物流基础设施作为支撑物流体系运转的重要物理节点，其基础设施体制与模式的创新成为全社会、全行业关注的热点和焦点问题；基础设施公募REITs作为新金融创新模式与工具走进了人们的视野，也因此引起了业界的广泛关注。
2021年6月9日-6月10日，全球智慧物流峰会在杭州举行。会上，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥分享了物流基础设施在公募REITs中的机遇与挑战以及在数字化时代物流地产的价值体现等精彩观点。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委正式启动中国公募REITs试点，后续推进也非常顺利。首批基础设施REITs项目一共9单，目前已经完成了发行、定价、募集，即将在交易所上市。首批9支基础设施REITs募集总规模超300亿；此次入池资产包括产业园、物流、高速公路、污水处理厂和垃圾处理及生物质发电，基础设施项目分别位于北京、深圳、广州、上海、苏州、杭州等经济发达区域，政策和经济环境的支持是试点项目成功发行的助力，也为日后基础设施REITs的全面布局夯实基础。随着试点的顺利推进，REITs越来越成为不动产这个行业投融资体系非常重要的一环。
张峥教授在其《公募REITs下物流基础设施领域的机遇与挑战》主旨演讲中，从现代仓储物流设施是REITs的重要底层资产、中国REITs市场推动仓储物流行业高质量发展、科技化运营提升物流REITs资产管理能力三方面进行了分享。
他指出，现代物流仓储基础设施，特别是“高标准仓库”（高标仓），无论从理论上还是从全球的实践上，都是REITs重要底层资产。高标仓通常具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距，更加宽敞和更加现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。高标仓的物理特性决定了它的商业特点，决定了它适合作为REITs的底层资产。首先，它盈利模式清晰，现金流可预测性强；其次，在中国经济增长的大环境中，物流设施资产价值具有一定成长性。除了期间收益之外，高标仓资产价值在不断的提升；中国高速发展的经济，包括消费、互联网的发展，都是背后核心的驱动力。
截至2020年底，目前全球有43个国家和地区有REITs市场（特指公募REITs），总体市值规模超过2万亿美元，其中美国市场规模较大，占全球REITs市场的50%以上。美国公募REITs中有两类与物流仓储领域有关，一是工业类，大量底层资产为物流园；还有一类是自助仓。截至2021年6月4日，美国共有21只仓储物流领域REITs，总市值2756.75亿美元，占美国REITs市场总市值的1/4。在亚洲，日本、新加坡都有非常重要的以现代物流仓储设施为底层资产的REITs产品，市值占比约为25%-30%。在美国，疫情冲击下各部门REITs总回报率在2020年经历了大幅下降，但工业、自助仓储、数据中心、基础设施REITs都保持了正的回报收益率。
张教授认为，尽管我国仓库物流行业发展很快，但仍然面临着以下几方面挑战：高标仓总体供不应求，还有较大投资空间；区域发展不均衡；前期支持物流地产开发的私募基金，缺乏退出通道；公众缺乏低门槛此类资产的投资工具。发展中国物流REITs市场，能为中国物流地产企业提供全新的企业战略和资本运作方式，对于提升中国物流业的运营效率和现代化水平具有重要意义。物流REITs为物流地产企业提供了便利的退出渠道和新的融资方式。物流地产需要大规模的前期投资，依靠租金收入回笼资金时间长。物流地产具有稳定的现金流，利用公募REITs市场，物流地产通过上市REITs出售底层物业，实现资金的快速回笼，大幅缩短投资回报周期，进一步利用收益开发新的项目，实现资本的循环利用，形成投资的良性循环。对企业而言通过公募REITs可实现资产出表和资金回流，并保留对底层资产的运营管理权，提高资金使用效率，张教授表示。
基础设施REITs兼具金融产品与不动产的双重属性，底层资产所展现出的使用价值与市场交易价值最终将传导至REITs产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs产品和REITs底层资产的定价与估值具有共同的逻辑。从理论上说，两者的市场定价有着相互锚定的关系。“所以说，物流REITs为物流资产提供定价的“锚”。好的物流资产，将呈现好的REITs价格。基建项目在REITs市场的价格水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺。作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场形成了市场激励和约束，有助于提高投资效率，提升资产管理能力。”张教授总结道。
资产管理的目标是提升经营能力和融资能力，创造现金流，最大化资产价值，为REITs投资者带来稳健持续的投资回报。资产管理是持续、长期的主动管理，是系统性的工程；而科技化运营是提升物流REITs资产管理能力的核心。
张教授建议，在仓储资产的管理上，应主要关注以下两点：
一是智慧化运营，依托的关键底层技术是物联网，以及以计算机视觉为基础的人工智能、大数据科技，形成面向物流园区、仓库及供应链的一站式智慧园区、自动仓储解决方案。
二是节能环保。实现碳达峰、碳中和的目标需要碳排放和经济发展的权衡，离不开科技创新和体制、制度创新。在实现双碳目标之下，减排将可能带来运营成本的降低，物流园区设计应充分考虑安全节能要求，遵循绿色环保理念，采用最先进的环保技术，减少碳排放。