极致的园区规划和管理能力

二战结束时，新加坡是一个缺乏资源、工业基础落后、失业率极高的弹丸之地。为了改变这种面貌，新加坡建立了开发区，选择以吸引公司投资为主的发展道路。工业园区的成功建立使新加坡实现了快速工业化。

当国内的工业园区理念还停留在蛇口工业园区这种初级阶段，以产品制造、劳动力密集型产业为主，而新加坡的模式，从理念上首先打开了国人的视角。

园区建设在前期的规划上，分别定位于新型和现代化商业中心；平衡的居住用地和工业用地；以及轻工业用地。工业园的规划也相当细致，不只是工业园地块功能划分上有超前的规划，甚至对于什么时间段开发哪种城市功能都有明确的规定。在初期规划中，规划方就注意到与城市市区的整合，并在规划中将园区建设与城市空间拓展有机结合；进一步开发商住和商务区时，市区扩散的人流则成为商业开发的消费群体，并同时实现了城市市区功能向园区的纾解。

突破初始的屏障

在招商方面，以凭借园区完善的基础设施规划以及首创的「一站式」服务等优势，吸引各公司企业入驻园区。

此外，政府还通过提供一站式服务简化各类机构的审批手续，通过建设智慧园区和各类服务平台为企业提供便捷的服务。

在运营管理方面，政企分开，实行完全市场化运作、企业化管理。政府不干预开发商的正常建设经营活动，企业照章纳税，自负盈亏，从而最大限度地发挥企业和社会作用，提高园区管理效率和服务水平。

由于项目开发周期长、资金需要量大，共建园区大多采用「统一规划、分期滚动开发」的土地集约化开发操作模式，用项目前一期的开发收入补充到下一期的开发投入中，降低投资开发风险，增强项目的可预见性。

盈利方式与核心能力

盈利的点主要有两个：「租赁收入」和「中介服务费」。「租赁收入」来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁。「中介服务」的方式就比较多样了，例如给客户做整体的园区项目规划；做建成后的项目管理；或只卖管理方案。中介服务利润率更高，经验是现成的，边际成本很低。

这些都是和园区项目直接相关的收入。而在项目完成的初期，作为开发方还能得到一级土地出售收入；在园区逐渐成熟后，还能通过股权投资等资本运作，从进驻园区的企业中获得更加丰厚的回报。

做到这样的好成绩，除了政府背景的强大支持之外，也要有自己的核心竞争力：

• 第一，精准定位。吸引高新技术企业，获得了经济技术开发区优惠政策，还成为「技术先进型服务企业优惠政策」的试点。
• 第二，合理布局。园区内「功能用地划分」借鉴了新加坡的布局结构。中心地带是「商业区」，外围依次是「居住区」和「工业区」。
• 第三，人才引进。相对比抢人大战给户口的「口嗨」，园区很早就开出一般城市一倍以上的公积金，而且初来不宽裕的毕业生，大多可以享受园区的人才公寓。

未来，用科技拿地，才是讲好产业故事最有效的手段。