物流地产在我国的发展方兴未艾，但市场份额已经较为集中。行业中轻资产和重资产两大策略在万科旗下的普洛斯和万纬身上得到了体现。成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显。
行业：缺口巨大增幅放缓
物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。
市场供需缺口仍然巨大
从整体而言，市场和企业迅速发展，但仍然未能弥补我国物流地产行业与发达国家的巨大差距。截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，而日本人均仓储面积为4.0平方米，相差达10倍之巨。而在这人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是拥有信息化管理、现代物流仓储的面积，余下的0.3平方米则包括旧式仓库等老旧设施。据观点指数统计，我国现有的物流仓储设施约有70%建于90年代之前。这既说明了我国现阶段物流仓储的巨大缺口，同时也意味着我国物流地产行业市场具有巨大的发展前景。
数据来源：观点指数整理
投资增幅开始放缓
根据国家统计局数据，2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元，同比增幅为5.5%，较2015年增幅下降22.9个百分点。从面临的挑战来看，主要由于前些年物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，再加上相比住宅和商业地产土地出让金少、税收贡献较低、土地利用率不高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。
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同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。较之以往野蛮生长的盛况，物流地产似乎已经到达了一个瓶颈期，跑马圈地的发展方式渐渐变得不再适用，多方向、多层次发展正在成为新的增长点。于此，多个新的物流地产运营模式应运而生，金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区你方唱罢我登台，新老企业也在这片复杂的红海中百舸争流。
从物流地产的空间分布上来看，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流的发达也解释了我们对于江浙沪包邮的羡慕和嫉妒。
图：2018年全国物流园分布
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而从其城市的空间分布上来看，物流园区一般分布在城市的边缘或是卫星城中，紧邻国道、省道、高速公路或空港水港，距离市中心一般不超过一小时车程，这些地区地价较低且交通非常发达。以长三角地区为例，昆山常熟等城市是物流地产企业的必争之地。
政策：重视程度高 出台文件频繁
虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。
2015年8月，财政部、国税局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，2017年8月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。
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今年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。
可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。
竞争：“一超多强”的市场格局
数据来源：普洛斯2017年报、各企业官网数据、观点指数整理
经过十余年的发展，物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。
在第二梯队及后来竞争者中，主体的分布尤其广泛，以其他行业为主要业务的企业多有涉足。但主要可以分为四类。一是外资企业进入中国进行发展，如丰树与安博；二是传统房企跨界发展，如万科万纬物流与远洋集团等；三是电商企业为满足自身发展建立产业链，发展物流地产；四是独立经营物流地产的其他企业，如易商红木和环普等。
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在物流地产企业中，不同的主体自然有着不同的发展方式与竞争优势。
外资企业如安博、丰树等在国外有着较为领先的仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，进入中国市场后可以复制既有的模式和经验，在本世纪初物流地产行业方兴未艾之际起到了领路人的作用。
万科等传统房企拿地能力较强、土地储备丰富而且规模庞大，依托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用地兴建物流园区的同时大量收购，并且正在向外资企业学习，是外资企业最强大的对手。
以京东为代表的电商企业有着齐全的上下游链条与源源不断的仓储需求，对整个物流行业有着更为深刻的理解，对物流园区的区位和价格也更为敏感。
而其他企业们往往在某一领域方向有着较强创新能力，比如民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产，在大企业如林的战场上开辟出了一条独特的道路。
企业：轻重资产的较量
由于出身不同，物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径，而其中差别最大的就是轻、重资产模式，轻资产运行效率高资本周转快，重资产风险系数小收入水平高。下面是行业中风格比较突出，规模较大的几个典型企业。
（一）普洛斯-快速周转、覆盖全面化
截止2018年6月，普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普，在38个战略性的区域市场投资、开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，开始塑造较为完整的的产业发展生态体系。
轻资产快速周转
普洛斯能够在中国白手起家迅速发展，与其轻资产运营模式密不可分。普洛斯早在1999年就发起了第一支私募基金Prologis European Fund，从19位机构投资人手中募集了10亿元，用于收购自己手中的成熟物业。这种用私募基金收购房地产，再将回收的资金迅速开发新项目的方法就是普洛斯的轻资产运营模式。
在新项目建设完成后，由拓展开发部门建造好仓储设施，随后招商。当出租率达到六成左右时，该项目就被移交给物业管理部门进一步招商。当出租率接近满租，同时租金回报率达到7%时，该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有，接下来普洛斯公司自身只负责这些物业的管理和长期运营，并且通过基金的发起人和一般合伙人身份获得一定的业绩提成。而这些租金和分红收入又成为了开发部门的开发资金，实现了资金的闭环再生。
成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显。
在进入中国并发展一段时间之后，普洛斯分别于2013年和2015年成立了中国物流基金第一和第二期，目标规模为30亿美元和70亿美元。截至2017年底，已使用资金为23亿美元，未使用资金为77亿美元，基金合作伙伴有9个。
2018年2月，普洛斯又与中国人寿设立规模为16亿美元（约合100亿元人民币）的收益增值型基金，同样用于收购已完工物流和工业资产。已被事实证明高效的轻资产运营模式，在普洛斯的旗下一再复制，普洛斯也因此在行业中占领了绝大部分的市场份额。
全面化服务
作为第三方物流，普洛斯提供的不只是仓库。中小零售商与制造商为了解决规模与资金问题，选择将运输过程外包。普洛斯为了解决这类需求成立了第三方物流部门，为企业提供现代化供应链、最后一公里运输、碎片化运输以及大数据分析等服务。而普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。
图：普洛斯物流地产生态
数据来源：普洛斯2017年报
也正是因为普洛斯庞大的规模与全面化的服务，让其拥有了大量较为优质的客户，其中零售业企业包括欧莱雅、屈臣氏等快消品企业，京东、亚马逊等电商企业，以及百胜等快餐企业。而像韵达、中通这样的传统物流服务企业，大众、尼康、三星这样的制造业企业也在其中。
根据年报，2017年普洛斯的物流仓库的平均租金为1.06元/平方米/天，出租率为85%，承租面积排名前五的客户分别为百世快递、京东、德邦、唯品会和中国外运。
（二）万科万纬-密集网络服务精细化
早在2014年，万科就已经开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌“万纬”。虽然万科在2017年7月与银团斥资790亿元收购了普洛斯，但是万纬和普洛斯没有合并，而是以万科为共同股东，协同发展。
经过四年的布局，万纬在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆等36个核心物流节点城市运营管理88个项目，目前已经形成环渤海、长三角、珠三角及中西部地区的物流地网。截止到2017年末，在营高端仓储设施达到390万平方米，在建面积277万平方米。
发展历程
万纬没有普洛斯多年积累的经验优势，也没有达到普洛斯那么庞大的规模，但背靠万科这棵参天大树，万纬显然有着其他从业者无法比拟的优势。
近年来，除房地产开发外，商业地产和物流地产是万科最为看重的业务板块。2017年4月份以来，万科每个月都会新增接近40万平方米的物流地产项目，以极其迅猛的速度扩张发展。公开土地市场以及收购的拿地方式对于万科这样的老牌房企来说，早已经是轻车熟路。而万科雄厚的资金实力、熟练的拿地能力与在物流地产上的决心结合起来，就共同促成了万纬这个后来者的惊人超越。
重资产+密集网络
与普洛斯的轻资产模式不同，万纬以及大部分国内物流地产企业现阶段采用的仍然是典型的“持有和运营服务”的重资产模式，靠着大量的开发与收购在全国迅速布局。开发与收购的资金大部分依靠自筹或者基金，至于盈利方面，万纬由于起步较晚暂时还处于扩张积累阶段，主要靠租金与增值服务支撑。
虽然万科在2017年10月与4家公司共同出资设立了总额为60亿元人民币的物流地产基金（珠海市坤元兴投资发展合伙企业基金），随后又在2018年5月4日委托中航信托发行了三类共8200万元人民币的万科物流地产存量基金。但这两个物流基金的投资方向为“中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目”，也就是说是用来收购其他企业的物流地产项目来扩大版图。
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物流地产是一个布局网络越大、越密集，受益就越多的行业，万纬迅速扩张所带来的规模效应，与万科的其他业务板块产生协同效应，这种协同效应依托于万科多年经营积累的客户生态。
完整产业链服务
作为后来者，万纬主打的是精细化的服务。从物流网络到设施设备全部纳入信息服务平台，实现了集约化和自动化的高端物流仓储。
特别是在冷链方面，万纬已经开始发力。为了提高物流供应链信息化水平和管理能力，2018年3月万纬与锐特信息签约成为战略合作伙伴，实现了冷链物流全程可追溯的技术解决方案。在2018年7月，万纬又收购了太古冷链，加速了在全国范围内冷链的布局。
同时，在物流园区内还提供了面向客户员工的长租公寓及配套娱乐运动等设施，满足了客户的长期驻扎需求。也正是这样的精细化服务，在吸引了客户的同时也创造了更多的业务需求，形成了一条较为完整的产业链。
截至2018年6月，万纬的客户约有60家，覆盖电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等领域。
（三）丰树
2000年，丰树从新加坡港务局剥离房地产业务后成立，2005年进入中国物流地产行业。经过13年的发展，在中国境内已经拥有物流地产项目37个，布局19个城市，在管仓储面积达259万平方米，拥有单层仓库88座，双层库31个以及2个六层库。
与普洛斯超过半数的资产都在中国不同，丰树集团最大的投资国家是新加坡。中国大陆境内，丰树投资经营的资产为53.58亿新元（约合259.26元人民币），仅次于新加坡的151.88亿新元和香港的75.16亿新元。丰树在中国的主要业务有办公楼、零售、工业、住宅以及物流地产等。和普洛斯万科相比，丰树的经营业务面显然要更宽一些。相应地，丰树的商业模式也比较多元化。丰树的物流园主要依存于两个投资平台：丰树产业私人有限公司与丰树物流信托，即丰树集团与其成立的信托基金。也就是说丰树的商业模式既有轻资产也有重资产，重资产部分由丰树自己持有，轻资产交由信托基金持有。其中丰树产业私人有限公司在丰树物流信托中所占比例为44%。
创新多样化
在经济发展日新月异的当下，除了一般的物流园区外，许多新型物流园模式因市场需求变化应运而生，其中金融物流园和保税物流园是两种比较典型的模式。
（一）金融物流园
金融物流是出现不到十年的一种新物流模式，面向的是物流业的运营过程，通常是用于质押监管与在途监管业务。与常规物流园区不同，金融物流园联系的不只是物流企业和客户，还有金融机构。金融机构的介入让物流园具有了金融的属性，以及更加复杂的物流模式。
客户企业在生产和销售过程中经常会遇到资金与货物无法衔接的情况，也就是已生产未销售货物和已销售但未收到账款的货物，与资金的衔接时间往往有断档。
这个时候企业想要继续生产需要资金，就只能向金融机构进行质押贷款。在质押贷款后，这些货物的货权就属于授信的金融机构。但是金融机构自身并没有储存和运输这些货物的能力，这个时候就需要物流地产企业的参与。这些货物由银行委托物流地产企业进行储存和运输，当客户企业销售完成并拿到账款之后，再将质押的货物赎回，进行下一轮的生产销售。
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在这个新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一个。从2017年3月第一个金融物流园落地至今，民熙物流已经拥有9个在管金融物流项目，建筑面积60.5万平方米，另外还有5个共计31万平方米的金融物流项目被普洛斯收购。
（二）保税物流园
保税物流园也是一种新的物流园区，一般是由地方政府负责组织筹建和申报，由海关验收和批准设立的海关监管区域，即“境内关外”，对于引进外资、国外大型项目具有重要意义。保税物流园区和常规物流园最大的区别在于，涉及到跨境的存储和运输问题，通常位于海港或者国际空港。
作为国际物流与国内物流的衔接区，保税物流园区具有政策优势，进入园区视同进出口；深加工结转货物只要报关进入中心即可享受退税，避免像过去那样须将货物运到境外（不做任何加工）再运回国内“一日游”。
其主要作用有三个：一是解决一般贸易出口商品进入中心退税问题；二是解决一般贸易进口商品保税问题；三是解决加工贸易中的深加工和结转货物问题。
在保税物流方面，普洛斯、万纬和丰树都有涉及：普洛斯拥有保税物流园区4个，总面积49.5万平方米；万纬在宁波拥有一个4.8万平方米的保税物流园；丰树在天津和上海有3个总计27.78万平方米的保税园区。
结语：物流地产企业在中国的竞争与发展还远没有定局，在这个江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀万纬以及各大门派都在各自较量，万科在收下普洛斯后能否就此一统江湖也还未可知。但我们能够确定的是，物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进，在我们未来的日常生活中，物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。