进入2019年，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票，外资加仓内地房企正酣。
2月1日，新加坡政府投资公司出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。
除了万科外，远洋集团总额为5亿美元的3.25年期高级美元债券发行，竟吸引了超过200位高净值投资者参与认购，仅1小时订单规模已超过10亿美元，最后该债券超额认购近9倍之多。禹洲地产1月28日发行规模为5亿美元的4年期债券，收获了近20个逾5000万美元的大额订单，实现了超7倍的超额认购。
外资缘何加仓内地房企？业内人士认为，这与市场对地产行业预期发生变化有关。
无论是中央经济工作会议对于房地产的表述，还是地方两会对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。去年底召开的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。今年地方两会的召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词。
2018年房地产市场正值“房住不炒”“限购、限售、限贷、限价、限商”时期，各地区房地产政策表现趋严，调控措施更细节、更全面。但是在2018年底，个别城市出现了“松动”的迹象。2018年年末，部分地区房地产政策释放出松绑迹象，结合当地的实际情况，针对限购、限售政策作了调整，从地区政策调整的方向上看，的确是较之前更宽松些，因地制宜或许在后期的调控中更为有效。同期央行出现定向降准，银行业的流动性压力得到很好的缓解，对市场中房屋贷款业务也表现出利好的趋势，利率方面也出现松动下调的迹象。
融360大数据研究院分析师李唯一表示，展望2019年，从政策方面来看，以稳为主，“一城一策”将加大区域分化。在整体经济大环境未发生大变化的情况下，预计2019年房地产调控政策上仍是以严格为主，依旧发挥长效机制作用。但各地具体实施细则将不再是一刀切，因地制宜、因城施策会得到更多的推广和应用，一线城市与二线城市存在的具体问题不同相应的解决方案和措施也将有所差异，对于刚需的保障措施将会加速落实，完成房屋回归居住属性，既要从外部净化市场也要从内部优化结构提供更多行之有效的保障措施。
从房屋交易情况来看新房的交易仍将占据市场中的较大份额。限购限售存在因城市不同而出现调整的可能，二手房交易在驱除投机行为的前提下将会得到回升。预计2019年整体交易量会出现低幅回升，城市保障性住房也将更多投入市场中，缓解交易市场中的供需压力，既要保障住有所居又要提防投机炒房，破坏市场秩序。
从房贷利率走势来看，融360大数据研究院认为，2019年利率出现回调的可能性增大，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，有利于信贷规模扩大。从风险角度来看，个人住房贷款也是相对风险较小的资产，银行相对更有意愿去加大这方面的信贷规模。但由于央行的流动性是意在输血给民营企业、小微企业，并未放开对房地产的金融监管，因此银行对房地产的倾斜度也是有限的。
“受购房市场环境净化以及资金流动性的利好，刚需群体利益需要得到保障，但是一线城市与二线城市仍存在差异，一般一线城市较二线城市利率更低，主要受城市经济情况、银行数量、体量以及业务量影响。不过，从目前来看，即使在一线城市，利率短期内也将无法回落至优惠折扣水平。”李唯一表示。
“房地产板块2018年及2019年净利润增长确定性较高，维持‘超配’建议。”国信研究分析师表示，最新数据显示，地产股2018年净利润多数预增；业绩锁定性达历史高位； 2016年-2018年优势地产股销售持续增长，亦有利于2018及2019年的业绩释放。我们继续保持对地产股的乐观观点，维持行业“超配”评级。
民生证券分析师杨柳表示，政策主旋律已从严厉调控转向“三稳”，“棚改”仍是多个省市的推进目标，继续看好政策稳定预期下有优良业绩表现的龙头房企。（经济日报-中国经济网记者 温济聪）