2021年的房地产市场，经过几轮严厉，规范，全面的整改和长效机制不断落下，未来楼市可以清晰的说进入到了存量时代、服务业时代、产业时代；在这样的大背景下，未来楼市的市场层面，房企层面，购房客户层面，政策层面，都会有大的变化。
一、市场层面：
1，将出现“两极分化”：一二线城市因为人口的虹吸效应和产业支撑，楼市还是以稳中带升为主。
比如北上广深杭热点城市的房价依旧会上涨，而西安，成都，重庆，武汉，南京，郑州新一线城市也会有所上升。这些城市不要想着会下降，还有就是一些省会城市也会缓慢上升。
但是，二三四五线城市，尤其没有绝对的工业产业支撑的，会有所回落，房价可能会下滑， 对于购房者而言，这也是需要注意的一个问题。
未来再要购房，购房人一定要记住要在一二线城市购房，或者在你所在城市的+都市圈核心位置+城市群腹地，否则不要再置业了，没有意义。
2，房地产市场进入到了三大时代：存量时代，服务业时代、产业时代。
2021年开启房地产存量时代，以前是做大蛋糕，现在是抢蛋糕，在存量时代。房企开始进入到了从金融时代转型服务业时代的转型，很多房企进行了代建工作，租赁业务等。也有很多房企进入到了乡村振兴的产业地产领域，蓝城，龙湖等都在涉猎。
3，未来4年的房价判断，房价平均增长率将维持在5%上下，稳字当头。
全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，截止今年应该在10000元/平米，翻了五番，所以不可能在增长了，未来4年房价判断，房价平均增长率将维持在5%上下，基本和国家GDP增长率差不多，跑赢通胀是可以的，所以未来四年房地产保值作用还是具备的，未来房地产核心目标是：要实现经济压舱石作用，而要实现这个目标，政策目的就是稳定压倒一切，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。所以，之后的房价不会再出现以前大涨，也不可能出现大跌，可能会在6%左右上下徘徊，房子保值作用可以，增值估计就免谈了。
中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；
二、房企层面：
1，房企会从现在的9万多家下降到三四万家，将会减少三分之二。
中国房企很多是空壳公司，目的是为了倒卖土地，实现溢价，所以有很多公司会关闭，此外，慢慢形成大鱼吃小鱼的结构，最终实现头部企业为主的境况，其次还会出现一些有支柱产业的企业房地产为辅助产业，也会生产下去。以后进入到了存量时代，以后房地产企业将会门槛越来越高，销售变难，贷款变难，所以以前的快周转，快发展的模式将足够回归正常。房地产企业从金融属性企业回归到制造业、服务业属性。
2，负债率会下降，未来4年开发商负债率将从现在100%—150%下降到50%以下，中国房企的运作模式基本都接近恒大模式，都是高杠杆，高周转，高负债率，而国家的三道红线之后，对银行地产行业资金监管之后，对土地供应制度改革之后，未来房企的运作将要改变这种模式，快速回款不可能了，所以只能降低负债率，未来负债率大概会降低到50%左右。
3，所在在这样纯量时代，服务业时代，各大房地产公司都开始了“改革开放2.0”时代。
各大房企对内改革，缩编人员和架构；对外开放，扩展租赁市场和代建市场。
第一，对内改革，区域裂变整合，提升组织效能最近，包括新城、旭辉、金科、祥生、正荣、世茂在内的一些大房企，都相继宣布多个大区组织合并。
自从2019年开始，房企就频繁地实施组织变革，精简总部，区域则不断裂变整合。比如在2020年，碧桂园进行了四次裂变整合。
同时有一个很明显的趋势，各大房企，改革之后，各大房企重点发展营销人才，房企中区域项目负责人营销化，营销人渠道化、拓客化、复合化成了特色。因为未来存量时代，营销服务是第一位，解决资金问题是第一位，而造房子已经是标准化工序了。
第二，对外业务开发，各大房企进入到了服务业时代，主要体现两个方面：一方面是各大房企做起了租赁市场，2021年开始，龙湖、万科、碧桂园陆续推出了房屋租售的新品牌，龙湖官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”。同一天，万科宣布，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”。1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。租售业务属于轻资产，能获得资本市场较高估值。贝壳市值一度超过700亿美元，相当于中国地产公司top3的市值。
另一方面，品牌企业做起了代建市场，品牌房企出品牌和施工建设，地主方公司出土地和资金。从龙头绿城管理和中原建业业务来看，绿城管理拥有商业代建、政府代建及其他服务三类业务，而中原建业专注于房地产商业代建业务。代建业务兴起，净利润率高达60%
4，房地产商要从开发商转变为运营商。
也就是说房地产开发企业以前的经营模式是：开发+销售的企业模式，转变为以后的经营模式是：开发+销售+租赁+运营的四个业务板块，如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。
三、购房人层面：
1，购房人以后以刚需为主，改善为辅，而投资客将会减少，因为针对投资客的政策继续加码，践行房住不炒的政策核心，比如房产税会逐步实施，二手房指导价还是会践行，新房满五年、十年不得交易等。
2，购房人买房以后更多是品质化需求，体验化需求和个性化需求，未来市场进入存量时代，不是开发商挑客户，而是客户将来挑房子，所以房子好坏将成为重点，所以未来的客户基本都是75后，80后，90后,00后，购房不是只满足奢华，体面、实用功能而已，更重要是满足个性化，温馨化，体面话，社群化，圈层化是重点。
四、政策层面：
2022年将会延续2021年的政策
2021年下半年以来，楼市调控手段已经全面升级，已经从需求端逐渐扩展到供给端、资金端和土地端。
从而房地产长效机制对楼市4个主要市场主体都进行了限制。
今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。所以土地还是依旧会稀缺，所以限购限贷还会存在，目的打击炒房客。
限购限贷主要是从需求端限制炒房，防止房价上涨过快，而不是打压房企和逼房价降价，所以稳字当头是核心。
所以，可以预判的四年内，主要是四化政策继续实施：
1房住不炒化：这个是大政方针，是核心，所以杜绝炒房客会一直坚持，所以房产税会逐步实施，限购限贷会继续，二手房指导价还是会践行，新房满五年、十年不得交易等会持续。
2双循环化：在双循环战略和共同富裕国策下，楼市必须稳定，不能再大涨，不然满足不了双循环和共同富裕的大国策。
3模式该变化：之前的楼市一直采用的香港模式，而香港模式是借鉴英国的楼市模式和mi国楼市模式，所以以后可能会实施新加坡模式和德国模式。这两个国家都是不以房地产为主导产业的，而对于房地产这两个国家以国家主导的廉租房，公租房为主导，商品房为辅助。我们之后也会这样做。
4租售同权化：为了满足廉租房，公租房和租房的归属感，所以以后将降低户籍政策和降低买房人所在城市的权利，实施租房和买房同权同价值，所以租售同权将会是主导政策，保证租房人的价值。