猫头鹰日志（MalltoWin Log)

2020开年以来，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，商业地产交易市场大大放缓，越来越多的投资企业对市场持观望态度，等待最佳的出手时机。但长期来看，疫情并不影响中国市场的投资价值，反而使中国成为资本的避风港。

2020-04-09

商业地产开年不利。

突如其来的疫情正在全球蔓延，这只“黑天鹅”正在搅动着商业地产行业迎来最艰难的时刻。

尽管国内疫情相对稳定，商业开始复苏。疫情初期，一部分商业地产企业本着相互支持的态度给予租户部分减免租，但这似乎不能阻止即将来临的退租潮和降租潮。

一方面大多数先前公布的减免租在二月底就已到期，三月份怎么算这需要租户与项目之间进行谈判，另一方面商业地产企业，尤其是民营和中小型企业面临着巨大的资金压力，由于客流尚未恢复，租户经营难以为继，中小商业地产面临着减租就断链，不免租就大面积掉铺的危险。

汇纳科技近期有一个报告，按照目前的客流复苏状况，预测商业客流完全恢复到同期水平，要等到9月底。

那接下来的比赛就是，租户和商业地产看谁能撑到9月底。

或许，我们必将迎来一个洗牌年。

一部分倒下的商户，更换门头，重新来过，新主接盘市面上创出了很多新的品牌；一部分商业地产，撑不下去，被迫贱卖；而更多的，将在破产中再也爬不起来。

或许这也是为什么近日又有一家国字头的地产企业-中国融通横空出世，以国家力量收拾疫情留下的市场局面。

有了这样的洗牌预期，对于市场参与者而言，等待就是最好的策略。

2020开年以来，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，商业地产交易活动大大放缓。

据世邦魏理仕统计，2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%。而今年，却远远没有达到这个数字。

具体而言，由于今年春节后企业复工较晚，直接导致一些投资交易被延后。从供给端来说，在建的工程项目也因停工，导致工期相应延后，预计不少项目入市时间将延迟到明年，全年新增供应受到影响。

随着疫情全球性爆发，越来越多的投资企业对市场持观望态度。据戴德梁行2020中国商业地产投资意向调查报告显示，69%的受访者表示他们将暂缓决策至情况明朗。

图片来源：戴德梁行2020中国商业地产投资意向调查报告

一方面，企业投资房地产市场需要做大量的尽调工作，然而，随新冠疫情在世界范围内的蔓延，一定程度上导致“外资进不来，中资出不去”，使决策进度被动受到影响。

同时，全球经济也在历经前所未有的剧烈波动与震荡，欧美等发达地区面临技术性衰退风险，部分新兴市场国家面临金融冲击。为了避免出现“避险资产与风险资产同时下跌”的现象，更多的企业选择持有现金。

从投资回报来看，未来半年的投资收益率也不甚明朗。据戴德梁行数据统计，一季度北上广深甲级写字楼平均租金环比去年末下降1.3%，但由于企业复工复产延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著体现。

购物中心方面，一些资金实力相对较弱的个体经营户恐会面临生死考验，而部分品牌也将放缓或搁置扩张计划，因此短期的空置率指标恐怕会继续面临下行压力。

2020年一季度大宗交易盘点

核心资产，大多为去年交易流程的延续

LG 80亿卖了北京总部双子座大厦

2月7日，LG集团以1.37万亿韩元价格，出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，折合人民币80.46亿元，买方为新加坡政府投资公司全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd。

LG双子座大厦位于京城繁华的建国门商贸圈，于2002年动工，2005年建成。其外形与首尔汝矣岛的LG总部双子座大厦相似，由两栋建筑组成，地上30层，地下4层，从6层到30层为商务写字楼，从2层到5层为购物广场。大厦高140米，占地面积7052.40平方米，建筑面积约15万平方米，标准层面积1720平方米。总投资4亿美元，以当时的汇率计算，大厦造价约32.8亿人民币。而以目前的出售价计算，增值近50亿元。

LG电子方面表示，为预防全球经济的不确定性，确保资金流动性，提高投资回报和股东价值，并为其未来的增长引擎提供资金，公司从去年下半年起着手出售双子座，预计将于4月底前完成交易。

不过，还有媒体分析评论称，这是继LG手机业务退出中国市场又一重磅消息，出售北京双子座大厦这样优质的项目资产背后，不免发现LG难以挽回中国市场的无奈。

弘毅投资联合体收购北京合生国际大厦北楼

北京合生国际大厦北楼项目已完成交割，由弘毅投资联合海外地产基金共同收购，交易价格未披露。但据2020年2月3日合生创展集团有限公司发布公告显示，其拟19.5亿出售北京东方文化艺术中心办公楼。

北京合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街，分为北楼、南楼和音乐厅。本次收购标的为合生国际大厦北楼，总建面75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268个地下停车位、30个地上停车位。

该交易历时23个月，中间经历谈判暂停、主要人员变动、两次境内股份挂牌、资产剥离，清理历史遗留问题等变化，可谓一波三折。

买方弘毅投资表示，拟将项目公司改造为外商独资企业，并计划在现有租约到期后进行改造升级，打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。

作为一家已有17年历史的国内PE机构，弘毅投资在获猎目标上，倾向于老资产、布置在核心区域的资产、有压力状态下的资产，这几种资产最容易挖掘升值潜力。

而联合体中的神秘外资机构为海外地产基金，全球资产管理规模760亿美元，也是最早一批进入中国的房地产基金，在中国已累计投资近百亿人民币。此外，弘毅也仅透露该合作伙伴长期致力于亚太地区增值型价值投资。

大地保险30亿收购中华企业上海滨江写字楼

4月3日消息称，近日，内资保险机构大地保险从中华企业相关项目公司中完成收购浦东北滨江标杆定制商办项目，该案交易历时1年多，总交易金额超过30亿元。

中企滨江金融中心位于浦东滨江大道和源深北路交界，直线距离陆家嘴约两千米，由四栋办公楼组成，其中1号楼正是出售给大地财产保险标的，面积35960平方米。

中华企业旗下持有一些经营性自持物业，包括位于上海核心区域的中企滨江金融中心、中企国际金融中心、中企环球世纪大厦等。其中，中企滨江金融中心正是位于上述提及的浦东北滨江区域。

但近年来，中华企业陷入了业绩下滑和重组的困境，为加快资金周转、提高项目去化，公司近年不断出售资产。为此，中华企业表示，通过出售项目有利于拓展公司产品销售渠道，优化公司资源配置，加快资金回笼。

广电运通6.6亿购深圳南山华联城市中心

2020年1月7日，据深交所消息称，广电运通购入华联城市商务中心项目3栋T3座4至11层单位，购买办公物业金额5.1万元/平方米，加上所有购置费用，总投资额达6.6亿元。

项目位于深圳南山区南山大道1001号，总建面约60万平方米，分两期开发，开发商为华联控股集团。此次广电运通购买该项目写字楼单位的建筑面积共计1.13万平方米，靠近深圳地铁的荔林站，为准现楼。

广电运通表示，将因地制宜结合深圳的区域及政策优势，打造广电运通人工智能深圳创新中心，构建“广州总部”+“深圳基地”双核发展战略。

凯德8.5亿出售郑州二七广场

2月6日，凯德商用中国信托向新加坡交易所提交的一份公告文件显示，其正在将Capita Mall Erqi（郑州凯德广场二七项目，即原亚细亚五彩购物广场）全部股份出售给非关联的第三方公司。目前的出售金额为8.51亿元，收购方将以现金方式支付此次交易，并且交易过程预计于2020年第三季度完成，但买方未予透露。

该商业物业位于民主路3号的，总共七个零售楼层，建筑面积达92355.85平方米，其中地上77108.47平方米，地下15247.38平方米。

该项目是凯德在2006年以近3亿价格买进的，至今已运营超过14年。2001年10月，原亚细亚五彩购物广场被建业以2.3亿元买下整体产权，随后经过易手成为凯德旗下物业，北京华联在此租赁经营，后于2019年8月闭店。凯德在公告中提到，如继续持有，不但要面临招商的压力，还要保持对旧物业持续性修缮。

而当前这一买家，给出了高于项目估值20.5%的价格，是合理的。作为CRCT投资组合重组和资本回收战略的一部分，此次资产剥离所得重新配置，以削减现有贷款或为新的收购提供资金。

中海地产收购佛山南海怡丰城

3月19日信息称，新加坡丰树集团将旗下南海怡丰城售予中海地产。

南海商业城是丰树在中国打造的第二个商业项目，项目包括住宅、商业、教育物业及办公楼等，怡丰城为其中商业部分。项目商业面积约15万㎡，共分为七层，拥有约300多个铺位，其地下2层与顶部5层为停车场，配置约1000个停车位。

商场于2014年5月8日正式营业，辐射范围超过3公里，是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的社区购物中心。但开业多年，一直招商未满，三四层较多铺位长期空置。

2005年进入中国市场的新加坡丰树集团，目前在中国已经布局20多座城市，但多为工业、住宅、物流等物业，带有商业零售的综合性物业并不多。此前，也于2016年3月、2018年12月分别将西安怡丰城出售给了印力、上海怡丰城售予黑石。

而中海地产作为本次交易的收购方，继打造华南首座购物中心佛山环宇城之后，继续扩展在大湾区的商业版图，此次收购是集团城市运营战略的落地，将提升项目未来潜力。

丰盛控股7亿收购沈阳新地中心

1月15日，丰盛控股有限公司公告称，丰盛控股全资子公司南京丰盛大族科技股份有限公司，向新世界（青岛）置地有限公司、顶佳投资有限公司收购世贸广场（沈阳）置业有限公司100%股权，代价7亿元。

世贸广场（沈阳）置业有限公司主要资产为沈阳新地中心项目，该项目由新地集团开发建设，位于沈阳沈河区，总建筑面积为约34.4万平方米，包括三期办公楼、一幢裙楼及地下停车场。截至目前，该项目有约26万平方米未售出。值得注意的是，该项目于2019年11月30日的未经审核资产净值约为9.74亿元。

资源向头部集中

中国成为资本的避风港

一季度虽受疫情影响，交易活动放缓，但长期来看总体向好的趋势不变。

戴德梁行发起的投资者意向调查报告显示，大多数人认为疫情基本并不影响投资活动，超60%的受访者认为投资活动将在疫情结束6个月内得到反弹，并有99%受访者表示将继续投资中国大陆。

图片来源：戴德梁行2020中国商业地产投资意向调查报告

实际上，对外资而言，投资中国大陆是全球资产布局，是一项长期的计划，对于疫情短期的影响并不担心，一旦市场恢复，投资活动将继续进行。

随着我国疫情防控步入稳定阶段，社会逐步复工复产，中国经济首先进入恢复期，不仅有助于在全球产业链中重新分配比例，而且其时间优势也将有助于吸引外资优先流入。

基于上述案例不难看出，外资更看好一线城市坚实的基础，有布局一线的，也有清仓二线的。而内资企业更熟悉市场，对于二线城市的投资意愿也明显高于外资。同时，在今年各方面影响下，资源将进一步向头部企业集中，收并购活动可能会更加活跃。

此外，成熟优质物业展现出更高的抗压性。虽然写字楼和商务园区仍是投资者的首选，但大规模“居家隔离”也加速了线上购物、线上娱乐、5G大数据、保险健康等行业的逆势前行，其背靠的物流地产、冷链仓库、数据中心等产业地产的市场热度随即上升。

图片来源：戴德梁行2020中国商业地产投资意向调查报告

政策角度来说，年内，央行通过全面降准、定向降准、增加逆回购和MLF 操作等方式向市场释放了充足的流动性。

从货币供应量来看，2月M2同比增速8.8%，较上月提高0.4个百分点，为近两年最高；从货币需求角度看，一季度受疫情冲击影响，企业信贷需求减弱，2月社会融资整体规模和新增人民币贷款大幅下滑，同比分别下降11.5%和5.7%。

金融机构人民币贷款加权利率也处于下行通道，截至2019年四季度，已连续三个季度下行，今年一季度该趋势预计将延续。

社会融资规模和新增人民币贷款月度同比增速变化（%）

资料来源：Wind

从金融市场表现看，在经历了国内国际疫情双重冲击以及全球股市大幅下跌等因素重重冲击，一季度我国金融市场整体表现相对稳定，股市并未失控。一季度上证指数累计下跌9.8%，深证指数累计下跌4.5%，幅度远低于美国三大股指和欧洲主要股指，在全球表现相对良好。

资料来源：东方财富，Wind

在全球普遍出现美元流动性紧张情况下，人民币汇率也保持了相对稳定，一季度在6.85-7.12区间波动，目前在7.1上下，年内贬值幅度仅为1.8%，较其他新兴经济体动辄20%以上的贬值幅度来说，表现也相对稳定。

因此，无论是从市场流动性充裕情况、融资可得性、融资成本、金融市场表现等角度看，中国的优质不动产投资标的整体优势还是非常明显的。另外，此前摩根士丹利将中国、新加坡和澳大利亚列为资产避难国，中国位居首位再次证明了其资本市场的安全性。

参考资料

戴德梁行：2020中国商业地产投资意向调查报告

王有鑫：7000字长文全景式解读：全球央行救命式大输血 中国货币政策去向何方

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