近日，有消息称，国内最大的物流地产运营商普洛斯拟打包中国的12处产业园区资产，赴新加坡交易所发行REITs产品，名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金（GLP New Economy REIT）”（下称“新经济S-REIT”）。

据悉，目前，新经济S-REIT的IPO程序已经进入交易前投资者教育（PDIE）阶段，预计会在5月份完成发行。

本次普洛斯新经济S-REIT的12个基础资产业态包括物流仓储（7个）、科技园区（2个）和标准厂房（3个），NLA（净可出租面积）为136.2万平米，估值约91.47亿元人民币，2022年的预期分配收益率为5.7%。

普洛斯仓储物流REITs

普洛斯目前在中国持有400多个物流、制造、数据中心和办公园区类基础设施，总资产价值超过300亿美元。其中仅物流园区就已经超过400个，总面积逾4300万平米，目前建成仓库的平均出租率在85%左右，并在2021年4月27日又完成了58亿元规模普洛斯中国收益基金II（China Income Fund II）的募集。

2021年6月21日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（508056）（下称“普洛斯C-REIT”）上市，是上交所首单物流仓储公募REITs，也是首批9单中唯一一个原始权益人不是国有企业而是外资企业的特例。

本基金存续期为50年。目标基础设施资产由7个仓储物流园组成，分布于京津冀长三角大湾区三大城市群，建筑面积合计约704,988平方米。截至2020年12月31日，目标基础设施资产合计平均出租率约98.72%，合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米，估值合计约53.46亿元，平均估值单价7,583 元/平方米。

6个项目公司2018至2020年度合并口径营业收入分别为3.08亿元、3.32亿元和3.29亿元；其中房产租赁收入为主要收入，报告期内房产租赁收入分别为 2.86亿元、3.12亿元和3.11亿元，占营业收入合计的92.73%、94.10%和 94.48%。

6个项目公司2018至2020年度合并口径净利润分别为0.91亿元、1.11亿元和1.21亿元。6个项目公司2018至2020年度合并口径净资产收益率分别为6.29%、7.13%和8.91%，总资产收益率分别为4.84%、5.70%和6.20%。

投资性房地产科目拟由成本法计量变更为公允价值法计量，12.08亿元变更为53.46亿元，并于2021年1月1日生效。

新交所聚焦中国不动产REITs

据悉，新加坡是亚洲仅次于日本的第二大REITs市场，其中工业/物流地产REITs发行数量雄踞亚洲第一。

在新加坡市场，有5只聚焦投资中国不动产的REITs，分别为：凯德中国信托、砂之船房地产投资信托、运通网城信托、大信商用信托，和北京华联商用信托。截止2021年1月数据显示，近一年以来，5只REITs的股价加权上涨1.61%，加权平均分派率为6.36%，整体回报率为7.97%，业绩表现亮眼。

在内地房地产行业受到严厉监管的环境下，REITs资产受到投资者青睐的原因主要有：

一是资产独立上市。REITs本质是不动产的IPO，投资者拥有对底层资产的全部权利，而非依赖不动产发行人的主体信用，完全做到资产的破产隔离，不受房企经营不善的拖累。

二是稳定的现金分红收益。REITs具有强制分红的要求，资产运营产生的现金流，90%以上要分给投资人，给投资人带来稳定的现金收益。

三是低杠杆率。按照新加坡规则，REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%，相比较房企动辄70%，甚至80%以上的高杠杆率，REITs财务指标稳健。

四是克制的规模扩张。鉴于90%强制分红的要求，REITs本身不会预留大量利润和现金，也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时，REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资，这有效克制REITs无序扩张。