■中新广州知识城航拍。新快报记者 李小萌/摄
告别去年的缺货状态，知识城终于等来今年的集中发力，这个“金九银十”，知识城板块集中上新，围绕着九龙湖、凤凰湖的四个新项目陆续推出，低密度住宅、独梯独户设计……个别项目甚至吹风价达6万元/平方米，主打刚需“起飞”的黄埔知识城，经过12年发展，正从刚需定位迈向高端改善。
■新快报记者 何璐诗
知识城4盘上新，高端改善成主角
去年知识城板块土地交投氛围火热，来到今年，不少地块已“转身”成为一个个的样板房。不再只是两房三房的刚需户型，这次的新货，改善户型成为了主角。
四大新盘中，知识城·悦辰壹号入市较快，在中秋率先开盘。首波先推建面89-168平方米洋房产品，2.45万-2.9万元/平方米，后期项目将有低密度产品推出。悦辰壹号的开盘热度，还是给知识城板块带来了一定信心。项目定位为80万㎡的双湖板块国际学府社区，周边二手价格均价为2.4万-3万元/平方米，而且与广州市实验中学相邻，据克而瑞监测，首开去化成绩差强人意，去化率在40%-60%之间。
产品面积段跟悦辰壹号正面交锋的龙狮·璟珑府，开发商龙狮置地，是由知识城（广州）投资集团与新加坡凯德集团投资成立。项目规划了22栋高层住宅和20栋小高层洋房，容积率较为亮眼，仅仅为1.2，有91-106平方米洋房和142-168平方米平层。
容积率同样是1.2的低密改善型项目，还有德信嘉达·山与墅和越秀联投知识城·居山涧，这两个地块楼面价均突破2.7万元/平方米，而且靠山望河。山与墅主推163-187㎡低密度住宅，而居山涧产品则为6-8层140-190平方米的“一梯一户一层山”大平层以及155-175平方米的低密度住宅，吹风价达6万元/平方米。
由于具有山水资源，地块又是低密度设置，业内普遍预计这两个低密度项目入市门槛相对较高。“6字头”的吹风价对于知识城板块来说，已经超板块均价两倍。克而瑞广佛数据显示，1-8月，知识城板块一手住宅网签1954套，成交均价是26850元/㎡，是黄埔区内价格较低的板块，成交量排在黄埔区各板块中第三名。广州世联研究院副院长崔登科向记者表示，“知识城整体未来发展预期还是相对比较好，有一定的产业预期，出现一些高端物业也是正常。” 克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为，“黄埔本地的人才高管和市区外溢的部分改善需求是这类高端项目的目标人群。
“板块内依然刚需客较多，如定价偏高将较难出货”
虽然随着板块的成长，改善居住选择大增，但知识城往日的刚需属性依然存在。“我们看到，个别知识城新项目，由于入市价格比较优惠，还是能走一波量”，崔登科向记者表示，“虽然板块内一些地块低容积率较低，但整体的交通配套、教育配套等商业配套，还得慢慢成熟，就目前来看，知识城板块还是偏刚需类的客户会多一些。如果定价偏高的话，预计比较难出货。”
“从人口数据来看，知识城的居住人口有大量是在科学城以及泛珠江新城等市中心的板块工作，同时也看到知识城的工作人口有一部分会在房价更为便宜的增城相居住。”肖文晓分析道，这种需求流入和流出同时存在的奇特现象，归根结底还是因为它的双重属性，对于市区居民来说这里是房价洼地，对于周边片区来说这里是产城高地。”根据克而瑞市场监测，8月前半月增城区一手均价为18277元/平方米，其中与知识城相邻的中新片区均价为19886元/平方米。
房地产市场研究专家邓浩志表示，“这个片区的购房人群，还是初次置业和初次改善的为主。初次改善的购房者，不少是在科学城工作过来买房的，科学城目前主流价格是‘4字头’，如果知识城价格达到‘6字头’，对于购房者来说，性价比就会大打折扣。”
“未来知识城工作、居住人口，都有很大扩容空间”
经过12年发展，知识城无论从产业、交通还是配套都在稳步落地。从目前发展情况来看，环凤凰湖已经逐渐成熟，广州国际创新驱动中心、知识大厦、广州知识产权交易中心等已经落成，还将围绕环九龙湖构建以“城市化科学园”为特色的知识创新枢纽。去年底，知识城更“喜提”扩容，由原来的123平方公里扩容至232平方公里，占据将近半个黄埔。根据克而瑞监测，未来5年内，知识城板块的潜在供应总量达到440.5万㎡，位居黄埔区榜首。
在肖文晓看来，处在大开发的阶段的知识城板块，不管是工作人口还是居住人口，都还有很大的扩容空间。“从克而瑞的数据来看，知识城板块的人口密度是1203人/平方公里，排行在广州80个板块的第65位，而从工作人口与居住人口的比值来看，板块的职住比是0.61，排在全市31位。人是板块发展的第一要素，未来知识城人口聚集力的持续提升，一方面是要靠产业聚人，坚定国家知识中心的战略定位，做大做强知识经济，让更多的人选择在这里创业和就业；另一方面是要提升交通效率，通过高速地铁以及城际轨道等路网的建设，拉近知识城与广州主城区的通勤时间，加强与大湾区科技走廊的串联等。”
知识城部分新盘
知识城·悦辰壹号
定位为80万㎡的大型社区，首波推建面89-168平方米洋房产品，售价2.45万-2.9万元/平方米，其后将推出低密度住宅产品。据研究机构分析，该项目周边住宅项目多已交楼入住，仅中新里缓慢持销余货，周边二手价格均价为2.4万-3万元/平方米，有一定价格优势。此外，周边居住氛围浓厚，与邻里中心、广州市实验中学相邻，2公里内配套丰富。
不过，项目较近的地铁站为约1.5公里外的何棠下站，出行主要依赖自驾，高层靠高速路，有一定噪音影响。每户均带入户花园，户型实用率较低。
龙狮·璟珑府
项目拥有新加坡“血统”， 开发商龙狮置地，是由知识城（广州）投资集团与新加坡凯德集团投资成立。项目首期主推91-168平方米三四房，产品面积段上与悦辰壹号有所“重叠”。项目容积率只有1.2，居住密度与居山涧、山与墅持平。但由于地价比其余两个低密度住宅低，业内吹风价为“3字头”。
越秀联投知识城·居山涧
由于有山、水资源，以及定位低密度住宅，居山涧吹风价达6万元/平方米。项目规划建有36栋7-10层高的住宅，其中J1、J2栋是政府统筹性房源，高16-17层，Z1栋是租赁性住房，高16层，位于项目的东北角。产品为6-8层140-190平方米的“一梯一户一层山”大平层，以及155-175平方米的低密度住宅。去年5月，知识城凤凰湖ZSCN-E3地块被越秀地产拿下，扣除配建后成交楼板价为27217元/平方米。
德信嘉达·山与墅
项目总用地面积约4.79万平方米，建筑面积约9.5万平方米，容积率1.2，绿化率为36.08%，主推163-187㎡低密度住宅产品。去年4月份广州首次土拍，项目地块知识城ZSCN-E2经历48轮竞价进入摇号阶段。最后被德信地产以119622万元+10350平方米配建的成交价拿下，折合楼面价高达27044元/平方米，与居山涧地价相近。