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“我在中央财办的时候，请有关单位对住宅空置的情况做了调查，我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高，比日本还高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少。”
今年6月，中财办原副主任杨伟民在陆家嘴论坛上感慨。
随后，中国建设银行董事长田国立接过话：“本来我也准备了一个数，后来杨伟民主任说他不说数，他不说我就更不敢说了，你想空置率实在太可怕了！”
中国房地产的空置率，已经到了连行长都“不敢说”的地步。
空房、“鬼城”与空置税
2010年，美国时代周刊刊发了一篇名为《中国鄂尔多斯：一座现代鬼城》的报道，鄂尔多斯在文中被当成为了中国城市发展的一个代表。
世纪初，凭借煤炭交易的红火，鄂尔多斯经济呈现出一派繁荣的景象，大量资金开始流向本地楼市，房价随之走高，巨大的泡沫被催生出来。
然而，随着煤炭经济的不景气，鄂尔多斯经济也开始萎缩。年轻人离开谋出路，大量已购住房被闲置，整座城市空空荡荡，如同“鬼城”一般。
8年后的今天，根据住建部原副部长仇保兴透露的数据，目前，鄂尔多斯的空置率是70%，北京的空置率在10%-20%。
一个有趣的问题是，在中国住房数以亿计的情况下，房屋空置率是如何得到呢？
现在通行的统计方式是利用电表数据。
今年3月，国家电网以每户的电表数据为依据，以“一年用电总量不超过20度”为标准，定义房屋空置，调查结果显示——
2017年，大中城市房屋空置率为11.9%，小城市的房屋空置率13.9%，农村房屋空置率为14%。
这样的数据意味着什么？
根据国际一般采用的标准，10%以下的空置率，意味着房屋的供需关系基本平衡；超过10%，意味着房屋存在较为明显的积压情况。
北京和鄂尔多斯的空置率已经是房屋严重积压的信号。
在已经征收房屋空置税的发达国家，空置率几乎都在5%左右：加拿大和澳大利亚出租房空置率一般在4%以下，新加坡出租房空置率在6%以下，日本房屋空置率在5-8%浮动，瑞士低至1.47%。
然而，尽管如此，数据依然有很大偏差。
还有一组经常被引用的数据——西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告显示：
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
这组数据，远远高于国家电网统计的数据，也远远高于意味着房屋的供需关系基本平衡的10%。
所以杨伟民在6月的论坛上反问：“现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清，怎么调控？就像GDP不清楚你怎么调控经济？怎么进行宏观调控？”
香港先行一步
同一时间，也就是今年6月，香港率先开始征收“一手房空置税”，香港也成为中国首个开征空置税的城市。
面对房价连续22个月上涨的情况，香港财政司司长陈茂波3月开始考虑征收空置税。仅仅3个月后，6月28日，香港行政会议召开特别会议，讨论三项房屋新措施，其便中包括了正式征收“一手楼空置税”。
行政会议决定对空置一年及以上的一手住宅征空置税，该税种将通过现有差饷机制收取，将为应课征差饷租值的200%。
简单来说，税率征收时会对这套房屋的租金做一个评估，估算出可以得到的年租金，而空置税则为评估出的年租金的200%。
尽管在如此短时间便将空置税政策落地，但香港房屋空置率与内地相比，其实并不高。根据官方的数据，仅有3.7%左右。
香港面临的问题是，空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。这也使得今年一季度，香港一手房空置率以同比14.9%的涨幅，位居全球城市榜首，并预计未来还有上涨的空间。
空置税政策的出台，在短时间便收到了明显效果。
最常用来衡量香港楼价走势的“差饷物业估价署私人住宅售价指数”显示，此前连续28个月上升且再破历史新高的指数，7月升幅收窄至0.82%，而6月、5月的升幅分别为1.85%和1.64%。
有地产分析师预计，未来一年内，香港楼价将下跌15%。
一些要回答的问题
然而，香港仅对一手房征收空置税的方法也不能完全适用于内地城市。
中国内地城市的房屋空置率已经接近20%，与空置率只有3.7%的香港相比，一手房的调节空间十分有限。
2015年，时任国家统计局新闻发言人、现国家统计局党组成员盛来运表示，空置率统计难以推出。
“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施”。
温哥华市规定，房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚。
英国对空置长达两年或以上的房屋征收100%额外市政税；法国则规定住宅空置超1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。
事实上，这些国家的空置税征收，都建立在较为完善的征信制度基础上，我国目前的征信制度尚没有办法充分支撑类似的实践。
此外，统一征收空置税还有极为复杂的情况需要考虑。
一是在商品房预售制度下，名义上已经拥有房产的人们，实际上并没有入住条件，如遇延期交房等情况，惩罚性的空置税是否能够对此加以区分。
二是中国的房地产商在交付新房时，多数房子为清水房或简装房，在房子本身未达到居住和使用或出租条件时，判定为“空置”是否合理。
三是中国幅员广阔，许多个人自身流动性很高，由于工作或生活的需求在不同城市持有房产，是否依旧需要交“空置税”。以及在全国各地经济水平和楼市情况差异巨大的情况下，应该以相同的标准还是差异化的标准进行征收。
最后，其他国家的经验在中国能否适用也成疑。
目前已知的控制统计手段是调查电表，而且空置税多为高额的惩罚性税收。为避免缴纳空置税，人们可能会有意通过故意耗电的方式，制造用电假象。
而对于那些拥有大量房源的个人和企业，会主动或被动地扶持一种类似房屋管家产业的诞生，这些管家的工作目标不是管理或修缮房屋，而是为业主避税，如此一来，空置税本身也是一种空置了。
另一边，也可能出现的成本向消费者转移。如内地效仿香港征收5%左右的空置税，那么缴纳过空置税的人们，在出售房产时，会抬升房价弥补损失，长期来看，很可能使空置税又和其他税收别无二致，成为推高房价的新助手。
还有分析人士指出，除了以套为单位的空置房屋，更应该引起注意的是空置面积。
相比于那些闲置的蜗居房，看似“充分利用”的大户型“豪宅”，其实占据了更大的居住使用面积。有一套大房子的人不用担心交税，有两套十几平方米的人们却要仔细分析政策，想想也知是不合理，于是有钱人为了避税房子越买越大，另一种畸形的市场又要诞生。
何时出台？
按照我国税收法定原则，一是开征新税，应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律；二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止，力争在2020年前完成改革任务。
也就是说，从未被视为条例的空置税，要通过全国人大及其常委会制定相应的法律，才能实施。
今年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件。
其中，第一类项目69件，即条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外，还有47件列入第二类项目，需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。
空置税并未在规划之中，这意味着，自2018年至2023年，空置税不会进入人大的立法议程。
相比之下，“房地产税法”却被列为第一类项目。
与房地产税相比，显然空置税的效果更明显，副作用也更大。
前我爱我家总裁胡景晖曾气急败坏地说，“只要一个税，我们就可以逼出90万套的空置房”。就算房价下不来，房租也能多少降一点。
但田国立一语道破天机：“房价要真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，这个僵持局面必须得有一个办法解决，商业银行在这个时候必须有一些操作办法。”
所以才会出现房地产税势在必行，而空置税只是纸上谈兵。
国民经略就曾分析表示：
征税的目的并不是降房价。 如果是为了降房价，空置税比房产税更加立竿见影，但对楼市的副作用也更大。可以想象，如果中国住房空置率真的超过20%，一旦开征空置税，影响无异于一场地震。 显然，如今的市场稳字当头，空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。 房产税能提供更持久的稳定税源。 房产税是持有税，只要买了房就要一直缴下去，因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机，让房子流入租赁市场，虽能在短期带来一定税赋，但缺乏持久性。
文末，我们始终要问：安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜？
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