毋庸置疑，经开2019-10号地块是目前国商区最优质的地块，肯定会创国商区的土地价格新高，同时也是下半年市区土拍的风向标！
1、从地块自身条件看，近100亩规模，建筑面积超15万方，2.2容积率，建筑密度低于25%，限低24米，限高60米，可建8层洋房+20层以下的高层。北侧临快速路有绿化带，可减少高架影响，无论是地块规模还是规划指标，都给了开发商充足的发挥空间，具备了打造高品质楼盘的各种条件。
2、从周边配套看，该地块离万达广场仅1.7公里，离高铁南站仅3公里，万达商圈已经非常成熟，菜场、学校、医院以及购物中心齐全，目前可以说是生活无忧。随着地块至少三年后的交付，包括高铁南站扩容、城际轨道、快速路、秦湖、双溪公园以及投资15亿美元的新加坡22世纪未来城都将进入交付使用或者在建，交付即繁华不是梦想。
周边生活配套图
3、从区域发展看，集中全市之力打造的国商区是嘉兴城市的未来核心，板块热度非常高，城市向南，生活向上已经成为市场普遍共识。而这块地具备了万达板块和高铁板块双重属性，并且在庆丰路与双溪路之间的国商区中轴之上，发展潜力应该是高于科技城地块。
国商区控规图
4、从购房群体看，国商区的发展机会让市场有一个认同点，那就是可以兼顾自住和投资，是市区所有板块里的首选区域。一手房难买，二手房价格高，一二手房价格倒挂大，板块具备了强大的引流力，如果国商区的房子卖不动，其他板块可以说就是寒冬了。
5、从国商区存量看，截至到7月底国商区库存仅不到2200套，如果敞开供应的话，销售周期不会超过三个月。到本地块上市销售时，竞品项目仅仅有国商区苏嘉地块以及新希望科技城地块，可以说是僧多粥少，竞争压力很小，开发风险较低。
6、从开发商拿地看，大部分开发商在市区基本都没有储备地块了，并且可售房源量很少，土地补仓势在必行。同时，国商区19年上半年的预售证价格上涨幅度高过其他板块，提高了开发商销售价格预期。
国商区成交的实际土地楼面价前三名是珑府9200元/㎡，东方禾苑9051元/㎡，江南国际城8968元/㎡，而今年初成交的苏嘉地块楼面积也仅8200多元/㎡，所以这块地不仅会创国商区地价新高，而且也会突破熔断价，即土地楼面价超过10040元/㎡，还肯定会超过5.28日新希望科技城地块的实际楼面价11287元/㎡。
这块地的成交价格会具备风向标意义，会打开国商区2019年以后土地价格的天花板，直接影响了下半年国商区的土拍成交价格，也会影响其他板块优质地块的成交价格。
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不可否认，经开2019-10号地块也是首次土地限价突破20075元，单价上涨了2000元，土地指导价的变化同样也具备了风向标意义。
2017年，“5.22土拍”以来，市本级的土地限价一直围绕20075元/㎡的土地价格和10040元/㎡的土地楼面价设定的，超过以上两个指标其中的一个即熔断，转为竞配建。按照以前的规则，2.2的容积率地块楼面价应该是9125元/㎡，但这块地土地限价直接上涨了2000元/㎡，地块楼面熔断价为10040元/㎡，我们看到了土地指导价出现了明显的松动，只有土地限价提高了，起拍价才有提升的空间。
土地指导价松动的信号意义，我们可以理解为是嘉兴城市价值的自我重新认定，土地是资产，是有其合理价值的，这个合理的价值是根据城市的发展有着密切的关系，一个城市只要持续稳定发展，土地价格就会随着上涨，这也就是城市经济和土地地价之间的关系。嘉兴制定的“12410”首位发展战略可以说是让嘉兴的未来充满了期待，土地单价限价的上涨就在情理之中了！另外，土地限价提升后，在同样的成交价格下，可以减少配建面积，供给市场更多的可售房源。
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经开2019-10号地块更是对国商区，特别是高铁新城价值的重新认定，也具备了风向标意义。
长三角一体化上升为国家战略，区域发展格局正在重新洗牌，重新构建，嘉兴城市发展也迎来了历史性的机遇，7月份嘉兴提出了实施首位战略的总体思路，即“12410”发展密码。在实施首位战略发展进程中，无论是打造长三角核心区枢纽型中心城市，还是打造面向未来的创新活力新城，以及打造活力开放高质量发展的示范地，国商区对于嘉兴的意义和发展价值都是不言而喻的。
特别是国商区高铁新城的规划，更是给嘉兴带来了无限想象空间，50平方公里的规划面积，对标虹桥枢纽的国际化高标准定位，打造高能级的城市平台，全面提升城市能级，提升嘉兴中心城市的首位度，这是嘉兴赋予高铁新城的历史使命。可以说，嘉兴未来城市的新核心肯定是高铁新城，10年、20年后能代表嘉兴城市的中心区也只能是高铁新城。“城站一体”的开发模式，让高铁新城不仅仅是长三角的核心交通枢纽，还会配套国际社区、国际学校和国际医院，这里将会成为嘉兴的黄金心脏。
而经开2019-10号地块就是在嘉兴提出“12410”的首位战略和高铁新城规划背景下，出让的第一块土地，所以，开发商的参拍数量、出价情况以及成交价格都会备受市场关注。我认为，这次土拍不仅仅是一次创区域地价新高的土拍，更是一次对国商区特别是高铁新城的区域价值重新估值的土拍，无论对于国商区的后续土拍还是嘉兴其他板块的土拍都会起到风向标的意义。
高铁新城的规划范围图
嘉兴土拍各板块地王图
附：地块出让情况如下
