口述 / 孙不熟
整理/ 安十一
熟悉城市战争的人都知道，我一直有个大胆的观点：未来的大湾区，一个显著特征是「农村打败城市」。
什么意思？以粤港澳大湾区对标的旧金山湾区为例，那些代表先进生产力、汇聚更多高收入岗位的区域，其实不在旧金山市区，而在旧金山郊区的那些小城镇里，比如山景城、库比蒂诺市、帕罗奥图等等。
事实上，国际三大湾区（纽约湾、东京湾、旧金山湾区），只有旧金山湾区是这个现象。
其实今天的珠三角，也呈现出这样一种可能，在核心城市之外冒出几个特别强的科技小镇，比如东莞松山湖、佛山北滘、广州科学城等等。这些小镇都不在大城市的中心城区，却创造了大量的高收入岗位，毫不逊色于CBD的供应能力。
今天就和大家说说松山湖。
01
松山湖一日游
近日，城市战争团队受邀参观了著名的华为松山湖基地，在这个全球最牛的科技小镇体验了一把“欧洲一日游”。
华为在松山湖有好几个基地，我们参观的是知名度最高的华为欧洲小镇。小镇被划分为12个组团，每一个组团都以一座欧洲经典城市为蓝本，包含巴黎、勃艮第、维罗纳、海德堡等等。
而且，每个组团都是一个事业部，各有一个小火车站，小镇内的华为人主要坐小火车通行，让你一天“逛遍”欧洲12大名城不是梦。
我们也体验了一把华为的橙皮小火车，一路穿行在红花绿树、青青草地中，不远处溪水潺潺、野天鹅野鸭散落草地、欧洲建筑成群，让人有种穿越到哈利波特魔法学校的奇妙感觉。
贴几张图给大家感受一下：
图片来源易简财经
图片来源易简财经
摄影/小鱼
体验完这个“欧洲一日游”，我感觉品质非常OK，无论是建筑设计、园林打理，还是空间营造、路网规划，都超过我见过的90%的文旅小镇。
牛逼的企业果真做什么都牛逼，华为做通信、卖手机是佼佼者，现在就连盖房子，也丝毫不输给专业的开发商。
这个小镇还有个名字，叫做溪流背坡村，华为人喜欢管这里叫溪村，目力所及，没有高达大厦、霓虹闪烁，只有蓝天绿水，荔枝果园、鸡鸭牛羊，真的很有“村”的感觉。
这让我想起硅谷的那种生活方式，那里的工程师也是不爱城市爱乡村。
02
松山湖的前世今生
熟悉东莞发展史的都知道，松山湖并非一出生就高大上，而有一个典型的草根逆袭故事。
20多年前，松山湖还是大朗镇一个名不见经传的天然水库，是东莞三镇交界的“三不管”地区，当时谁也不会料到它会有今天的成就。
到了本世纪初，东莞“世界工厂”的声势如日中天，但东莞市政府却深感这种发展模式和产业结构潜藏危机，想效仿深圳打造一个全新的科技创新聚落，松山湖这片“处女地”就被选中做了试验田。
于是，东莞市政府决定以松山湖水域为中心，将大岭山、寮步和大朗三镇交界的部分边缘地带划分出来，与湖泊区域重新组合形成新的高新技术功能区。
松山湖新城占地70平方公里，距离东莞城区大约20公里、深圳市区大约50公里，最初构想是做成一个“科技产业园”，后来升级了，要做成一个有影响、有作为、体现东莞整体功能性的城市平台，成为“经营产业、经营城市、经营智力、经营文化”的东莞新城，由东莞市政府直接管理。
据了解，松山湖最初的设计配置很高，政府请了中规院深圳分院等国内青年设计师为松山湖做集群设计，松山湖图书馆、文化营、松山湖管委会、凯悦酒店等落地成花，十几年过去了，当年参与松山湖规划的设计师朱荣远、张若冰、梁浩、周恺等也声名鹊起，成了规划大咖。
随便贴几张松山湖公建设施的图，就能感受到它高起点的规划水平：
松山湖管委会（图片源自“城PLUS”）
松山湖管委会（图片源自“城PLUS”）
东莞理工大学（图片源自“城PLUS”）
松山湖图书馆（图片源自“城PLUS”）
极具前瞻性的规划设计和基础建设，为日后引进华为打下了良好的基础。
据了解，华为在松山湖所有基地加起来，大约占地8000亩，超过5平方公里，接近一个珠江新城的面积（6平方公里）。可以说，非常的庞大。
东莞对华为的慷慨，也获得了丰厚的回报。如今，华为在松山湖的研发人员接近3万人，再加上南方工厂、华为大学等基地的员工，总共有近七万华为人在松山湖奋斗。据此，华为迅速成为东莞第一纳税大户。
不仅如此，华为的进驻，还为松山湖带来了一大批上下游企业，如蓝思科技、长盈精密、歌尔智能、华贝科技等元件供应商，中软国际、软通动力、易宝软件、华微明天等软件供应商，他们在松山湖构建了一个全新的产业集群。
从农村屌丝到科技新贵，松山湖的变形计还没有结束。强悍的产业集群背后是强大的GDP拉升力。
2018年华为第一批员工入驻东莞，同年松山湖GDP大涨63%，达到630亿元，位列东莞各镇街第二。2019年，松山湖GDP超过虎门，问鼎全市第一，名义增速达到36%，升至867.3亿元。
媒体惊呼，华为改变了松山湖，松山湖改变了东莞。
毫无疑问，松山湖是最近几年东莞经济最大的增长点，凭借松山湖的崛起，东莞的GDP开始和佛山拉近距离，越来越近、越来越近……
2017年东莞GDP为7582.12亿元，与全省第三名的佛山差了近2000亿元。到2019年，东莞GDP达到9482.50亿元，距离万亿俱乐部仅一步之遥，依然排在佛山之后，但差距已经缩小到1200多亿元。
03
松山湖房价，凭啥可以和广深市区一样贵？
出色的经济增长，为松山湖吸引了大量目光，尤其是房价。
我们在松山湖游览时，打开贝壳APP一看，松山湖二手房成交均价已达到5.3万/m²。
以当地标杆盘—万科虹溪诺雅为例，12月这个盘最高挂牌价已接近6万元每片平米，最新成交价（11月20号）在5.4万多每平。
这个房价是什么概念？不仅超过了东莞城区、临深三镇，还能和广州海珠区、荔湾区的江景房PK了，即使和深圳罗湖、盐田相比，也不遑多让。
什么叫农村打败城市？松山湖用房价给湾区人民上了一课。
那么，松山湖房价凭什么可以和广深市区一样贵？为此，我简单分析了一下原因。
一是需求端短时间内大增。最近三年，华为差不多向松山湖发送了六七万高收入人群（平均年薪50-100万），和坂田总部循序渐进的增长不同，松山湖的这些高收入人群是差不多是“空投”的，有如“神兵天降”，对需求端的刺激是非常显著的。
二是供应短缺。贝壳数据显示，松山湖板块在售房源仅388套，还没有广州市番禺区一个小区的在售房源多。
2012年，东莞出台《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，随后松山湖不再出让商住用地。直到2019年9月，松山湖才推出一宗可对外销售的商住用地，这意味着从2012到2019年这七年，整个松山湖的新房几乎是“断供”的。
所以，目前松山湖核心区在售的楼盘很少，而且大部分都是2012年之前建成的二手房，楼龄已经不算新了。
以下是松山湖核心区二手房小区的价格，大家感受一下过去一年的涨幅有多大：
三是深圳购买力外溢。715深圳收紧调控之后，大量深圳购买力转移到东莞，有华为概念的松山湖迅速成为焦点。
四是环境优美的溢价。逐水而居是人类的天性，靠江、靠湖、靠海的房子从来就贵。再加上在华为的打造之后，松山湖除了天然湖泊，还有硅谷式的风情小镇，对房价也是一个加分项。
值得一说的是，为了解决研发人员的住房问题，从2012年到2019年，松山湖虽然暂停了商品房用地，但对人才房的供应是非常慷慨的，据说有三万多套的供应量，而且价格一直未变，至今只需9000元左右。
按道理，这么大体量的人才房完全够工程师们住了，但为什么仍然没有把松山湖商品房的价格平抑住呢？
我想，这里面的原因有两个，一是人才房的大量供应，同时也压制了商品房的供应，导致商品房供应更稀缺。
另一个原因是，人才房长时间内不能货币化，资产价值不高。
比如说，2019年底，松山湖富通路南、基隆路北一地块以底价3210元每平定向转让给了华为做人才房。卖出条件苛刻，交楼后两年后方可办理房产证，5年内不得转让或出租。限制期满后，房屋所有权只允许在园区内部流转。
卖不出市场高价，还占据房票。对注重投资的人才来说，这样的人才房并不划算。
所以，人才房和商品房其实是两个互不关联的市场，二者不存在明显的竞争关系。就好比新加坡，虽然公屋的体量非常大，但商品房还是很贵。
04
松山湖，超越大城市30公里极限半径
游览完华为小镇之后，我一直在想一个问题，作为一个距离核心城市50公里之外的，松山湖为什么可以供应那么多高质量的就业岗位？
传统意义上，我们认为大城市的极限半径就是30公里（看各大城市的绕城高速半径就知道），超出这个半径的产业新城，是很难吸引到高收入岗位和高精尖人才的。
松山湖距离深圳南山的直线距离超过40公里，距离广州天河的直线距离超过50公里，既超出广州强势就业中心的辐射半径，也超过深圳强势就业中心的极限半径，距离东莞城区的直线距离也超过20公里。
不仅如此，这里除了有一个天然湖泊，既不靠港口，也不靠机场、火车站，更没有什么著名高校。按道理，这种区位条件，是很难引进一线城市都在抢的高质量产业和高精尖人才的。
但是松山湖做到了，它打破了核心城市30公里半径外没有高精尖产业集群的偏见，就靠一片天然湖泊，改变了大湾区的城市发展逻辑，让“农村打败城市”成为可能。
不知道是不是巧合？在松山湖模式的激励下，我发现挖湖已经成了大湾区科技小镇的一本标配，广州知识城、白云湖数字科技城、三龙湾文翰湖这些科技聚落，都是临湖而建。
依托这些科技小镇，如果「农村打败城市」真的在珠三角普遍出现，这样的湾区会更加精彩。