深圳市发布了《关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案》（以下简称《实施方案》），借鉴了顺德、上海以及新加坡等地区和国家相关经验，提出分区分类精细化管理的工作思路，明确打造“两个百平方公里级”高品质产业空间的总体目标。具体包括：保留提升100平方公里工业区和整备改造100平方公里产业空间。

将全市约100平方公里建设形态好、建筑质量高、占地规模较大的工业集中区域纳入保留提升区，予以长期锁定并提升能级，全面保障对深圳具有战略性、支撑性意义的实体产业空间需求，形成预期稳定、成本适中、集约高效的先进制造业集聚区。对于这100平方公里的要求是可以综合整治或者提容。

综合整治很好理解，它是城市更新的一种，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动。

本期我们重点探讨一下提容这类措施。

工业提容这块，深圳市在2019年5月16日就专门出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》，这个政策有效期是5年。

这个政策是深圳市关于产业用地的一次创新，对现状合法已建或者未建的低效产业用地进行挖掘，促进节约集约使用土地，对于企业自身来讲，属于重大利好。

政策适用情形主要包括，已经签订出让合同（或者已办理了不动产登记）的用地，不涉及闲置土地，但如果是招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、土地整备置换用地须已全部建成并完成规划验收满2年才可以申请。

政策最大的创新点，在于将产业用地的提容方式进行了延展，可以通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施。

也就是说，以前提容只针对未建设的空地。

在这个政策出台后，已建成、部分建成的土地也可以走提容路径，一种是在剩余的空地上进行新建，另一种就是利用现有的建筑物进行改建、扩建。

还有一种类似更新的途径，可以全部拆除或者部分拆除建筑物进行重建，拆除面积有双控要求，原则上建筑面积不超过合法已建建筑面积的50%，拆除建筑基底面积不得超过原宗地面积的30%。要求以栋为单位，建成年限大于10年。但是宗地面积大于5万平方米且现状容积率≤1.0的，或者公共利益需要的，可以不受比例限制。

最终可以提容多少，完全按照《深标》执行，和城市更新不同，在移交和奖励容积率方面并无特殊之处，这点需要注意。

提容需要做出一定的公共贡献，移交的基本要求是新建建筑面积的15%，这个里面不包含无偿移交的公共配套设施和交通市政设施。

如果项目本身已经移交了一些公共设施用地，是可以按照基准容积率折算贡献建筑面积的。

不足15%建面移交的需要补足，大于的，就不用再移交新建建筑面积。

如果用地移交超出15%的，可以计算转移容积，无偿移交的公配可以计算奖励容积。

除此之外，提容之后，产权有一些限制。

提高容积率增加的建筑面积不得转让。

确需出租的，出租比例原则上不超过新增建筑面的20%。

并且有严格的产业监管要求，提容前要审查产业准入条件，提容中要签订产业发展监管协议，提容后要按照产业发展监管协议和出让合同的约定进行监管。

当然，提容也有一些优惠的措施。

首先是在地价方面，普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施不计地价。

其次是，审批时间快，审批时间要压缩在2-3个月，区层面审批即可。

这个政策只有5年的试用期，还有3年就要过期了，而且这个政策使用一次就不能再使用了。

确需符合条件的地块，走这个政策途径也是一个不错的选择，审批时间快、不收地价。

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