X

90亿元!普洛斯产业园REITs拟赴新交所上市

近日,有消息称,国内最大的物流地产运营商普洛斯拟打包中国的12处产业园区资产,赴新加坡交易所发行REITs产品,名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金(GLP New Economy REIT)”(下称“新经济S-REIT”)。

据悉,目前,新经济S-REIT的IPO程序已经进入交易前投资者教育(PDIE)阶段,预计会在5月份完成发行。

本次普洛斯新经济S-REIT的12个基础资产业态包括物流仓储(7个)、科技园区(2个)和标准厂房(3个),NLA(净可出租面积)为136.2万平米,估值约91.47亿元人民币,2022年的预期分配收益率为5.7%。

普洛斯仓储物流REITs

普洛斯目前在中国持有400多个物流、制造、数据中心和办公园区类基础设施,总资产价值超过300亿美元。其中仅物流园区就已经超过400个,总面积逾4300万平米,目前建成仓库的平均出租率在85%左右,并在2021年4月27日又完成了58亿元规模普洛斯中国收益基金II(China Income Fund II)的募集。

2021年6月21日,中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(508056)(下称“普洛斯C-REIT”)上市,是上交所首单物流仓储公募REITs,也是首批9单中唯一一个原始权益人不是国有企业而是外资企业的特例。

本基金存续期为50年。目标基础设施资产由7个仓储物流园组成,分布于京津冀长三角大湾区三大城市群,建筑面积合计约704,988平方米。截至2020年12月31日,目标基础设施资产合计平均出租率约98.72%,合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米,估值合计约53.46亿元,平均估值单价7,583 元/平方米。

6个项目公司2018至2020年度合并口径营业收入分别为3.08亿元、3.32亿元和3.29亿元;其中房产租赁收入为主要收入,报告期内房产租赁收入分别为 2.86亿元、3.12亿元和3.11亿元,占营业收入合计的92.73%、94.10%和 94.48%。

6个项目公司2018至2020年度合并口径净利润分别为0.91亿元、1.11亿元和1.21亿元。6个项目公司2018至2020年度合并口径净资产收益率分别为6.29%、7.13%和8.91%,总资产收益率分别为4.84%、5.70%和6.20%。

投资性房地产科目拟由成本法计量变更为公允价值法计量,12.08亿元变更为53.46亿元,并于2021年1月1日生效。

新交所聚焦中国不动产REITs

据悉,新加坡是亚洲仅次于日本的第二大REITs市场,其中工业/物流地产REITs发行数量雄踞亚洲第一。

在新加坡市场,有5只聚焦投资中国不动产的REITs,分别为:凯德中国信托、砂之船房地产投资信托、运通网城信托、大信商用信托,和北京华联商用信托。截止2021年1月数据显示,近一年以来,5只REITs的股价加权上涨1.61%,加权平均分派率为6.36%,整体回报率为7.97%,业绩表现亮眼。

在内地房地产行业受到严厉监管的环境下,REITs资产受到投资者青睐的原因主要有:

一是资产独立上市。REITs本质是不动产的IPO,投资者拥有对底层资产的全部权利,而非依赖不动产发行人的主体信用,完全做到资产的破产隔离,不受房企经营不善的拖累。

二是稳定的现金分红收益。REITs具有强制分红的要求,资产运营产生的现金流,90%以上要分给投资人,给投资人带来稳定的现金收益。

三是低杠杆率。按照新加坡规则,REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%,相比较房企动辄70%,甚至80%以上的高杠杆率,REITs财务指标稳健。

四是克制的规模扩张。鉴于90%强制分红的要求,REITs本身不会预留大量利润和现金,也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时,REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资,这有效克制REITs无序扩张。