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引言
2018年，商业地产大宗收并购活跃；万科印力收购凯德20个购物中心；外资投资机构聚焦一线城市；商业地产融资渠道不断创新并获得突破性进展…
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | Cici
时光流转，2018年已经成为过往，回顾今年来时的路，我们是以怎样的心情出发，又以怎样的收获结束？中国商业地产市场今年发生了哪些影响着行业的事件，且看赢商网盘点2018年度中国商业地产大事记，看懂中国商业地产市场过去一年的风潮变焕。
2018年，商业地产大宗收并购活跃；万科印力收购凯德20个购物中心；外资投资机构聚焦一线城市；商业地产融资渠道不断创新并获得突破性进展；全国迎来了超500个购物中心开业，增速连续两年下滑；存量商业进入“调改期”；房企入局新零售；融创收购万达文旅；房企业务多元化，集体更名去“地产”；房企结构调整，高管变动频繁……
01
万科印力联合收购凯德20个购物中心
1月5日，万科、印力和Triwater以83.65亿元，共同收购凯德商用在国内的20家购物中心。此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域。
收购完成后，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。
印力、万科、Triwater与凯德签约
图片来源：印力官网
02
凯德优化中国资产配置，聚集一线城市
继年初出售中国20家非核心购物中心资产后，凯德在中国市场又大手笔“进货”。11月12日，凯德集团以8.82亿元拍得广州黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地，打造凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。
11月13日，凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC)，以127.86亿元收购上海第一高双子塔，计划打造成上海第三座来福士广场。据悉，这也是凯德在中国迄今为止最大的单体项目收购。
有分析则指出，凯德年初在中国市场通过积极的资产配置后，现在主要聚焦在一二线优质资产上，此次获取的广州、上海项目就是新的例证。
图片来源：凯德上海微信号
03
一线城市商业项目收购活跃
一线城市商业项目收购交易活跃，从交易主体的收购行为看，凯德、领展、博枫资产管理等外资机构聚焦中国内地一线城市市场。
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凯德：
1月5日，印力联合万科、Triwater出价83.65亿人民币收购凯中国在国内的20家购物中心，总建筑面积约为95万平方米，主要为凯德广场，不涉及来福士项目。
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上海：
年初，华侨城旗下上海浦江O’mall华侨城商业中心不足20亿收易主河南新田置业；
5月中旬，融创、美罗、华凌和盛煦地产联合收购位于淮海路商圈的上海广场，交易初始转让价约为18.6亿元；
7月消息，博枫资产管理（Brookfield Asset Management）已经完成对上海金桥太茂与南翔太茂两个社区购物中心的收购，不过关于此次交易的具体金额，对方并未透露。
12月消息，美国私募基金巨擘黑石以12亿美元(约93.6亿港元)，收购新加坡丰树产业上海怡丰城及相邻办公大楼。
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北京：
11月26日，领展宣布以25.6亿收购位于北京商场——京通罗斯福广场；
12月9日，北京愿景明德管理咨询有限公司从基汇资本手中以约105亿元的价格收购北京盈科中心。
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深圳：
9月27日，据港媒消息，领展拟斥资约74亿港元（即65亿元人民币）购买深圳中心城商场。
北京京通罗斯福广场
图片来源：京通罗斯福广场官网
04
购物中心新开业量增幅减缓，市场从发展期向成熟期转变
据赢商网初步统计，2018年全国新开业购物中心（商业体量≥3万平方米）超过530个，总体量超过4600万平方米，与年初的预估开业量对比，实际开业率在50%-60%。2017年的实际开业数量为504个；体量4600多平方米。对比去年几乎是持平的，甚至有微小缩量。
从近三年（2016-2018年）数据看，新增购物中心数量维持增长，但增速连续两年下滑，体量趋势基本一致。
另据初步统计的2019年拟开业数据，与2018年的预估量基本持平，数量大约在1000个左右（2018年为938个，体量8400万）。
数据说明，购物中心市场仍保持高位发展，但增速几乎趋于零增长。同时，购物中心从发展期进入成熟期。
长沙松雅湖吾悦广场开业现场
图片来源：新城控股
05
存量商业进入“调改期”
购物中心开发周期到来，商业地产加速进入存量改造时代，尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。
以上海为例，2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造，其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比高达57%。2018年近40万平方米物业完成改造并开业，包括长风大悦城、世茂广场、悠迈生活广场、三林印象城、第一百货商业中心等。
此外，今年开业的改造项目还有北京的太阳飘亮购物中心、昌发展万科广场；广州的太阳新天地购物中心；深圳深国投广场；南京慕斯荟；福建东百中心、福州东百优品城；陕西渭南吾悦广场……等等。
上海世茂广场
图片来源：上海世茂广场
06
融创以62.81亿元收购万达文旅全部股份
10月29日夜间公告，融创中国以62.81亿元收购万达文化管理100%股权，包括万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。（2017年7月，融创中国以438.44亿元接手万达位于广州、海口、昆明、西双版纳、成都、重庆、桂林、无锡、南昌、合肥、青岛、南融以及哈尔滨共13家文旅城91%的权益。）
但万达在公告中强调，“万达将动用全部资源，全力支持融创收购但目前尚未开业的万达城项目顺利开业及运营。”同时，万达还提及看好中国文化旅游行业发展前景，今后仍将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。这一强调，似乎为此后的一系列动作埋下了伏笔：
11月8日和12月13日，两座万达城相继签约，分别落户兰州与延安，两个项目的总投资分别为300亿元、120亿元，合计420亿元。
10月22日，万达签约贵州，计划在遵义市内以直投、合作独资、合资等多种形式开发建设万达红色文化旅游项目1个和万达广场2个。预计项目总投资计划约100亿元。
再算上已经落成的青岛东方影都项目，万达的文旅产业有再度起航的架势。
图片来源：商业地产头条
07
商业地产融资模式不断创新，获突破性进展
截止2018年11月30日，交易所市场发行CMBS项目超过15单，发行规模近300亿元，底层资产类别包括写字楼、购物中心、酒店和长租公寓等。商业地产融资渠道不断得到创新并取得突破性进展。
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部分典型案例：
国内首只存量资产并购基金——融创，基金规模达200亿元；
全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产，新加坡上市；
2018全市场最大规模CMBS——广州正佳广场，73.006亿元；
150亿商业地产投资基金——华润置地联合体，150.01亿元。
砂之船房地产投资信托在新加坡交易所上市
图片来源：砂之船官微
08
土地市场：一线城市趋冷，二线城市稳步上升
土地市场整体降温，一线城市更为明显。12月3日，中原地产研究中心统计数据显示，今年前11个月，中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元，同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上，增速明显放缓。
其中，北京年内土地成交大约在1680亿左右，截至目前已经成交1558.54亿，同比去年下降41.51%；广州今年的土地的出让金额却不足千亿，为930.8亿元，同比下降2.35%；深圳出让土地397.6亿元，同比下降了11.88%；但上海土地出让金达到了1715.7亿元，同比上涨了26.96%。主要是由去年的供地结构调整等原因所致。
整体上看，一线城市土地市场降温明显，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。
与一线城市相对比，二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计，前11个月，杭州“卖地”收入达2452亿元，居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。
尽管如此，一二线城市仍未房企拿地重点，三四线城市土地市场亦现转冷趋势。
土地拍卖现场
图片来源：山西新闻联播
09
房企入局新零售，加速扩张版图
住宅地产的红利逐渐褪去，自持商业资金压力大。与商业运营紧密联系的零售板块，成了房企探寻多元化的新领域。佳兆业、宝能、绿地等房企的商业版图正在加速扩张。
宝能布局新零售业态。在零售版图上，宝能将主打三大主力业态，重点打造仓储式会员店“东市西市”、精选会员店“悠宝利”和生鲜加强型便利店“万麦”。3月31日，宝能旗下新零售业态——万麦便利店8家店在深圳同时开业，标志着宝能零售战略版图正式拉开；11月24日，精选超市悠宝利杭州开业；11月30日，东市西市首店在南京开业。
佳兆业自建精品超市和书店。5月1日，佳兆业商业集团旗下两大自有品牌“CASA MIA(卡撒米亚)精品超市”和心居地复合书店在广州佳兆业广场开门纳客，12月CASA MIA深圳首店亮相。2019年，CASA MIA将有多家门店落地深圳，此外，佳兆业商业还计划开出200家生鲜便利店。
绿地集团发力G-Super。绿地G-Super自2014年在上海开出首家门店后，目前已经在全国开业55家门店，进入上海、南京、西安、重庆等全国18座一、二线城市，会员人数已超过180万。12月21日，绿地G-super首家旗舰店在上海开业，未来将继续在一线城市开设新的旗舰店，计划2019年开出20家以上门店。同时，绿地在上半年还推出了新品牌“吃喝研究所”。
佳兆业“CASA MIA(卡撒米亚)精品超市
”图片来源：赢商网
10
房企业务多元化，集体更名去“地产”
今年，迎来房企集体更名。今年以来，已经有包括万科、保利、龙湖、万达、奥园、合景泰富、时代、朗诗、中骏、宝地、海航等10余品牌房企更名，去掉原公司名称的“地产”二字，以匹配公司的多元化业务现状。
虽然当前有不少房企纷纷进行了更名，但从实际情况看，房地产销售仍是其绝对的核心业务，多元化也基本是靠房产销售输血来发展。且短期看，难以形成匹敌地产业务的规模。因此，这些企业虽然更名去掉了“地产”两个字，但本质上仍是地产公司，能否最终转型成功，还需要数年时间来验证。
图片来源：公告截图
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企业组织架构调整，高管变动频繁：金融人才受青睐，港企“二代”登场
商业地产进入存量市场，以往的高开发周转模式逐步转向深度运营或轻资产管理输出，开发企业进入新的发展阶段，相应的对高管人才的需求和配置也有所变化。因此，行业的变化带来的是一股高管的动荡大潮。
据赢商网统计，2018年前三季度商业地产行业超200位高管发生变动；只会“拿地”的高管已经不吃香，银行背景高管备受青睐。香港房企新一代接班人“上位”。
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龙湖、泰禾、绿地等房企有大规模人事调整；
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合生创展委任前建行广东省分行副行长席荣贵为公司执行董事及行政总裁；
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福晟国际委任童文涛为执行董事及集团行政总裁，童于建行工作超过20年；
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众安房产委任汪水云为董事会副主席，汪曾在中国农业银行任职。
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香港龙头房企“大腕”长实集体主席李嘉诚、太古地产董事局主席史乐山、恒隆地产行政总裁陈南禄接连退休，新一代接班人登场。
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内地融资渠道收紧，房企集中赴港上市
随着融资渠道的不断收紧，加上内地资本市场对房地产企业依然保持严格高压状态，因此，不少内地中小房企纷纷寻求赴港IPO。正荣、美的置业、大发地产、德信中国、海伦堡等房企今年集中赴港上市。房企在香港上市，主要是看重香港多元化、市场化融资平台。然而，却不得不面对港股估值较低的现实问题，此举被业内人士成为“割肉续命”。
美的置业宣布香港上市
图片来源：美的置业
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文旅产业风潮兴起，房企争相布局
住宅市场收缩，商业项目挑战资金链和经营能力，文旅地产旅居结合的模式，加上各方面政策的加持，因此，各大房争相布局文旅产业，文旅地产新风潮兴起。
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6月，保利地产设立了保利(海南)旅游发展有限公司；
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8月，碧桂园正式成立了文商旅集团;
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8月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。
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11月，富力地产于海南成立了文旅公司；
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12月14日，复星旅游文化集团在香港成功上市。
今年，华侨城并购了多个文旅项目，同时出售了大量房地产项目，其“淡化房地产商形象”的意图十分明显，欲发力文旅大IP；此外，华润置地、佳兆业、雅居乐、荣盛……等众多房企今年均在推动文旅项目的开发。文旅地产似乎要迎来新一股风潮。
保利阳江海陵岛度假项目
图片来源：保利地产
总结中国商业地产这一年，市场在变，企业在变，整个行业则是在变革中进步。对于未来，相信不忘初心，方得始终！
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