复式产品。

从投资角度看，虽然目前看起来投资小户型成本低，但是也意味着未来竞争非常大，因为有几千套同质的房子要和你竞争，相反投资大户型，未来竞争少。

同时随着大空港片区居住、配套持续改善，人口流入，大量居住在中小户型里的人，需要继续改善生活，住得更大更好，这时候大户型、复式的竞争优势就体现出来了。

另外，从自住角度看，房票日益稀缺，买得起的情况下，尽量买大户型，直接一步到位更好，免去后期换房的麻烦。

现在看来，香莎公馆的复式和平层大户会比较吸睛，而且项目是现楼，毛坯交房，办理完相关购房手续后，即可获得房本装修入住，还省去了一笔等待交房期间的租房成本。

淘哥了解到的是，目前项目复式、平层大户总价约在560～610万之间，这样的总价在深圳买4～5房的新房，还是比较划算的。

实地踩盘周边配套

这个盘究竟怎么样？

据淘哥所知，香莎公馆开盘的时候，现场很火爆，早上6点钟就开始排队，等待选房。

那这个楼盘究竟怎么样呢？

从项目品质看，采用了围合式建筑布局，永恒经典的赭石Are Deco立面，最大楼间距超60米，容积率也是目前片区内比较低的，居住舒适度是有一定保障的。

小区基本上已经成型，喷水景观、绿化、地砖都已经建好。小区内整体绿化率还可以，据说达到了40%，风情式园林设计。

还配套了一个露天泳池，以及一个供孩子在小区内玩耍使用的小型儿童游乐场。

商业方面，楼盘自身、对面的星河荣御楼下也配套有商业。

不过香莎公馆西北侧步行约500米，就是沙井目前最大的商场——京基百纳广场，另外，约1.3公里处有新沙天虹购物中心，约2.5公里处是形色城购物广场和天虹商场，基本可以满足日常生活、购物需求。

项目的东面还有在建的沙井海岸城项目，带有大体量商业，有望打造成为沙井最受瞩目的商圈。

目前项目所属的小学是荣根学校（约2公里）和壆岗小学（约2公里），中学学区是沙井中学（约2.8公里）。（教育信息截止2018年，具体学区划分及入学条件以教育局公布为准）。在项目北面仅一路之隔，还有一块九年一贯制教育用地。

医疗的话，约1.5公里处有深圳市宝安区沙井人民医院，约2.5公里处是深圳万丰医院。

文体配套上，沙井市民广场距离项目约2.5公里，还在升级改造中，总建面约11.3万平，将兴建休闲花园、文化艺术长廊、文化运动公园等，打造深圳西部立体多功能广场。

至于大家最关心的交通，项目距离11号线马鞍山站约1.3公里。11号线被誉为“黄金线”，串联着深圳主要的核心区域，包括福田CBD、后海总部基地、前海核心区等，从马鞍山站乘车，可以9站到南山，13站到福田。

自驾的话，去福永码头、机场也很方便，外环高速未来将与沿江高速实现无缝接驳，南山与沙井之间还将新建一条纵向快速路海滨大道。

可以看出，项目周边的生活配套丰富，是沙井片区最繁华的生活圈之一，不少配套步行即可到达。

存在的问题，就是周边老房子、厂房较多，有待改善，这是沙井普遍的问题。但是，沙井有大量的旧改，万科，京基、卓越这些大开发商都已经杀入，未来周边面貌将发生巨变。

目前沙井是深圳楼市较热的片区，在售新盘较少，可选择不多，香莎公馆作为在售现楼，自然受追捧。

买沙井的一大理由是规划

一定要跟着政府规划走

除了上述因素外，还有一点很重要，今年买沙井的理由就是规划，有句话叫买房一定要跟着政府规划走，政府规划到哪里，买房就应该买在哪里，因为那里就是未来的风口。

1、香莎公馆所在的沙井片区有一张大王牌，就是属于湾区新城核心区域，看右下角的“两区”和“两城”，有心人应该看出一些机遇吧。

而且在城市新一轮总规中，沙井与福海一起定位为深圳西部城市级中心，在战略定位上是高起点的。

2、将沙井定位为深圳西部中心，海陆空交通自然也要四通八达。目前地铁11号线已开通，地铁20、12、18、26、30号线、机场T4航站楼、机场东高铁站也在规划中。另外，依托107国道、及广深高速、宝安国际机场、福永码头、妈湾大桥等构筑便捷生活圈。

12号线是近期建设规划中唯一一条南北穿越宝安老城区和南山区的线路，串联了深圳整个西部发展轴的重要片区，是特别值得期待的地铁线路。

3、沙井作为深圳城市更新主战场，目前已经公示的城市更新规划项目高达23个，是提升沙井整体环境及价值的有力保证。

华侨城、海岸城、万科、京基等知名开发商已经在此集结，成为了深圳西部最为密集的品牌开发商集中区域。待区域建筑成型后，居住环境得以整体提升及改善，将形成一个较强的宜居圈。

4、商业方面，西荟城购物广场、沙井京基百纳广场、新沙天虹商场等大型MALL，只是商圈的一个缩影，今后还有沙井海岸城、万科星城等大体量商业集中迸发，片区的配套层级更加成熟丰富。

很多朋友都感觉到了，近几年沙井房价上涨比较厉害，2012-2017年，沙井新房均价上涨了约200%。

客观的说，沙井占据优越的地理位置，大空港直接令以沙井为首的整个深圳西部楼市迅速升温，现在一系列建设才刚刚开始，可以预见的是，未来5年是真正的爆发期。

同时随着多个旧改项目陆续建成、销售，沙井会以崭新的面貌承接起西部的发展。

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文杰淘楼小密圈

由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有790多位资深投资者。

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