最近，中国房价最高的宝座易主了！

几年来，中国房价最高的城市，一直非帝都北京莫属。直到这个10月，深圳二手房房价环比增长1.07%达到65364元/㎡，正式超过64265元/㎡的北京，成为中国内地房价第一城。

（数据来源：中国房价行情网）

相比新房，二手房数据更能反映市场真实情况。

新房价格更容易受到有关调控政策、土地供应节奏、开发商操盘策略等外部因素的影响，而二手房房价由买卖双方互相撮合沟通而成，直接代表着老房东和接盘侠的意愿，价格是最纯粹的供需关系，也是一座城市的经济、环境、人口等基本面的反应。

那么，深圳这座城市的基本面，真的值得上全国第一吗?

一.为什么是深圳？

从城市价值来说，北上广无论谁都不会认深圳是第一。但从供需关系来看，在深圳购买一平方米的房产，似乎的确是最难。

整个深圳的实际管理人口大约在2300万，但有产权登记的商品住宅，却只有一共170万套。

按3人一套来算，你深圳街头随便拉4个人，只有1个人会有本地的房子。如果房产证上写名字才算有，你得拉13个人。

北京的实际管理人口可能有4000万，根据统计局住宅竣工面积来看，北京也只有约311万套商品住宅。

但将4000与311求比值，结果还是小于深圳的2300与170。

时至今日，深圳的人口仍在以每年大约50万的速度流入。但北京和上海控人政策的持续推行下，人口从2014到现在，变化基本不大。

你可以说北京上海在“腾笼换鸟”，把买不起房的“伪需求”换走，把买得起房的“真需求”换进来。可是，相对一比就能想明白，再怎么腾也没有深圳敞开鸟笼带来的需求大呀。

不过，人口的持续增长和商品房的稀缺量少，的确是供需层面的市场现状。但全国第一的价格，以后带来的挤出效应又会不会对这个城市带来毁灭性的打击，这是一个值得探讨的问题。

二.什么支撑着深圳？

如果说特色社会主义先行示范区撑起了深圳的房价，那估计是楼下中介的只言片语。深圳真正的潜力和实力，并不是818这样的概念。

在中国，总GDP、人均GDP和地均GDP都排在前五的城市，只有一个，那就是深圳。

靠着民营经济的活力、特区政策的春风、南部沿海的位置等诸多利好加持，年轻的深圳用了不到四十年，便完成了从零到今天的飞跃。

这给了人们对它未来无限遐想的空间，也是全国各地年轻人，纷至沓来的原因之一。

它城区新、规划远、人口承载力高，它气候好、绿化多、空气质量好，它就业公平，它包容万象。的确，这些能吸引人口的亮点都是撑起深圳房产价格的基本因素，短期内你说它要跌，基本不太现实。

但长期来看，深圳的挤出效应已经日益凸显，产业空心化的趋势也慢慢浮现。制造业逐渐外迁，写字楼大量空置，人力成本因租房成本提高而提高，高新人才出现新一线城市回流潮。

一系列的现象表明，高房价的恶果已然发芽，未来某一天，深圳会因其高房价而付出代价吗？

三.深圳踏入“中年危机”？

发展心理学中，个体在39-50岁的时候，容易对身心的老化产生焦虑与不适，我们称之为中年危机。

1980年成立特区的深圳，今年正好是第39个年头，一些经济发展的瓶颈，也随着时间悄然显露。

第一太平戴维斯在上月发布过一份报告，报告显示三季度深圳的甲级写字楼，空置率已经高达22.4%，部分地区，甚至超过50%。

据我们实地考察的情况也是如是。在大冲国际商务中心这样的5A甲级写字楼中，依然有许多一整年都租不出去的空办公室。且整个南山科技园，租金都在跳水。

很显然，高房价下的企业纷纷选择逃离这个城市。

对经济支撑最有力的制造业，也都不约而同地搬向地价更低的地方。

从华为上万员工迁至东莞松山湖，到扎根深圳20多年的观澜玩具厂全部搬到河源。无论高端低端，大企小企，都有撤离趋势。

据《深圳2018年中小企业发展情况的专项工作报告》显示，光2018年，深圳就有91家规上工业企业出现外迁情况。

当实体经济受到高房价挤压，短暂的房价高潮对城市来说，也许并不是什么好的消息。

如果出现了产业空心化的局面，后果将难以设想。

HK今年的GDP增速已经跌到第一季的0.6%和第二季的0.4%，当然，这与部分风波事件有些许关联，但与其地产行业集聚过量资本、高房价造成的阶级固化以及缺乏实体产业的产业空心化现象等经济上的负外部性，同样密不可分。

我们不禁会产生一些忧虑：深圳，会不会成为下一个HK呢？

四.还好，深圳是深圳

深圳与HK有两个最大的不同点。

一是深圳的高新企业繁荣发展，与HK以金融业、地产业、服务业为主的经济结构完全不同。

HK错过了移动互联网的10年，缺少支撑其未来发展的核心增长点。而深圳的高新企业至今仍以较快速度增长，且深圳市有效发明专利5年以上的维持率达84.99%，位于全国第一。

深圳的研发投入占GDP达4.2%，而HK的这个数字，只有0.7%。

你可能会说，纽约也是一个以金融业为主的城市，科技企业不足，照样经济保持强盛，科技也许并不那么重要。

那你可能是被曼哈顿众多高楼大厦带来的表面直觉所迷惑。

纽约一直是美国的科技中心之一，拥有着超过7600家的科技公司，只是它没有孵化出“脸书”这样的巨无霸，导致其科技行业被蓬勃的金融业和广告业所掩盖。

据《纽约时报》消息，电商巨擘亚马逊即将选择纽约作为第二总部，无独有偶，另一家互联网巨头谷歌，也把目光锁定在纽约。

任何一座城市，科技永远是第一生产力。深圳的科技实力，牢牢支撑其经济的未来。

二是深圳背靠东莞，有着强大的制造业上游支撑。无论是HK还是硅谷，都很难做到这一点。

在经济学中，产业空心化的底层逻辑是针对国家而言的。

英国曾经号称“世界工厂”，其制造业的高度发达顺利让其成为世界的金融中心。但随后，英国工业资本大举对海外投资，制造业外迁，直接导致其工业技术进步放缓，大量新兴技术全部掌握在美国和德国手中，英国经济开始过多依赖进口，伦敦也被纽约所取代。

的确，深圳的制造业也在大量向外迁移。但可喜的是，这些制造业都在深圳周围，不是东莞就是惠州。即便未来环深城市都慢慢发展起来，深圳还是紧紧掌握着制造技术和制造业下游产业。

你可以把整个大湾区想象成一座城市，深圳、广州、东莞等地只是不同的区域，不存在进出口依赖与技术壁垒，这种城市的空心化与相对于国家的产业空心化，是完全不同的。

这也是经济学家张五常断言深圳是地球经济中心的核心观点，东莞生产，深圳销售，“前店后厂”的高效模式，世界各湾区独一无二。

今年来，深圳预计6%-7%的经济增速确实不如17年的8.8%和18年的7.6%。这主要是因为进出口额下降，与房价增长的关系并不是太大。这也侧面说明了深圳的科学技术还是有待提高，无法在国内制造出一些芯片等必要的商品，只能依赖进口。

格力的那句“掌握核心技术”，依然是硬道理，也是深圳坚定不移的发展方向。

所以，无论是工厂外迁还是写字楼空置，对深圳而言都是短暂的阵痛。

只要高新企业和研发投入没有下降势头，房地产投资占GDP继续保持在10%以内，未来就会有更多更有效率、更先进、利润更高的现代产业来替代曾经的制造业。高房价带来的挤出效应，其实是可以承受的。

五.我的观点：依然长期看好深圳

未来，深圳可能会走新加坡的道路，商品房的价格高居不下，但大量公共住房的价格保持在商品房的三分之一，甚至更低。

当然，这也要看2035的170万套公共住房计划能否实现，和深圳这几年的发展情况。

许多年轻人因为高房价而离开了深圳，但对深圳影响并不大，因为新一批的年轻人，又拍马赶到。

这听起来很残酷，也很无奈。

深圳在现在成为房价第一城，或许只是个开始…