这两年，随着国家对土地管控日益严格，叠拼产品正逐步取代合院成为别墅界的网红。但明源君看过很多叠墅后发现，由于缺乏积累，大部分房企还在以公寓的惯性思维在做叠墅，导致市场上出现了大量有违别墅本质的产品。主要体现在三个方面：
①过度追求货值，牺牲了别墅的质感。叠墅原本是最接近独栋别墅的类别墅，但很多项目为了追求货值，建筑层数越做越高，甚至还有8层、10层的叠墅，这样的产品不能称之为墅了。
②为了控总价，忽略户型尺度。尤其在一二线城市，市场上出现大量八九十平的叠墅，每层面积只有四十多平，空间局促，居住体验很差，毫无别墅质感。
③审美缺失，无法满足别墅客户精神层面的需求。近几年来，中产阶级对审美的需求越来越旺盛了，但很多房企整个审美系统是缺失的，这也导致他们的项目很难实现溢价。比如明源君见过有个项目为了提高得房率，把消防梯外挂，外立面显得很奇葩。
近年来，绿城创新设计了Trees Villa叠墅产品（以下简称绿城叠墅），这对行业而言，意义重大。因为绿城的产品向来被地产人称为“业内教科书”，他们发布的产品标准约等同于行业标准。
相比于某些房企做叠墅只是小打小闹，绿城真正把叠墅产品发展成了重要的产品线乃至企业战略。
那么，绿城到底如何做叠墅，他们怎么通过创新弥补叠墅的先天劣势？下面，明源君详细来说。
低密思维打造产品
强调真正的别墅范儿
这两年，市场上叠墅项目很多，但真正做出别墅质感的产品其实并不多，很多就是洋房产品的改头换面。绿城认为，叠墅要与洋房拉开差距，关键要本着低密思维进行打造。
一、规划要体现低密感，确保别墅纯粹性
绿城认为，在特定容积率下，叠墅要体现低密感，要做到以下几点：
首先，社区规划向真正的别墅体验靠近。
绿城要求叠墅社区规划要向真正的别墅体验靠近，一是建筑密度要相对低，即容积率高于一定数值就不能规划叠墅项目了。二是尊重土地，规划设计强调均好性、亲地性，确保社区内每一户的价值。
其次，增加楼间距提升舒适度。
楼间距加大，一方面提升通风采光效果，另一方面，留出更多空间进行景观打造，比如通过布点、连线的形式做大面积绿化，道路两侧种上乔木，对下叠能起到一定遮挡作用，提升私密性。
第三，叠加模式回归传统，不能超过3叠。
最早叠墅的叠加模式主要是对称式，只有上下直接叠加，即常见的两层一跃。随着叠墅产品不断演变，市场上出现了各种叠加方式，比如咬合式、上下叠加平层模式等等。
但绿城认为，传统对称式叠加模式更接近别墅本质，上下叠基本能实现“有天有地”的生活方式。
同时，对于叠墅产品而言，3叠是底线，超过3叠后，舒适度基本就要打折了。
二、通过创新设计，提升产品私密性
私密性向来都是叠墅最大痛点。比如上叠业主站在阳台能把下叠庭院看得一清二楚，自家阳台也容易被邻居一览无余。
为了解决这个问题，绿城从3个方面进行优化。
首先，部分项目采用绿篱加铁艺，有效隔断左右户视线，保护了一楼住户的私密性。
▲ 杭州湖境云庐实景图
▲ 杭州雲栖桃花源实景图
其次，中叠、上叠采用了左右分户的阳台栅栏，保护了左右邻居的私密性。例如杭州湖境云庐、义乌桃花源以双层金属栅栏来做阻隔，桂语朝阳、奉化長汀雲庐、雲栖桃花源以墙体做阻隔，这样业主站在阳台也看不见彼此，避免了尴尬。
▲ 义乌桃花源样板房实景图
最后，在最新一代叠墅产品杭州湖境云庐，绿城做了一个创新，即在阳台上沿特别外挑了约0.6米披檐。
从上叠看下来，遮住了下叠的部分庭院，这样很好地提升了下叠私密性。
▲ 杭州湖境云庐实景图
三、深挖庭院及地下空间价值
叠墅之所以受到客户青睐，原因之一在于住户可以享受到庭院生活，还有地下室空间可以利用，附加值很高。
绿城叠墅基本户户能实现高赠送。比如下叠中间套住户可以享受约60平以上的庭院面积，还有约70多平地下室，而且还不包括车位，车位面积另算。如果是边套住户，享受庭院面积则更大。以杭州雲栖桃花源为例，边套下叠户型面积约210平，入户庭院约120平，以南北+侧边形成270°围合庭院，地下室约70平。
▲ 杭州雲栖桃花源样板房实景图
1、地下空间强调实用性
对于地下室，除了赠送面积，实用性对于客户是一个敏感点。例如有些项目地下室赠送面积较大，但层高低于2.9米，采光通风差，这样的地下室就容易沦为鸡肋。
地下空间是否实用，主要看3个指标，一是面积，二是高度，三是采光通风。
绿城叠墅对于地下空间的设计要求同样非常严苛：一是面积至少在70平以上，二是在主楼下方的地下室层高约5米以上，三是确保通风采光良好，采光井数量至少在两个以上，车库南北分别设一个。绿城通过制定标准确保地下空间能实现较高利用率。
例如杭州湖境云庐设计了南北采光井，加上设置了近20平的下沉式庭院，地下空间的实用性大大增强了，可以实现与起居室一样的功能，比如会客厅、私家影院等等，提升整体舒适度及墅质体验。
▲ 杭州湖境云庐样板房实景图
而义乌桃花源设置了南向、北向两个采光井，南向采光为主，北向通风为主，让地下空间内形成空气自然流通，这样当人处在这个空间时，其实很难感觉是在地下室。
▲ 义乌桃花源样板房实景图
2、露台与景观阳台强调面积、朝向
露台与景观阳台是为叠墅产品加分的重要细节，但露台与景观阳台能否做出价值，体现在两个方面，一是面积大小，明源君曾经见过某叠墅产品送给业主的露台不足8平，只能摆得下一张小圆桌，这样的空间功能性比较差，利用率也很低。
二是朝向，屋顶露台使用价值最高，其次是南向露台、景观阳台，采光、视野都非常好。
绿城叠墅在这方面做得相当出色。基本每个上叠户户赠送约在45-70平米左右的屋顶大露台，部分叠墅项目如杭州湖境云庐，是独创性地在屋顶设计了约45㎡的阳光房，更凸显中式韵味的同时起到遮风挡雨的效果。
▲ 义乌桃花源概念样板房实景图
▲ 宁波柳岸晓风样板房实景图
而且，为了增加功能性，绿城部分叠墅项目，如杭州湖境云庐、杭州桂语江南，还会提前帮客户把水源接到露台，客户可以在露台种植花草。
▲ 奉化長汀雲庐样板房实景图
绿城大部分叠墅项目都设有南向横向阳台，如杭州西溪雲庐、杭州湖境云庐、义乌桃花源的阳台进深达到约在1.7-1.8米，部分边套则做了超长拐角景观阳台，加上大面落地玻璃，能形成了270°的观景视野，非常具有冲击力。
▲ 杭州西溪雲庐实景图
四、每个功能空间都要保证尺度感
地产行业有句话这样说：来不来看区位，买不买看户型。户型是客户取舍产品的基本评价指标。但明源君经常看到一些项目，为了控制总价牺牲叠墅的尺度感，比如这两年市场上出现很多90平叠墅产品，90平米的平层产品都显得很紧凑，再分为上下两层，整个空间就会显得很局促。
绿城认为，各功能空间的设置和尺度对叠墅品质起到决定性影响。因此，面积不能盲目压缩，而要保证居住的舒适度。绿城叠墅户型面积基本约在170～220平之间，户户拥有独立的客餐厅。比如奉化長汀雲庐约170㎡的户型开间做到约7.9米，220㎡的户型做到开间约9.95米，通透性和采光性都极佳。
▲ 奉化長汀雲庐样板房实景图
▲ 奉化長汀雲庐样板房实景图
同时，为了提升空间通透性和延展性，绿城做了高透光、低反射的双层落地玻璃，南向窗墙比超过60%。这样一来，就打破了室内和室外的界限，引景入室，即便业主不出门，也能享受到自然景观，这也从另外一个层面带给业主 “有天有地”的居住感受。
▲ 杭州雲栖桃花源样板房实景图
▲ 宁波柳岸晓风样板房实景图
此外，为了让餐客厅更通透，绿城叠墅使用梁柱结构，部分楼板的厚度，从12cm提高至18cm，是正常标准的1.5倍，增加了承重能力，以此减少了室内梁柱。这样空间不会受到“传统墙面”的限定，横向和纵向两个元素的提升，让整个空间充满了通透性、流动性。可以说，每个细节都在提升产品的舒适度和视野。
▲ 杭州雲栖桃花源样板房实景图
▲ 义乌桃花源概念样板房实景图
追求高颜值
审美创新产生独特溢价
这两年，随着整个社会的审美回归，高端客户对于审美的需求已经越来越旺盛。但很多房企开发产品依然聚焦在功能比拼上，忽略了客户的审美需求，最后导致溢价能力疲软，很难获得市场口碑。
绿城在产品设计上非常注重审美，反映到叠墅产品上，呈现出以下几个特点：
一、功能与成本让位于审美
绿城项目的外立面一直都坚持一种统一的审美原则，那就是干净简洁。为了保持外立面的美感，绿城要求，所有项目在创新时都必须在不破坏外立面的前提下进行。
例如， 很多房企都是“从内向外”设计，先设计户型，户型确定以后，再设计外立面。有些项目为了充分拓展内部空间，牺牲掉外立面的颜值，比如设备平台改成房间，把空调外挂，导致外立面的呈现有一种廉价感。
绿城所有户型的创新都是“从外向内”设计，户型创新必须保证不影响外立面，这对设计师是极大考验，无形中也会增加成本。但这种功能和成本让位于审美的设计原则，让绿城的产品呈现出来一种高级感，而且辨识度很高，一看就知道是绿城的项目。
二、追求极致的横向线条
为了保持立面的平整，绿城叠墅采用凹型核心筒，即内嵌在标准层平面中，如外墙排水立管在立面内侧，空调外机用幕墙百叶进行阻隔，整个外立面非常干净。
与此同时，为了增强外立面的立体感，绿城叠墅外立面还加入了金属铝型材等装饰性线条，丰富了立面表情。从下图可以看出来，立面追求横向线条的极致、平整，化繁为简，整个建筑显得现代而时尚。
▲ 义乌桃花源实景图
绿城桂语系叠墅和云庐系叠墅的外立面打造上有所区别，比如桂语系窗地比小，大约为0.4-0.5 ，窗扇分割为常规大小，相对的窗间墙、层间分割线条较粗，线条和层次较为复杂。大面积使用玻璃+真石漆，追求审美的本真，同时通过镶嵌金属线条提升住宅档次感。
▲ 杭州桂语朝阳示意图
而雲庐系外立面更加简洁现代，窗地比更大，约为0.7，整体玻璃面占比较大，窗扇分割也较大，相对的窗间墙、层间分割线都比较细，装饰线条更简洁，给人一种更透气的感觉。
▲ 杭州西溪雲庐示意图
三、积极创新，形成差异化的特色
绿城产品特色鲜明，辨识度高，原因在于绿城坚持不断迭代创新，通过创新形成的差异化特色也为绿城带来了高溢价。据明源君了解，同一区域内的同类产品，绿城比竞品卖贵至少20%。
对于叠墅产品，绿城的创新主要体现在两个方面：
首先，形制创新。绿城叠墅的形制借鉴了新加坡豪宅，例如桂语系以SCDA经典作品Nassim Park Residences 为建筑设计灵感来源，云庐系则借鉴了Cluny Park Residence。两个叠墅系列都追求极简现代，整个建筑看起来像一个方正的透明盒子，非常洋气。
▲ 奉化長汀雲庐实景图
▲ 杭州西溪雲庐实景图
▲ 杭州桂语朝阳叠墅示意图
▲ 临安曼陀花园叠墅示意图
其次，材质创新。绿城叠墅外立面加入了铝板替代部分石材。铝板相比石材，不但在成本上有优势，材质更轻盈，还能防水防潮。
比如在杭州湖境云庐，屋檐外挑、阳台分户栏栅、吊顶等部位都使用了铝板，铝板相比石材会显得更轻盈，不会给人笨重的感觉，整体效果会显得更晶莹剔透，浑然一体。
▲ 杭州湖境云庐示意图
细节做到极致
进一步提升产品竞争力
除了在规划和审美层面与竞品拉开差距，绿城在产品细节上的追求，也是他们能成为市场常胜将军的关键因素。
一、新产品推出，必然要求创新
绿城很多极具创新力的产品，其实都是通过持续的微创新才达到最后的样子。所以，绿城要求每个新产品，都必须在原产品基础上有所创新，绿城坚决不允许有一模一样的两个项目。
绿城叠墅产品中，光是一个阳台的创新细节就能多达4、5个！
首先，阳台进深很大，最大能达到约1.8米，功能性很强。
其次，阳台栏杆高度国标是1.1米，绿城做到约1.25米，更大气更舒适。
第三，为了避免业主把东西放在栏杆上，部分项目的栏杆做了向外倾斜的设计。
第四，义乌桃花源阳台屋檐设计了约15度斜角上扬，一方面增加光照，另一方面也能让视线更开阔。
第五，杭州湖境云庐阳台外挑披檐，还在吊顶铺设仿木纹铝板，通过各种细节凸显中式风格。
▲ 杭州湖境云庐实景图
二、做到极致人性化
室内楼梯是增强墅感的重要元素，但明源君看过很多叠墅的室内楼梯，为了节约面积，要么做得很窄，要么设计得很陡，走起来心惊胆战。
一般叠墅楼梯宽度达到900-950公分，而杭州西溪雲庐室内楼梯甚至达到了约在95-1150公分。
▲ 杭州西溪雲庐样板房实景图
以前采用的是常规的斜踏步，但斜踏设计容易踏空，对老人和小孩不够安全。最后，绿城叠墅Trees Villa做成了U字型的楼梯，占了更大空间，但安全性更高。
而且样板房内的楼梯扶手，从不锈钢材质升级成了木质扶手，触感更好。
三、精益求精的匠心精神
为了体现东方特色，云庐系产品中，义乌桃花源、西溪雲庐、湖境云庐等项目在每户阳台吊顶铺设仿木纹铝板，原本计划使用原木，但考虑到后期业主维护成本太高，于是更换为木纹铝制品。因为铝制品不易变色、不易变形、易维修，为了把木纹铝板做出原木质感，绿城设计师制图、打样、拼缝30多次，最终才实现了这个效果。
小 结
市场上叠墅产品很多，但很多都流于表面，极少能做出别墅的价值感。
绿城认为，叠墅是每个中产阶级的向往，未来叠墅产品的竞争，不再是一个个物理数据的pk，而在于能否为客户提供他们想要的生活方式，能否提供真正的别墅居住体验。
目前，绿城叠墅Trees Villa浙江区域公司已推出近11个叠墅项目，每个项目在市场反响都很不错。这得益于绿城产品力的持续提升，也是绿城对目标客群生活方式的深入洞察。