香港和新加坡的房地产市场都属于世界上最昂贵的房地产市场。自2009年初以来，香港的房价飙升了275％，而新加坡自危机后的房地产热潮从2013年以来已大幅降温。
宏观审慎措施是否有效？
住房负担能力一直是香港和新加坡政策制定者的主要问题。两者之间的一个关键区别是新加坡不断创造用于城市用途的土地，这使得土地和住房供应更容易获得，以满足不断变化的住房需求。相比之下，香港在这方面的进展停滞不前，导致住房供需缺口持续存在。
两个城市都采取了宏观审慎措施来控制房地产泡沫，但其影响并未持久，而且这些措施可能产生意想不到的后果。
香港和新加坡都试图通过实施宏观审慎措施来控制住房价格的压力。这些政策工具包括抵押贷款的贷款与价值比率和抵押借款人的偿债率上限，以及对在某些持有期内出售的住房单位征收的额外印花税以及针对外国买家的印花税。一般而言，抵押贷款措施应有助于抑制银行的抵押贷款增长，并限制其对房地产开发商的风险，这将间接抑制房价，而额外的税收将限制投机活动以及投资者和外国需求。
这些措施可能会产生影响，例如银行业健康状况改善，家庭债务增加放缓以及投机行为减少。但它们对房价的影响似乎并不持久。这在香港是显而易见的，其中几轮房地产降温措施未能降低房价飙升（图1）。2014年之前新加坡的情况也是如此（图表2）。
宏观审慎措施的抑制效应似乎不足以抵消住房供应紧张和超低抵押贷款利率的影响。此外，这些措施可能会产生意想不到的后果，从而抵消其预期的影响。
图表1：香港：房价和完工情况
在香港，这些措施改变了市场结构。由于宏观审慎收紧，一些潜在的购房者发现从银行获得抵押贷款更加困难。自2015年以来，现金充裕的开发商已经改变策略，开始自行提供抵押融资，推动新房销售。在过去三年中，初级市场销售占房屋交易的30％，高于2015年前十年的平均17％。这给房地产开发商带来了更多的定价权，并对整体房价产生了进一步的上行压力。
图表2：新加坡：房价和完工情况
与此同时，在新加坡，宏观审慎措施迫使一些私人住房需求转向高端公共住房，从而提高了这些公共住房的转售价格，尽管由于其数量的大幅增加，近年来整体公共房价已经趋于下降。
为什么新加坡会更成功？
新加坡在遏制房地产泡沫方面取得了更大成功，因为该市的土地和住房供应比香港更具灵活性或“弹性”。自20世纪60年代以来，新加坡一直采用长期土地利用规划，过去几十年来，这一努力得到了保持。由于有足够的土地储备可以很容易地转换为城市用途，以跟上人口趋势和经济增长，当局可以随意增加土地供应。
相比之下，香港的土地供应跟不上住房需求或经济。虽然香港在二十一世纪初之前也有大规模的发展计划，例如新市镇的发展，但由于一九九七至九八年的亚洲金融危机，土地发展放缓，而在二零零五年后，土地发展基本停止。例如，填海工程，创造土地的主要来源之一，下降了80％。
新加坡的私人住房需求压力也较小。由于实施了宏观审慎措施，两个城市的外国需求和投机活动都有所下降。另外，新加坡对外国劳工的限制也导致外国需求减少。可以说，近年来，两个城市对私人住房的需求受到真正的本地购买者的推动，其程度比往年更大。然而，由于不到五分之一的公民住在新加坡的私人住房中，而香港的住房比例超过一半，新加坡私人住房的需求压力要小得多。因此，新加坡的任何房地产泡沫应该更容易遏制。此外，虽然新加坡的公共住房面临压力，但自2009年以来新增公共住房供应量增加，公共住房价格下降。
相比之下，香港私人和公共住房的住房供需缺口很大。在过去十年中，新的私人和公共住房供应量减少了一半。近年来，私人住房供应一再低于2万套的年度目标。与此同时，家庭可能需要平均等待5.3年才能进入公共租赁住房，这主要是因为大型公共住房项目的土地供应不足。
香港港可以做什么？
可能的应对措施包括重启大规模土地复垦和通过公私合作安排利用私人开发商的农业土地储备，但必须避免政府与私人开发商之间的勾结。后一种选择很重要，因为它可以提供未来三十年所需土地的五分之一以上，农业用地可以很容易地转换为城市用途，虽然开发必要的基础设施和建造住房单元仍需要几年的时间。
香港政府已开始更加积极主动地处理土地和住房供应问题。4月至9月之间所谓的大辩论公众咨询的启动旨在就如何提供足以满足未来三十年估计土地需求的土地和住房供应方式达成公众共识。香港政府采取多管齐下，前瞻性的做法，应提高土地和住房供应的灵活性，并长期解决住房短缺问题。预计供应量将根据市场情况进行更多调整， 在上行周期内更多，反之亦然。
前瞻性意义
预计香港政府将继续让私营部门在房地产市场中发挥更大作用，而公共住房将继续在新加坡占据主导地位。与此同时，考虑到香港的物业是世界上最难以负担得起的物业（根据香港金融管理局的说法，房价与收入比超过18年），他们很容易受到任何严重破坏经济前景信心的全球冲击的影响。虽然目前房价飙升推动了过去一年左右的消费增长，但这也意味着房地产市场的调整可能导致消费和整体经济严重下滑。
同时，宏观经济因素也在影响未来几年的房价。虽然住房短缺将在短期内继续支持香港的房价，但抵押贷款利率的上升将在未来几年对房价构成温和的下行压力。然而，全球大幅震荡可能引发价格急剧下调及更广泛的经济影响，香港则比新加坡更为严重。目前，新加坡的住房市场仍将供过于求，继7月的房地产降温措施之后，预计房价将再次缓和。