河西南是一个在口水中成长起来的板块。

从最初的堵路拉客大战、挖掘机挡路恶性竞争，再到“星八客”联盟的成立，再到各种突击开盘、神秘开盘、停电开盘、十盘齐开、万人摇号…

无论是喜剧、悲剧还是闹剧，经历过的人们，每一幕画面感都历历在目。

直到今天，“真假南外”、“入住率”、“真实成交价”等等，只要扯得上河西南的话题，都自带充足的口水。

01

迷醉江心洲

与河西南相比，这些年的江心洲则要低调很多。

偶有“富人岛”的称呼博一下眼球，也有说相比江北核心区的大兴土木，这座长江小岛像是被遗忘的角落。

这是一个很有特点的板块。在一个相对孤立的片区，从原生态的乡村风貌直接往高端低密度板块打造的少数样本。

生态科技、国际水务、人工智能等等头衔，似乎远没有河西南的南外好使，再加上中新合作开发、长江大保护等问题带来的协调、沟通成本和限制性因素，江心洲在各项目的进展上，始终要比河西南慢一些。

这么多年下来，岛上交付的商品房，也就四五个楼盘，而河西南已达十来个之多。

但是江心洲的优势，同样也是无可比拟的。

▲ 江心洲区位图（新街口、元通与江北中央商务区共同辐射区域）

规划一个商场、一座学校容易，但却无法在城市的核心地带的江面“变”出一座大小合适的岛屿，而又恰好处于主城、河西奥体和江北核心区三大顶级区域之中。

“开车一下夹江大桥，看到中新大道和两旁的鲜花和绿化，有一种回家和定心的感觉”，常住江心洲的业主，对这里有着不同他处的归属感。

岛上的各种邻居群、美食群、跑步群、摄影群、宠物群等等非常多，选择居住在岛上的人们，似乎对于彼此有更高的认同感，住久了，邻里们也都挺熟悉，互帮互助也是常有的事。

最让人迷醉的，就是全岛就像一个开放式的大花园，只要举起手机，人人都可以成为摄影师。每一条道路的绿化都很考究，而整个环岛的风光带，勾勒出最美的漫步、骑行与郊游的路线。转眼间又到秋天，粉黛乱子染上了红色，微风下，最美的季节又要来临。这两年突然网红起来的粉黛乱子，其实并不难种植，很多地方也竞相播种了大片的粉黛花田，然而，却始终出不了江心洲这种随风摇曳的粉红，与波光粼粼的江面相映衬的画面感。

（上图由业主提供，表示感谢）

纵使低密度是一把双刃剑，商业配套的相对缺乏一定程度上制约了江心洲的入住率，但严苛的建设限制确实让这里保持了绝佳的居住环境。在岛北，别墅和洋房错落有致，洋房的楼间距和许多高层一样宽敞，在地价动辄三四万的河西，显得尤为奢侈。

02

江心洲，有什么“梗”？

其实，关于江心洲，也有新老两个“梗”是不能不提的。

“淹水”问题，首当其冲，这是一个“老梗”。碰到江心洲的业主，你可以说那里配套不足、交通有待加强，这个大家也都承认，但是你要说江心洲会被水淹，一定会被怼得不轻。每到洪水季节，江心洲在南京人的朋友圈里被淹了无数次，最后发现，各种“被淹”图片来自于长沙橘子洲等各地，而江心洲的防洪堤升级完成和海绵城市试点后，其在这些年的暴雨考验中表现非常出色，建成区域没有任何积水。不夸张的说，如果暴雨天，你害怕爱车受淹，就把它开到江心洲吧。

还有一个“新梗”，就是学校问题。对于江心洲，交通和配套其实并不是大问题，长江隧道、五桥加上地铁十号线，日常进出岛并不拥堵，而岛上到河西金鹰也就一脚油门的事。但是配套的小学、初中新学校何时完工，引进什么学校，则是岛上居民讨论中永恒的议题。

岛北的保利和银城旁边虽然早就规划了公办中小学用地，但是开工时间一拖再拖，直到今年终于有了实质性进展，学校的规划方案已经出炉，大型设备已经进场施工，下面就等具体引入学校的落实，大家普遍预期不会差，至少是建邺区内一线教育集团的分校。而在岛中，也有新的小学也处在规划中。虽然金陵中学的高中部分部已经确定上岛，但公办初中小学学区的落实，才是对于进一步提高岛上楼盘的入住率，至关重要的因素。

学校的不确定性，也是目前江心洲相较于河西南，房价并不十分突出的主要原因。在二手市场上，虽然，江心洲少了学区房买家这一重要客源，但优质房源拿出来卖的数量也很有限，具有稀缺性的低密度房源，真要拿出来卖，很多房主还是舍不得的。毕竟，核心地段叠加低密度产品不可复制，学区一旦明确，价值就会被真正体现。今年，江心洲的二手房价整体有所上涨，低密度、户型好的房源更受青睐。

近期，江心洲纯新盘仁恒江湾世纪即将公开。顶着“仁恒”和“江湾”的光环，这一项目从2016年拿地起，关注度一直不低，其优势无需过多赘述。但是，问题同样存在，相比于距离老城区和河西更近的岛北和岛中，偏居岛南的江湾世纪，在配套上可能更加迟滞一些，在学区问题上也更不明朗，这对于想做“第一居所”的购房者尤其是有上学需求的家庭来说，也有一定的抗性。

03

江心洲，加速度？

偶尔，也能听到有投资江心洲业主抱怨：当初要是买了河西南，涨幅更高一截，同样的价格，都可以买到江湾城三期了。不过，真正入住江心洲的人，还是非常喜爱这里惬意的环境，在喧嚣的都市里，能够觅得一方净土，实属乐事。

一向“佛系”的江心洲，今年以来各项工程的建设有加速迹象。

前段时间，岛北人民心心念念的小学开工了！初中也已围挡并进场。

去年出让的国际水生态创新中心地块，近期已完成围挡并进场施工。

该项目主要包括国际水生研发创新中心、概念水厂博物馆与环境教育学院、国际水处理技术咨询与知识产权交易平台、国际水生态会议中心、科技企业孵化器等，规划建筑面积合计约为13.8万平方米。

作为人工智能产业载体的江岛智立方花园式办公集群也已基本完工。江岛智立方，是中新双方联合打造的新纬壹国际产业园核心载体。刚过夹江大桥，遥见绿林如墨一路延伸，直至智立方前，它坐落于新加坡·南京生态科技岛，是与周边的绿色融为一体的超低密度花园式办公群落。

4月底，江心洲G08地块经过112轮竞价，被荣盛15.6亿元斩获，楼面地价达到最高限价31980元/平，且自持面积高达 13000平，实际楼面价接近4万元大关。

此前，江心洲由于长期没有纯宅地的拍出，相比于河西南的“江苏地王”头衔，江心洲的真实土地价值也一直备受质疑。而在今年，江心洲的土地价值得以证明。

04

江心洲，值得等待？

江心洲，昔日的葡萄园，如今的中新南京生态科技岛。从彻头彻尾的农村乡下，一跃而至房价第一梯队的“富人岛”。这种变化来得太突然，以至于对于江岛发展的争议一直不断。而早前有些过于超前并不接地气的规划，正逐渐向更加准确的定位所转变。

从土拍、学校、产业园到新楼盘上市，江心洲的速度，正在加快！

以江心洲独特的地理位置，在拥江发展的南京，无论是江南岸的河西、鼓楼，还是江北岸的核心区，众多资源都是互联互通的。对于江心洲而言，当务之急，是交通的进一步优化和教育配套的落实。坚持生态环境优先，发展特色产业，适当给未来留白，是更有价值的发展思路。

对于有情怀的人来说，有些地段，要“养”；有些房子，要收藏。

这就是江心洲的魔力，让很多人等得心甘情愿。

来源：南京城记